新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹 近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策，且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案，民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼，但據內政部統計，全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶，占總體住宅一半以上，要在短期內全面更新重建，不切實際，也緩不濟急，故除了傳統都更外，新北市亦有簡易都更方案可供參考。 什麼是微型都更？ 自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後，各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等)，許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更（微型都市更新=簡易都更）是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式，主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質，適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新，微型都更的規模較小、程序較為簡化，更適合那些難以達成大規模整合的區域。 ※微型都更（簡易都更）vs 傳統都更主要差異 項目 微型都更(簡易都更) 傳統都更 適用範圍 小基地（如單棟建築、公寓） 大面積基地（如整個街廓、社區） 參與住戶 住戶數少，協商較容易 住戶數多，意見分歧可能較大 推動方式 可由單一建物所有權人或少數住戶發起 需整合較多住戶，通常由建商、政府或專業整合團隊主導 審核程序 程序較簡化，申請流程較快 需經過較繁瑣的法規審查 改建彈性 主要以單棟建築或小型社區為單位， 改建彈性高 規模較大，可能涉及都市計畫調整 施工時間 施工期較短，影響範圍較小 需長期規劃，施工期較長 政府補助 可能享有較小規模的補助 通常有較大規模的獎勵與補助 常見案例 老舊公寓加強耐震、外牆翻新、增設電梯 全面拆除重建、容積獎勵、街區再造 微型都更的優勢與申請進行方式（以新北市簡易都更為例）？ 微型都更的推動免除了強拆的爭議，大幅減少了推動的困難度，另也具備以下三大優勢條件，因此整體申請門檻較低，適合給想都更但目前遇到整合困難的民眾做參考，張經理也一併告訴大家想申請的民眾應該要從何著手 ※3大優勢條件： 整合門檻較低：不需要大規模整合土地，單棟建築也能申請。 住戶協商簡單：住戶較少，意見統一...
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以往房地合一稅法通過之前，土地及建物是個別課稅的，也就是指土地交易賺的利潤，按照公告現值課徵土地增值稅；房屋交易的利潤部分，就按照實價課徵所得稅。
現行的『房地合一稅』就是在整合這兩者，讓買賣交易過程中獲利的課稅方式可以一致。
只要是有買賣不動產，不論房或是地，有賺錢就要乖乖上繳國庫，通通要課稅！
今天阿明整理出10大常見問題，濃縮再精華，重點筆記大全！
▌Ｑ1：房地合一稅2.0稅率怎麼看？
不論是以個人或是法人名義出售房屋，同樣都會依照持有期間按差別稅率「分開計稅」。
• 持有房屋 2 年內轉手：稅率 45%
• 持有房屋 2 年 ~ 5 年內轉手：稅率 35%
• 持有房屋 5 年以上10以下轉手：稅率 20%
• 個人 or 法人持有房屋超過10年：稅率15%
這種稅率調整，對短期持有的影響很大，但如果是買來長住5~10年再換屋的朋友，反而稅率變化幅度就沒那麼大。
▌Ｑ2：房地合一稅2.0 vs. 1.0 哪裡不一樣？
同樣都是持有一年以上未滿兩年的情況，在1.0稅率為35%，而 房地合一稅2.0中稅率則調整為45%；持有超過兩年未滿五年則會是1.0的20%及2.0的35%。
修法後等於是加重短期持有的稅率，藉此減少短期炒作投資客。
應納稅額如何計算?
