住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖／歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感，不需要擔心老年租屋不便的問題；有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選，而除了以上的功能目的外，擁有不動產後，更是多了一項轉貸融資的方案，本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼？比起其他的貸款，此產品又有怎樣的限制與好處呢？ 歐店長解釋說明：『融資房貸簡單來說，就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品，以取得貸款的資金融通方式，如果您現在名下有房子，手頭又需要現金，可以將房子及土地作為抵押品，向銀行申貸，即為所謂的原屋融資；那如果房子貸款尚未繳清，仍想使用一樣的方式，則為「房屋增貸」，就是以「已設定抵押權」的房屋及土地，再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處： 1. 利率遠較一般信貸利率優惠： 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右，但信貸通常至少都是5~6%起跳，甚至有的會到10%以上，相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度： 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數，如果您本身的還款條件能力充足，是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的，所以如果擁有的不動產價值為1,000萬，核貸8成，則可以貸款到800萬的現金做運用，而信貸則是以DBR負債比來做評估，依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限，通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年，而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請，不僅有機會可享有2~3年的寬限期外，還款年限大多也是落在20~30年間，對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時，除考慮借款金額與還款能力外，還是有一些申請必要費用是要記得納入的，因為是以不動產做抵押，故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費，以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還，但前提是將房子做抵押才融資到的現金，因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納，若真的臨時有繳款困難．也不能置之不理，因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序，後續就會面臨到強制執行，所以若
物價一直漲，央行利率從2022年3月、6月及9月都陸續調升。許多房貸族原先已經申請過房屋貸款，但在還款過程中發現其他間銀行利率更好怎麼辦？在利息居高不下，還款年限也沒有增加的情況下，為了不讓手頭可運用資金吃緊，部分房貸族會選擇透過「轉貸/增貸」來減輕還款負擔。但是，究竟房屋「轉貸/增貸」到底是什麼？條件又有哪些呢？
今天就讓阿明來解釋給各位聽聽！
▌轉貸究竟划不划算？
Ａ‧更好的房貸利率
大多數申請房屋轉貸就是為了要『降低貸款利息』，節省每次還款的費用。
假設轉貸前，你的房屋貸款金額1,000萬，年利率在2.09%左右，餘額800萬元，貸款期間30年，以中國信託1.94%最優惠的年利率計算，在轉貸後年利率降低0.15%，利息會比原本的省約20萬元左右，享有更低的利息。
Ｂ‧充裕的貸款資金
如果持有1000萬房子，一開始貸款額度有8成，銀行借你800萬，在中國信託轉貸專案計算下，因為房子增值重新估出來是1050萬，且中信提供的房貸額度優惠最高到『85成』，等於是會拿到892萬左右的貸款，比原先的800萬多出92萬。
也就是透過銀行對房屋重新鑑價，可能會『有更高的貸款額度』。
除了原本房貸金額外，新銀行提供的利率及成數，可以讓你有額外的資金，更能靈活運用，就是所謂的『房貸轉增貸』。
Ｃ‧房貸轉貸延長還款年限
房屋轉貸因更改了貸款方案，還款年限調整後會延長繳款時間，但申請人也能爭取更多時間。另外，在轉貸後，同樣以中信為例，寬限期最長會提供3年的繳息免還本。
簡言之，轉貸的核心概念就是『降低利息節省開銷』。
▌房屋轉貸條件？
房屋持有人可以先確認看自身的財務狀況，如：近期房貸是否按時還款、信用卡是否有任何遲繳的不良狀況、工作收入是否穩定等，都屬於轉貸至新銀行會被查看的項目。因此平時就應該要保持良好信用、財力狀況良好，申請轉貸才會更順利。
▌轉貸注意事項有哪些？
申請轉貸過程，等於是所有的貸款流程要重新再來一遍。而轉貸成本如代書費、地政規費、原貸款銀行違約金、轉貸銀行手續費等需要再重新繳交一次。
中國信託除了有提供專人免費的房貸健診外，除了有優惠年利率1.94%起外加貸款額度最高85成，如過是透過線上申辦，開辦費還會有8折優惠。
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以上範例數據僅供參考，不同貸款成數對應貸款利率、年限、寬限期等貸款條件不同，實際金額需依個案情形而定。
*以上文字內容與圖片皆轉載自賣厝阿明官網: https://54aming.com/articles/d0fdc8
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