房市日常QA『買新房給孩子直接用兒女名登記可省稅金？容易產生問題！』—安新建經幫你找答案

 

容易操心的父母總認為孩子長不大，不管孩子到了什麼年齡都盡心為他著想，在學時幫忙繳學費、結婚後幫忙買房子。

更有甚者把眼光放得更遠，在孩子一出生的時候，就直接把房子登記在他名下，省去之後繼承或過戶的問題。

 不過你知道嗎？這樣的「借名登記」行為，雖然可以省去繼承、過戶的麻煩，但卻仍會有一些麻煩產生喔！

 

以下為三大容易產生的類別問題：

1、可能會有贈與稅的產生

2、孩子失去首購身份

3、將來要賣房時會被徵收房地合一稅

 

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一、借名登記會被認為是贈與？借名登記並不一定會被認定為贈與行為。

借名登記的定義為「當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。」

贈與的定義為「財產所有人以自己的財產無償送給別人，而別人也同意接受。」

也就是說，借名登記僅是將財產登記在他人名下，並不等於將財產送人。

若父母因為贈與之外的原因需要將房子登記孩子名下的時候，可與孩子簽署「不動產借名登記契約」並保留相關證明文件，例如不動產買賣契約書、不動產所有權狀正本、出資證明、房貸匯款單據，以及房屋稅、地價稅等單據。

否則父母借孩子的名義登記房產的行為，因為有父母子女的情誼關係，很容易被稅務局認定為贈與，若交不出實際證明，就會被追討贈與稅。

綜合以上原因，與其將房子登記在孩子名下，倒不如研究如何將房產贈與給孩子最省稅金。

若要節省不動產贈與稅，建議在孩子成年並且有工作時來贈與，因為這時候孩子有償還貸款能力，銀行會認定他為主要還款人。

父母贈與時便可用「有負擔的贈與」也就是將貸款與房子一併贈與給孩子，如此只要繳交→「（房子總價-220萬-剩餘貸款費用）x10%」的稅金即可。如果是在子女婚嫁那年贈與，可以再多100萬的免稅額度！

 

註：220萬為每人每年的贈與免稅額。贈與淨額2500萬以下，稅率10%，贈與稅率最高20%，額度為5000萬以上。

 

二、沒有首購身分會如何

首購的定義為：「在購買房子的當下，名下沒有任何房子。」通常首購房都會有較優惠的利率與條件，所以如果名下有房屋的話，貸款條件通常會比較差。

若本身經濟狀況比較沒那麼寬裕，就只有二種選擇：

1、賣掉原房屋，再買第二間房。不過這樣一來，就需要多繳一筆房地合一稅還有過戶所需費用，以及處理賣房的一堆雜事。

2、將第一間房子拿去做增貸的動作，支付第二間房的頭期款。不過要考慮每月還款金額是否超出可負擔的範圍，建議以不超過薪水三分之一為原則。

 

三、房地合一稅會被課很重嗎？

父母送給孩子的房子，不一定就是孩子喜歡的，所以在贈與給孩子的時候，要考慮到將來孩子賣出時，是否會負擔重稅。

根據房地合一稅法的規定，透過繼承或贈與的不動產，因為無法計算房產總價，所以用當年繼承或贈與時的「房屋評定現值」和「土地公告現值」來計算稅金。

若房子為自住用途的話，則有400萬的免稅額可扣除，超過400萬的部份則課10%的稅金，不過得符合以下條件：

1、個人或其配偶、未成年子女設有戶籍，持有並居住於該房屋連續滿6年

2、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用

3、個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠。

 

若沒符合以上條件，即不符合自住房屋的資格，那便沒有400萬的免稅額，最低稅率也從10%變成15%（需持有房屋10年才有此優惠，若在二年內賣掉房子會課到45%的重稅）。

綜合以上，與其直接贈與不動產，父母可多加利用贈與稅每人每年最高220萬的贈與免稅額（父母兩人合計為440萬）贈與現金給孩子到可買房的程度，並教他如何買房，孩子既有了房產經驗，也減輕了買房的壓力，一舉兩得。

 

*以上文章內容與圖片出處轉載: 賣厝阿明買方知識家line@群組