住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖／歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感，不需要擔心老年租屋不便的問題；有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選，而除了以上的功能目的外，擁有不動產後，更是多了一項轉貸融資的方案，本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼？比起其他的貸款，此產品又有怎樣的限制與好處呢？ 歐店長解釋說明：『融資房貸簡單來說，就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品，以取得貸款的資金融通方式，如果您現在名下有房子，手頭又需要現金，可以將房子及土地作為抵押品，向銀行申貸，即為所謂的原屋融資；那如果房子貸款尚未繳清，仍想使用一樣的方式，則為「房屋增貸」，就是以「已設定抵押權」的房屋及土地，再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處： 1. 利率遠較一般信貸利率優惠： 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右，但信貸通常至少都是5~6%起跳，甚至有的會到10%以上，相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度： 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數，如果您本身的還款條件能力充足，是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的，所以如果擁有的不動產價值為1,000萬，核貸8成，則可以貸款到800萬的現金做運用，而信貸則是以DBR負債比來做評估，依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限，通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年，而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請，不僅有機會可享有2~3年的寬限期外，還款年限大多也是落在20~30年間，對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時，除考慮借款金額與還款能力外，還是有一些申請必要費用是要記得納入的，因為是以不動產做抵押，故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費，以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還，但前提是將房子做抵押才融資到的現金，因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納，若真的臨時有繳款困難．也不能置之不理，因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序，後續就會面臨到強制執行，所以若
中華民國報稅季即將開跑，
各種稅滿天飛看到一頭霧煞煞，
上次是房地合一稅，
這次就換成#遺產稅及贈與稅，
來幫大家整理個清楚，
不再看到頭很痛。
#複習題 人家只是忘了報 可以嗎
答案是不行 遺產稅9項常漏報項目：
1. 死亡前2年內贈與配偶的財產外
2. 銀行保管箱內物品價值
3. 重病期間領取的現金
4. 生前所投資公司之股東往來債權
5. 死亡日止之應收利息、
股利及農漁津貼等債權
6. 以被繼承人本人為要保人、
他人為被保險人之保單價值
7. 生前買入但死亡時，
尚未辦妥所有權移轉登記之不動產
8. 被繼承人所遺之汽機車
提醒大家在申報前要確認清楚，
避免有漏報的狀況發生喔！
9. 上市及未上市的股票申報遺產總額。
提醒大家在申報前要確認清楚，
避免有漏報的狀況發生喔！
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根據「遺產及贈與稅法」規定，只要有遇到消費者物價指數（CPI）相比上次調整指數累積上漲有10%以上時，會按程度調整遺產及贈與稅的免稅額、課稅級距金額及扣除額等。這種調整機制是為了能減輕物價上漲帶來的負擔、反映國人實質納稅能力，跟一般有特定目的減稅是不一樣的。
遺產稅扣除額及不計入遺產總額項目
『誰？』是遺產繼承人，是會影響遺產稅的扣除額。一般來說繼承人有分成「配偶繼承人」及「血親繼承人」兩種，血親的繼承順序包含養子女、非婚生子女，以親等近的家屬為優先，第二順位是親生父母或養父母，第三順位為兄弟姊妹，第四順位為祖父母。特別要注意到，不論你是哪一順位的血親繼承人，都需要與被繼承人的配偶 #共同繼承。
另外像是金額在80萬以下的 #繼承人日常生活必需品 或 50萬以下 #被繼承人職業上的工具，是不會被列入遺產總額的喔！
遺產稅級距
遺產稅免稅額會依照與往生者的親屬關係而有所不同，可以參考我們下方的#一圖秒懂 。
財政部在110年11月24日已經有公告，民國111年的遺產在新台幣1,333萬元內是 #不用繳交遺產稅，而軍警公教人員殉職，遺產在新台幣2,400萬元內同樣也是不用繳交遺產稅。
各級距的課徵金額也幫大家整理在下方的 #一圖秒懂，特別要注意到，遺產超過5,000萬元除了基本課徵的500萬元之外，還會額外課徵超過5,000萬元部分15％稅金；超過1億元則是，基本課徵1,250萬元，再外加超過1億元部分20％。
遺產稅申報流程
1. 除戶登記（戶政）
2. 查調所得財產（國稅局/地方稅稽徵機關）
3. 申報遺產稅（國稅局）
4. 查詢有無欠稅（地方稅稽徵機關）
5. 申請印鑑證明（戶政）
6. 辦理遺產過戶
在申報遺產稅前，繼承人要在被繼承人死亡日的30天內，到戶政事務所辦理除戶登記，接著在一一查詢被繼承人的財產、所得及死亡前兩年度的贈與資料。
另外如果是選擇 #拋棄繼承或 #限定繼承，繼承人必須在知道繼承日起的三個月內，以「#書面」方式，備妥相關文件向被繼承人戶籍地之地方法院提出申請。
現在政府有省時又便利的 #一站式查詢金融遺產，由國稅局作為單一窗口，除了可以臨櫃申辦，也可以到財政部稅務入口網，用自然人憑證等身分認證後線上申辦。也可以自行選擇是要網路下載或是國稅局郵寄的回覆方式！
贈與稅免稅額與級距
除了遺產稅，也有些會選擇生前先 #使用贈與的方式，將資產陸續贈與給子女。政府除了調整遺產稅的免稅額，連同贈與稅的免稅額也做出調整。從原先每年220萬元，上調到每年244萬元。贈與稅共有3種級距，分別為:2500萬以下、2500~5000萬元、5000萬元以上。分別會課徵10%/15%/20%的稅額。
9項常漏報的遺產稅
納稅義務人都應在被繼承人死亡次日起6個月內向國稅局申報，時間上也可以另外申請延期3個月。
國稅局針對遺產稅也列出8項常漏報的財產項目：
1. 死亡前2年內贈與配偶的財產外
2. 銀行保管箱內物品價值
3. 重病期間領取的現金
4. 生前所投資公司之股東往來債權
5. 死亡日止之應收利息、股利及農漁津貼等債權
6. 以被繼承人本人為要保人、他人為被保險人之保單價值
7. 生前買入但死亡時，尚未辦妥所有權移轉登記之不動產
8. 被繼承人所遺之汽機車
9. 上市及未上市的股票申報遺產總額。
提醒大家在申報前要確認清楚，避免有漏報的狀況發生喔！
公式
（遺產總金額-免稅額）＊稅率＝要繳交遺產稅
遺產5500萬（無貸款），假設沒有小孩由配偶繼承
免稅額=1333萬元＋配偶扣除額493萬＋喪葬費123萬＝1949萬
遺產淨額=5500萬-1949萬=3551萬（在5000萬以下）
遺產稅＝3551萬＊10％＝355.1萬
財政部稅務入口網｜https://www.etax.nat.gov.tw/....../inheritance/file-process
*以上文字內容與圖片皆轉載自賣厝阿明官網: https://54aming.com/articles/689763
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