安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「QA：新手懶人包！房地合一稅2.0常見10大Q&A重點大集合！」

 

以往房地合一稅法通過之前，土地及建物是個別課稅的，也就是指土地交易賺的利潤，按照公告現值課徵土地增值稅；房屋交易的利潤部分，就按照實價課徵所得稅。

現行的『房地合一稅』就是在整合這兩者，讓買賣交易過程中獲利的課稅方式可以一致。

只要是有買賣不動產，不論房或是地，有賺錢就要乖乖上繳國庫，通通要課稅！

今天阿明整理出10大常見問題，濃縮再精華，重點筆記大全！

▌Ｑ1：房地合一稅2.0稅率怎麼看？ 

不論是以個人或是法人名義出售房屋，同樣都會依照持有期間按差別稅率「分開計稅」。

•                    持有房屋 2 年內轉手：稅率 45%

•                    持有房屋 2 年 ~ 5 年內轉手：稅率 35%

•                    持有房屋 5 年以上10以下轉手：稅率 20%

•                    個人 or 法人持有房屋超過10年：稅率15%

這種稅率調整，對短期持有的影響很大，但如果是買來長住5~10年再換屋的朋友，反而稅率變化幅度就沒那麼大。

▌Ｑ2：房地合一稅2.0 vs. 1.0 哪裡不一樣？

同樣都是持有一年以上未滿兩年的情況，在1.0稅率為35%，而 房地合一稅2.0中稅率則調整為45%；持有超過兩年未滿五年則會是1.0的20%及2.0的35%。

修法後等於是加重短期持有的稅率，藉此減少短期炒作投資客。

應納稅額如何計算?

應納稅額=課稅所得×適用稅率

課稅所得=房地交易時之成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額。

而上方提到的「取得成本」會包含：買賣的成交價、繼承或贈與的公告現值、部分修繕費及購買房屋的相關費用，例如：契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、 仲介費等，都算在內。

▌Ｑ3：房地合一稅2.0 實施日期？

房地合一稅2.0是從民國110年7月1日開始實施。不論你是個人或是營利事業（法人），只要在110年7月1日起買賣交易105年1月1日以後取得之房地，適用房地合一稅2.0。但如果是105年1月1日以後取得的房地，在110年6月30日以前交易完畢，就適用房地合一稅1.0的規定。

▌Ｑ4：房地合一稅什麼時候要報？

由於修法後擴大課稅交易類型，所以需要申報的時機點會有以下4個：

Ａ‧預售屋交易：預售屋及其座落基地交易日的隔天起算30日內申報。

Ｂ‧一般成屋交易：房地完成所有權移轉登記日的隔天起算30日內申報。

Ｃ‧使用權房屋交易：房屋使用權交易日的隔天起算30日內申報。

Ｄ‧股權交易：符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算30日內申報。

▌Ｑ5：申報要準備哪些文件？

房地交易所得稅申報書、契約書影本、抵扣費用相關證明文件等，通常會由代書協助辦理相關手續，最後再將款項結清。

▌Ｑ6：房地合一稅2.0 也可以退稅？

根據所得稅法第14條之8規定，個人重購自住房地，無論是「先賣後買」或是「先買後賣」，只要出售舊房地與重購新房地兩者移轉登記時間相差2年內，且符合自住規定者，均可以申請適用重購退稅或抵稅優惠，就已（應）納稅款範圍內，按重購價額占出售額的比率計算應退還或扣抵之稅額。

退稅4條件：

Ａ‧簽約買賣前一年內沒有供出租或營業使用

Ｂ‧個人、配偶或直系親屬設有戶籍

Ｃ‧出售舊屋與買新屋的時間差距在2年內

Ｄ‧重購退稅房地在5年內須作自住使用且有戶籍登記、不能出租或遷戶

▌Ｑ7：預售屋躲得過房地合一稅2.0 嗎？

在房地合一稅2.0中，也將預售屋納入規定範圍內。自預售屋簽約日起，2年內換約也是要課徵45%的房地合一稅，並且在正在蓋的預售屋時期一直到房子蓋好後的成屋階段，這段時間的持有期間是以『零』計算，也就是正在蓋的過程不計入持有時間內。

預售屋因爲有2~4年的工程期，在成屋前轉賣一樣會被扣35%的重稅。到成屋後重新計算持有期，會需要再滿5年才會適用20%稅率，也就是指從買預售屋到成屋後需要7~9年的時間再轉手，適用稅率會較低，對短期套利者不友善，較適合長期自住考量的朋友。

▌Ｑ8：真的有30萬的免稅額嗎？預售屋也可以免稅嗎？

計算課稅所得時，買賣過程中的仲介費、廣告費、印花稅、代書費、規費等林林總總相關的費用，在沒辦法提供證明文件的前提下，是可以按照成交價的3%計算。

但以預售屋依工程進度採階段性付款的方式，國稅局在30萬免稅額的認定上，則會用『已付款項＋3％』的認定方式當作成本計算。

【 舉例 】

購買1200萬的預售屋，已付100萬，轉手換約獲利80萬試算，依照國稅局的認定方式，會是180萬的3%＝ 5萬4千元可以扣除。

▌Ｑ9：房地合一稅2.0居然有減稅條件？

政府打房也怕誤傷百姓，另外開了一個免死金牌通道給7種非自願出售房屋的民眾，免除重稅

1.個人因調職及非自願離職（更換工作地要出售房子）

2.遭他人越界建屋（隔壁撈過界偷你家地才賣房）

3.依法強制執行（被法拍）

4.因重大疾病或意外需支付醫藥費

5.持保護令避開家暴相對人（要躲恐怖情人而賣房）

6.繼承房屋後，未經同意遭其他共有人出售房地持份（兄弟姊妹賣掉你持有的部分）

7.繼承取得不動產及相關房貸，卻無力償還（繳不出房貸）

因為上述7種情形而出售房地，是可以適用稅率較低的20％喔！

▌Ｑ10：個人所得400萬以下免稅條件有哪些？

Ａ‧個人、配偶或未成年子女設有戶籍，且持有並居住該房屋連續滿6年

Ｂ‧交易前6年，房屋沒有做出租、營業或執行業務使用

Ｃ‧個人、配偶或未成年子女在房地交易前6年，沒有使用過自住房地租稅優惠

符合上述三條件，在交易獲利金額400萬以下，即為免稅。假設超過400萬，政府會針對超出部分課徵10% 。

最後阿明提醒大家，不論是賺或是賠都要申報！大家務必按照『Q4』提到的時間點30天內申報，沒有在期限內申報，是會被處3,000元以上、3萬元以下的罰鍰，假設國稅局算一算發現你其實要補繳稅，漏繳的稅額還會被處3倍以下的罰鍰！

記得，不論賺錢還是賠錢，都！要！申！報！