跳到主要內容

郭筱琳X 賣厝阿明x安新建經 買房新手必知要點！專家提4大選房原則：大學附近報酬可期

房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
張貼留言

安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「付訂金後可以要求先驗屋再簽買賣契約嗎？」

 


大志的朋友買了預售屋，房貸8成，交屋保留款10萬，但在交屋前，驗屋的缺失一直沒改善，朋友想逼迫建商改善缺失，要求銀行不得撥款，沒想到建商卻說：「房子已過戶，不撥款將提告！」結果朋友被搞得烏煙瘴氣，碰得一肚子灰。有了朋友的前車之鑑，現在大志看上一間新成屋，想要求先驗屋再簽買賣契約，賣方當然不肯，大志為了表示購買誠意，想先付10萬元訂金，然後要求先驗屋再簽買賣契約，請問這樣可以嗎？

 =========================================================================

買賣房屋遇到驗屋問題該如何解決？其實在付訂金及簽約的時候就要先留意，尤其在購屋簽訂契約前，要特別注意「交屋保留款」這個條約的內容，否則等到複驗不合格時，如果不是重大瑕疵，且房子已經過戶到買方名下，不撥款是會違反比例原則的，在法律上會比較站不住腳。

內政部有規定預售屋的交屋保留款，是房屋總價的5%，例如購買一千萬的房子，可先留下50萬的交屋保留款，等到驗屋確定沒有問題後，再簽過戶同意書，並將餘款付給建商。有專家建議「過戶是買方驗屋的籌碼」，初驗若有瑕疵，可要求修繕到底，複驗過後再進行過戶，確認沒有瑕疵再撥款。如果建商未盡到修繕責任，那麼購屋者可以5%的交屋保留款與建商談判，籌碼較高；如果交屋保留款只有5萬到10萬，那麼對購屋者的保障相對就低很多。

依《預售屋買賣定型化契約》第19條規定，除非房子是輻射屋、海砂屋、兇宅、或遭公用徵用、以及其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵等，買方不得通知金融機構終止撥付貸款給於賣方。

根據《消費者保護法》第11條之1的規定：企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。一般來說，購買預售及成屋至少有5天契約審閱期，委託房仲待售屋時，則有3天以上的契約審閱期。

若建商、房仲或代銷公司要求先付訂金才給契約審閱，假若先付了訂金，在5天審閱期內決定不買，都可以拿回已付的訂金；若超過5天審閱期後反悔不買，建商、房仲或代銷公司則有權利沒收訂金。若消費者已簽約，又在審閱期後退訂，除了沒收訂金外，還得多付最高15%的違約金。但若是購買中古屋，由於與前面的預售屋性質不同，並非與企業經營者簽約，故買賣契約並不適用審閱期，買方自然不可能要求先與賣方簽約後再來審閱或是驗屋。因此購買前務必謹慎考慮清楚。如果想要求先驗屋再簽買賣契約，就必須在付訂金前，經買賣雙方同意後，白紙黑字註明於收付訂金的文件內，並註明驗屋條件不通過可以退訂，不過，未簽訂買賣契約就同意驗屋的賣方，恐怕不多！

新成屋或中古屋通常買方會在交屋的前幾天來驗屋，有的則是交屋當天先去驗屋，驗屋後，確定房屋沒有問題，然後就辦理點交與結案。不過，如果民眾想要無償解約，需符合重大瑕疵項目，才可解除買賣契約，例如像漏水這種可以修繕的問題就不算是重大瑕疵，無法構成退屋解約條件，若買方堅持不過戶，反而會構成違約。如果買方在交屋5年內有發現瑕疵，並在6個月內通知賣方，就能主張《民法》第354條第1項「物之瑕疵擔保責任」，不過一旦逾期通知，就得另循求《民法》其他規定主張相關權利。

 

 參考資料：

https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=J0170001&flno=11-1

法規名稱：    消費者保護法第 11-1

https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingleRela.aspx?PCODE=B0000001&FLNO=354&ty=L

