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安新專業學堂開講: 「土壤液化潛勢區之不動產是不是物之瑕疵?」

  土壤液化簡單的講就像是砂土顆粒不太緊密的,遇上地大震搖晃時,砂土顆粒分開,地下水位上升,砂土顆粒浮在水中,彷彿液態,就有可能會使建築物傾斜或破壞地坪等。 政府擬公布「土壤液化潛勢區」,若有家就在公布的潛勢區位置上,我家是不是就變成了瑕疵屋?「土壤液化潛勢區」僅代表這區域「較有可能發生土壤液化」,不代表「災情一定會發生」,除非有足夠證據足以證明確實已影響或不符居住,方有可能被認定為瑕疵屋。 再依民法第 365 條第一項:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,…或自物之交付時起經過五年而消滅。」觀之,倘我家是在四年多前購入,若將潛勢區位置上的房屋直接認定為物之瑕疵,因時效尚未消滅,依法我就可以向賣方請求解除契約或請求減少價金。未來政府所公布「土壤液化潛勢區」的房屋,試想,在前五年內於「土壤液化潛勢區」區域成交之物件有多少?倘就認定為物之瑕疵,法院就會有審理不完的案件。 *以上圖片出處來源: https://kikinote.net/91904

安新建經 房市日常QA『提前終止契約,押金被沒收,房客是否無法要求房東退還部分保證金』

 


網友承租店面住宅月租$25,000,房屋押金被房東要求支付3個月,疫情關係需要提前結束營業,但由於原先合約有載明,提前終止契約,房屋押金會被沒收,且房東有請代書到法院公證,以至於房東依據合約內條款,將A小姐押金沒收,共7.5萬元。這樣的情況下,網友可以要求房東退還部分押金嗎?

依上述 房客想提前終止租約的案例,我們可以分三個階段討論:

1.   房屋合約公證的法律效果

2.   房客提前終止租約的相關規定

3.   消費者保護法相關規定

 

1.   房屋租賃契約公證之效果

房屋出租訂立書面契約,經過公證之後,對於承租人交還房屋,給付租金及違約金,出租人返還押租金等事項,不須訴訟就可請求法院強制執行。雙方權利獲得保障,糾紛也可避免。

也就是說,如果有一方違約,是否可以強致對方履行,簡言之,就是可不可以「逕為強制執行」。

2.   房客提前終止租約的相關規定

在新上路的租賃新制中,租賃契約應記載及不得記載事項,針對房東及房客應負的義務,及雙方的權益也作出明確的規範,尤其對於『提前解約』『押金上限』皆有載明。

內政部《住宅租賃契約》第13條或是《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》第14條,其中「提前終止租約」的規定。

a.    若簽約時租屋契約裡勾選「得」終止租約,而房客若在1個月提前告知房東無法承租事實,善盡了提前告知義務,則無須支付租屋違約金。

b.   如果合約勾選「不得」提前終止租約,則雙方就不能任意終止合約,房客想要提前終止租約,以賠償1個月的租金為上限。

c.    如果簽約時沒有特別規定是否可任意終止合約,這種狀況租客還是得要徵詢房東同意,才能解約,而且也得給房東違約金,但違約金最高也不能超過1個月。

以A小姐的案例來說,屬於租約未到期提前解約,所以A小姐需要在提前解約前一個月,告知房東無法承租的事實,而房東部分可依新版租賃契約規範,像A小姐要求最高一個月租金為提前解約違約金.而押金剩餘部分應於確認租賃契約終止,承租人交還房屋時返還。

除非,所承租的物件有「租金欠款未繳」、「屋內物品設備損毀及遺失」等狀況發生,房東才可以扣除押金作為賠償修繕的一部分,而修繕的責任阿明建議在租屋點交時就要先釐清,才不會事後在還屋點交時發生問題。

那這邊補充說明,租賃新制針對違約金與押金規範,房客提前解約的違約金上限是租金的一個月,而房屋押金的上限是租金的二個月為限,那只要是超過這個部分的金額都不符合住宅租賃定型化契約規範喔

3.   消費者保護法相關規定

在新版住宅租賃定型化契約規範實施後,消費者可以依據消保法第17條,針對房屋租賃契約條款若有違反房屋租賃定型化契約規範時主張該契約條款無效。那消費者保護法針對企業經營者說明,若有合約內容與政府規定不符合的地方,消費者可依據《消費者保護法》第56條之1規定,針對契約內容與規定不符的部分向地方政府申訴,經地方政府限期企業經營者改正而屆期不改正者,可處3萬至30萬元罰鍰。

 

 

*參考資料來源

司法院《公證法》|https://www.judicial.gov.tw/tw/cp-1654-2751-f6a88-1.html

民法§250https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0000001

行政院消費者保護法《定型化契約應記載及不得記載事項》|https://www.ey.gov.tw/Page/DFB720D019CCCB0A/478917df-7599-418f-8715-fd2716b623b4

租賃住宅市場發展及管理條例§7https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0060125

消費者保護法§17 §56-1https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=J0170001

*以上文章內容與圖片皆轉載自賣厝阿明官網: https://54aming.com/articles/b3fc6d

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