應納稅額=課稅所得×適用稅率
課稅所得=房地交易時之成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額。
而上方提到的「取得成本」會包含：買賣的成交價、繼承或贈與的公告現值、部分修繕費及購買房屋的相關費用，例如：契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、 仲介費等，都算在內。
▌Ｑ3：房地合一稅2.0 實施日期？
房地合一稅2.0是從民國110年7月1日開始實施。不論你是個人或是營利事業（法人），只要在110年7月1日起買賣交易105年1月1日以後取得之房地，適用房地合一稅2.0。但如果是105年1月1日以後取得的房地，在110年6月30日以前交易完畢，就適用房地合一稅1.0的規定。
▌Ｑ4：房地合一稅什麼時候要報？
由於修法後擴大課稅交易類型，所以需要申報的時機點會有以下4個：
Ａ‧預售屋交易：預售屋及其座落基地交易日的隔天起算30日內申報。
Ｂ‧一般成屋交易：房地完成所有權移轉登記日的隔天起算30日內申報。
Ｃ‧使用權房屋交易：房屋使用權交易日的隔天起算30日內申報。
Ｄ‧股權交易：符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算30日內申報。
▌Ｑ5：申報要準備哪些文件？
房地交易所得稅申報書、契約書影本、抵扣費用相關證明文件等，通常會由代書協助辦理相關手續，最後再將款項結清。
▌Ｑ6：房地合一稅2.0 也可以退稅？
根據所得稅法第14條之8規定，個人重購自住房地，無論是「先賣後買」或是「先買後賣」，只要出售舊房地與重購新房地兩者移轉登記時間相差2年內，且符合自住規定者，均可以申請適用重購退稅或抵稅優惠，就已（應）納稅款範圍內，按重購價額占出售額的比率計算應退還或扣抵之稅額。
退稅4條件：
Ａ‧簽約買賣前一年內沒有供出租或營業使用
Ｂ‧個人、配偶或直系親屬設有戶籍
Ｃ‧出售舊屋與買新屋的時間差距在2年內
Ｄ‧重購退稅房地在5年內須作自住使用且有戶籍登記、不能出租或遷戶
▌Ｑ7：預售屋躲得過房地合一稅2.0 嗎？
在房地合一稅2.0中，也將預售屋納入規定範圍內。自預售屋簽約日起，2年內換約也是要課徵45%的房地合一稅，並且在正在蓋的預售屋時期一直到房子蓋好後的成屋階段，這段時間的持有期間是以『零』計算，也就是正在蓋的過程不計入持有時間內。
預售屋因爲有2~4年的工程期，在成屋前轉賣一樣會被扣35%的重稅。到成屋後重新計算持有期，會需要再滿5年才會適用20%稅率，也就是指從買預售屋到成屋後需要7~9年的時間再轉手，適用稅率會較低，對短期套利者不友善，較適合長期自住考量的朋友。
▌Ｑ8：真的有30萬的免稅額嗎？預售屋也可以免稅嗎？
計算課稅所得時，買賣過程中的仲介費、廣告費、印花稅、代書費、規費等林林總總相關的費用，在沒辦法提供證明文件的前提下，是可以按照成交價的3%計算。
但以預售屋依工程進度採階段性付款的方式，國稅局在30萬免稅額的認定上，則會用『已付款項＋3％』的認定方式當作成本計算。
【 舉例 】
購買1200萬的預售屋，已付100萬，轉手換約獲利80萬試算，依照國稅局的認定方式，會是180萬的3%＝ 5萬4千元可以扣除。
▌Ｑ9：房地合一稅2.0居然有減稅條件？
政府打房也怕誤傷百姓，另外開了一個免死金牌通道給7種非自願出售房屋的民眾，免除重稅
1.個人因調職及非自願離職（更換工作地要出售房子）
2.遭他人越界建屋（隔壁撈過界偷你家地才賣房）
3.依法強制執行（被法拍）
4.因重大疾病或意外需支付醫藥費
5.持保護令避開家暴相對人（要躲恐怖情人而賣房）
6.繼承房屋後，未經同意遭其他共有人出售房地持份（兄弟姊妹賣掉你持有的部分）
7.繼承取得不動產及相關房貸，卻無力償還（繳不出房貸）
因為上述7種情形而出售房地，是可以適用稅率較低的20％喔！
▌Ｑ10：個人所得400萬以下免稅條件有哪些？
Ａ‧個人、配偶或未成年子女設有戶籍，且持有並居住該房屋連續滿6年
Ｂ‧交易前6年，房屋沒有做出租、營業或執行業務使用
Ｃ‧個人、配偶或未成年子女在房地交易前6年，沒有使用過自住房地租稅優惠
符合上述三條件，在交易獲利金額400萬以下，即為免稅。假設超過400萬，政府會針對超出部分課徵10% 。
最後阿明提醒大家，不論是賺或是賠都要申報！大家務必按照『Q4』提到的時間點30天內申報，沒有在期限內申報，是會被處3,000元以上、3萬元以下的罰鍰，假設國稅局算一算發現你其實要補繳稅，漏繳的稅額還會被處3倍以下的罰鍰！
記得，不論賺錢還是賠錢，都！要！申！報！
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