法規名稱：    民法 第 354 條

標籤：

留言

張貼留言

這個網誌中的熱門文章

郭筱琳X 賣厝阿明x安新建經 買房新手必知要點！專家提4大選房原則：大學附近報酬可期

房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
張貼留言
閱讀完整內容

房市日常QA『水利地可以蓋鐵皮屋倉庫嗎？』—安新建經幫你找答案

Q: 承租一塊水利地 想問可以蓋一間四面都封起來的鐵皮屋當倉庫嗎？水利地的使用有什麼限制嗎？   A: 詳細解答 根據農田水利法規定，水利地除非證明已沒有水利用途而變更地目，否則不能當作一般建地使用，而且水利用地在使用上必須符合以下相關規定： （一）按現況或水利計畫使用。 （二）水岸遊憩設施（限於原有灌溉埤、池）。 （三）戶外遊樂設施（限為球道及超輕型載具起降場使用）。 （四）採取土石 。 （五）其他經河川或排水管理機關核准者。 （六）再生能源相關設施。 （七）溫泉井及溫泉儲槽。 （八）農村再生設施（依農村再生發展區計畫審核及管理監督辦法規定辦理）。 凡是被編定為某種使用之土地，依照現行法令（非都市土地使用管制規則」第 6 條）規定，均要按照各使用地所容許的使用項目及許可使用細目使用，但是其他法律如果有禁止或限制使用的規定時，就要按其他法令規定辦理。 因此阿健雖合法承租水利地，但不能任意蓋鐵皮屋倉庫，違反水利地的使用規定，否則可能面臨罰鍰，並勒令其限期改善或拆除。 另外，根據農田水利會財產處理要點，出租使用限制如下： （一）租賃土地不得設定地上權。 （二）承租人於租賃土地上建造建物，應以出租人名義為起造人，並登記為出租人所有。 因此在「農田水利會有非事業用不動產出租原則」下，承租人阿健若在租賃土地上建造符合水利法之建物，應以出租人名義為起造人，並登記為出租人所有，但建造費要由承租人阿健自行負擔，且於租賃期間由承租人阿健負責管理維護及修繕。當租賃期限屆滿或租賃契約終止時，承租人阿健應無條件拆除回復原狀點交給出租人，或經出租人同意後按現狀無償點交出租人，或經出租人同意後，另行協議土地及建物之租賃條件續租。 水利地由水利署負責管理，民眾若要使用，只要符合法令的規定，一般都會予以核准。民眾承租使用，對水利用地僅有使用權，與一般承租之契約行為有所不同，若國家有需要，依規定可無條件收回。   參考資料： https://law.coa.gov.tw/glrsnewsout/LawContent.aspx?id=GL000048 法規名稱：     農田水利會有非事業用不動產出租原則 第四章   會有非事業用不動產之出租 htt...
1 則留言
閱讀完整內容

安新建經地政士推薦單元-「共創交易安全的守護者-林庚芳代書」

景氣起伏多變，各行各業都面臨挑戰，烽瑋地政士事務所的林庚芳，選擇打「團體戰」為主要經營策略，攜手各家房屋仲介拓展案源。對她來說，仲介們是最佳戰友，地政專業知識則是她打仗的武器，至於最高指導原則，則是做好每一件案子、維護交易安全。 原本從事會計工作的林庚芳，在結婚生子後，想要轉換跑道，便鎖定地政領域，先報考公務員，「結果還真的被我考上了！可惜是在南投，我家在彰化，孩子又還小，實在沒辦法去。」後來，林庚芳決定改考工時相對彈性的代書，順利考取後，於民國86年入行。 服務精神至上，超級任務也不怕 在彰化自宅開設事務所的林庚芳，由於地緣關係，常接到農地或祭祀公業等相關案件，有時候不僅案件內容複雜，牽涉到的當事人們又有許多「人情糾葛」，相當棘手，而林庚芳的處理原則是：「當自己在做服務業」。 比方說，她曾經多次遇到農地繼承案，要繼承的兄弟們人數多、感情差，為了讓案子有所進展，林庚芳就耐著性子跟繼承人們協調，就情、理、法各層面，詳細溝通。 又比方說，林庚芳曾經手一塊土地，其中一位共同持有人在日據時代去南洋當兵之後，便不知去向，其他持有人也都經過買賣轉手，她便展開「超級任務」，運用各種專業知識與人脈尋人，花了好幾個月才找到關鍵人。 掌握三原則，攜手仲介拓展案源 林庚芳坦言，如今代書市場頗為飽和，光憑自己單打獨鬥，很難拓展案源，如果想要案量多一點，還是得跟房屋仲介合作。若想跟仲介合作愉快，她分享，首先，要配合度高、隨傳隨到，「把自己當成7-11就對了！畢竟仲介的工作時間很長，簽約時間更是不一定，不管是半夜、或是周末，需要代書出動時，就得到。」 其次，是要夠專業，不管是土地問題、貸款問題，只要林庚芳在，一定全部幫到底，甚至還常有仲介私下請教專業知識，她也都知無不言。第三點，也是最重要的一點，就是角色要中立、讓人信賴，絕對不可因為私利，偏袒特定人，林庚芳強調，代書的職責，就是顧好交易安全。 能傳家的好事業，大小兒子接衣缽 代書工作，不僅讓林庚芳與先生共同養大了孩子，更被林庚芳視為「能傳家的好事業」。她透露，80年次的大兒子出社會後，就先去當了兩年的房仲業務、歷練一番，然後再回自家事務所做代書；至於小兒子目前也在政治大學地政系就讀，未來也可能走這一行。 大、小兒子之所以願意繼承衣缽，林庚芳說，於公，是因為代書工作有其專業門檻、市場需求也穩定，在...
張貼留言
閱讀完整內容