房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
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以往房地合一稅法通過之前，土地及建物是個別課稅的，也就是指土地交易賺的利潤，按照公告現值課徵土地增值稅；房屋交易的利潤部分，就按照實價課徵所得稅。
現行的『房地合一稅』就是在整合這兩者，讓買賣交易過程中獲利的課稅方式可以一致。
只要是有買賣不動產，不論房或是地，有賺錢就要乖乖上繳國庫，通通要課稅！
今天阿明整理出10大常見問題，濃縮再精華，重點筆記大全！
▌Ｑ1：房地合一稅2.0稅率怎麼看？
不論是以個人或是法人名義出售房屋，同樣都會依照持有期間按差別稅率「分開計稅」。
• 持有房屋 2 年內轉手：稅率 45%
• 持有房屋 2 年 ~ 5 年內轉手：稅率 35%
• 持有房屋 5 年以上10以下轉手：稅率 20%
• 個人 or 法人持有房屋超過10年：稅率15%
這種稅率調整，對短期持有的影響很大，但如果是買來長住5~10年再換屋的朋友，反而稅率變化幅度就沒那麼大。
▌Ｑ2：房地合一稅2.0 vs. 1.0 哪裡不一樣？
同樣都是持有一年以上未滿兩年的情況，在1.0稅率為35%，而 房地合一稅2.0中稅率則調整為45%；持有超過兩年未滿五年則會是1.0的20%及2.0的35%。
修法後等於是加重短期持有的稅率，藉此減少短期炒作投資客。
應納稅額如何計算?
應納稅額=課稅所得×適用稅率
課稅所得=房地交易時之成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額。
而上方提到的「取得成本」會包含：買賣的成交價、繼承或贈與的公告現值、部分修繕費及購買房屋的相關費用，例如：契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、 仲介費等，都算在內。
▌Ｑ3：房地合一稅2.0 實施日期？
房地合一稅2.0是從民國110年7月1日開始實施。不論你是個人或是營利事業（法人），只要在110年7月1日起買賣交易105年1月1日以後取得之房地，適用房地合一稅2.0。但如果是105年1月1日以後取得的房地，在110年6月30日以前交易完畢，就適用房地合一稅1.0的規定。
▌Ｑ4：房地合一稅什麼時候要報？
由於修法後擴大課稅交易類型，所以需要申報的時機點會有以下4個：
Ａ‧預售屋交易：預售屋及其座落基地交易日的隔天起算30日內申報。
Ｂ‧一般成屋交易：房地完成所有權移轉登記日的隔天起算30日內申報。
Ｃ‧使用權房屋交易：房屋使用權交易日的隔天起算30日內申報。
Ｄ‧股權交易：符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算30日內申報。
▌Ｑ5：申報要準備哪些文件？
房地交易所得稅申報書、契約書影本、抵扣費用相關證明文件等，通常會由代書協助辦理相關手續，最後再將款項結清。
▌Ｑ6：房地合一稅2.0 也可以退稅？
根據所得稅法第14條之8規定，個人重購自住房地，無論是「先賣後買」或是「先買後賣」，只要出售舊房地與重購新房地兩者移轉登記時間相差2年內，且符合自住規定者，均可以申請適用重購退稅或抵稅優惠，就已（應）納稅款範圍內，按重購價額占出售額的比率計算應退還或扣抵之稅額。
退稅4條件：
Ａ‧簽約買賣前一年內沒有供出租或營業使用
Ｂ‧個人、配偶或直系親屬設有戶籍
Ｃ‧出售舊屋與買新屋的時間差距在2年內
Ｄ‧重購退稅房地在5年內須作自住使用且有戶籍登記、不能出租或遷戶
▌Ｑ7：預售屋躲得過房地合一稅2.0 嗎？
在房地合一稅2.0中，也將預售屋納入規定範圍內。自預售屋簽約日起，2年內換約也是要課徵45%的房地合一稅，並且在正在蓋的預售屋時期一直到房子蓋好後的成屋階段，這段時間的持有期間是以『零』計算，也就是正在蓋的過程不計入持有時間內。
預售屋因爲有2~4年的工程期，在成屋前轉賣一樣會被扣35%的重稅。到成屋後重新計算持有期，會需要再滿5年才會適用20%稅率，也就是指從買預售屋到成屋後需要7~9年的時間再轉手，適用稅率會較低，對短期套利者不友善，較適合長期自住考量的朋友。
▌Ｑ8：真的有30萬的免稅額嗎？預售屋也可以免稅嗎？
計算課稅所得時，買賣過程中的仲介費、廣告費、印花稅、代書費、規費等林林總總相關的費用，在沒辦法提供證明文件的前提下，是可以按照成交價的3%計算。
但以預售屋依工程進度採階段性付款的方式，國稅局在30萬免稅額的認定上，則會用『已付款項＋3％』的認定方式當作成本計算。
【 舉例 】
購買1200萬的預售屋，已付100萬，轉手換約獲利80萬試算，依照國稅局的認定方式，會是180萬的3%＝ 5萬4千元可以扣除。
▌Ｑ9：房地合一稅2.0居然有減稅條件？
政府打房也怕誤傷百姓，另外開了一個免死金牌通道給7種非自願出售房屋的民眾，免除重稅
1.個人因調職及非自願離職（更換工作地要出售房子）
2.遭他人越界建屋（隔壁撈過界偷你家地才賣房）
3.依法強制執行（被法拍）
4.因重大疾病或意外需支付醫藥費
5.持保護令避開家暴相對人（要躲恐怖情人而賣房）
6.繼承房屋後，未經同意遭其他共有人出售房地持份（兄弟姊妹賣掉你持有的部分）
7.繼承取得不動產及相關房貸，卻無力償還（繳不出房貸）
因為上述7種情形而出售房地，是可以適用稅率較低的20％喔！
▌Ｑ10：個人所得400萬以下免稅條件有哪些？
Ａ‧個人、配偶或未成年子女設有戶籍，且持有並居住該房屋連續滿6年
Ｂ‧交易前6年，房屋沒有做出租、營業或執行業務使用
Ｃ‧個人、配偶或未成年子女在房地交易前6年，沒有使用過自住房地租稅優惠
符合上述三條件，在交易獲利金額400萬以下，即為免稅。假設超過400萬，政府會針對超出部分課徵10% 。
最後阿明提醒大家，不論是賺或是賠都要申報！大家務必按照『Q4』提到的時間點30天內申報，沒有在期限內申報，是會被處3,000元以上、3萬元以下的罰鍰，假設國稅局算一算發現你其實要補繳稅，漏繳的稅額還會被處3倍以下的罰鍰！
記得，不論賺錢還是賠錢，都！要！申！報！
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