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郭筱琳X 賣厝阿明x安新建經 買房新手必知要點！專家提4大選房原則：大學附近報酬可期

房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
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房市日常QA『透天厝惡鄰條款適用嗎？』—安新建經幫你找答案



Q: 小志鄰居每天早上都會亂倒汙水，然後髒髒的水就會流到小志家門口，形成一攤水漥，造成小志進出不方便，有相關法條可以做檢舉嗎？請問透天厝有所謂惡鄰條款嗎？


A: 詳解

每個人都希望有個安靜清潔的居住環境，為了維持鄰居間友好關係，如果遇到惡鄰居，剛開始會盡量溝通規勸或選擇忍氣吞聲，直到忍無可忍，總希望能有方法可以制止對方。然而對於一般透天厝、平房或未成立管委會的住戶而言，即使受不了向派出所或環保局等相關單位反應，經常也是不了了之，令民眾求助無門。因惡鄰條款之強制搬遷，只限於社區大樓住戶，故僅能依惡鄰居之不當行為，依環保法規或社會秩序維護法等加以規範，但在實務上舉證過程困難重重啊！

其實若是一般單一戶獨立所有權的透天住宅，除專有部分外，有共同設施或共同進出道路產權係住戶共同持分，仍可以適用《公寓大廈管理條例》之規定，籌組管理委員會，加強社區的統一管理，對於改善居住環境與生活品質會有所幫助。至於獨立或連棟建物若不適用《公寓大廈管理條例》，就沒有所謂的管委會，整體社區的運作就比較缺乏制度，鄰里若因噪音、廢棄物處理、空間違規使用、公共設施修護等等產生紛爭時，只能自力救濟或運用政府機關公共資源尋求協助。

 

若想與惡鄰居對抗，經過報警蒐證後，可以向鄰居提起民事「侵權行為損害賠償」的訴訟，以下是幾則案例：

案例1 ：

因樓上鄰居洗陽台或澆花的水經常潑濺至樓下A住戶家中，且A住戶多次與之溝通，鄰居卻拒不改善，因足以影響一般人社會生活難以容忍的程度，侵害居住於樓下A住戶居住安寧且造成精神上的痛苦，A住戶可依侵權行為規定，主張鄰居應負損害賠償責任，並請求賠償慰撫金。此外，鄰居的行為雖未造成A住戶家中設備等財產損失，但如果衣物遭潑濕、潑髒，或造成家裡圍牆、地板及環境髒亂等，已達毀棄、損壞程度，且因經多次溝通仍不改善，則可能被認定是故意的行為，恐涉犯《刑法》毀損罪，最重可處2年以下徒刑。

案例2 ：

隔壁鄰居天天從三樓灑澆花水，水滴沿著遮雨棚落下，把隔壁鄰居家門口前弄濕一大片，甚至潑髒水造成汙染，環保局可依法開罰。高雄環保局稽查科：「澆花水構成違反廢棄物清理法27條，污染路面的違規行為樣態，提醒民眾，如在戶外陽台上澆水，一定要適量，不要造成澆的水過多而低落到路面，這部分可能造成環境衛生問題(罰1200元)。」

案例3 ：

鄰居控訴，賣雞的母女不時偷倒血水，流進水溝，擔心環境衛生污染，多次向倒髒水的母女反應，對方卻不理會，鄰居忍無可忍向環保單位檢舉，多次半夜犧牲睡眠進行蒐證。台南環保局稽查科表示：「現場有一些液體的痕跡，但是沒有明顯血水的跡象，就是還沒有構成法規上的污染路面，很明確的要件。」環保單位將列冊追蹤，還是要當場人贓俱獲才能算數。

 

針對以上案例，目前的法令，對於居住權保護的部分，規定似乎不是很明確，司法實務上見解各有不同看法，因此能否成立，還是得以法院認定為準，遇上惡鄰居恐怕只能自求多福了。

 

 

參考資料：

https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0070118&flno=53

公寓大廈管理條例第 53 條

https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0070118&flno=26

公寓大廈管理條例第 26 條

https://news.tvbs.com.tw/life/1436766

半夜蒐證自救！鄰居天天倒髒水　環保局難查

https://today.line.me/tw/v2/article/wxYM9G

惡鄰是你？堆垃圾、灑澆花水　不甩環境汙染

https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=O0050001&flno=27

全國法規資料庫：廢棄物清理法27條

https://www.cy-law.com.tw/news_detail.php?id=162

澆花污水潑濺樓下住戶　恐吃這官司

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房市日常QA『水利地可以蓋鐵皮屋倉庫嗎？』—安新建經幫你找答案

Q: 承租一塊水利地 想問可以蓋一間四面都封起來的鐵皮屋當倉庫嗎？水利地的使用有什麼限制嗎？   A: 詳細解答 根據農田水利法規定，水利地除非證明已沒有水利用途而變更地目，否則不能當作一般建地使用，而且水利用地在使用上必須符合以下相關規定： （一）按現況或水利計畫使用。 （二）水岸遊憩設施（限於原有灌溉埤、池）。 （三）戶外遊樂設施（限為球道及超輕型載具起降場使用）。 （四）採取土石 。 （五）其他經河川或排水管理機關核准者。 （六）再生能源相關設施。 （七）溫泉井及溫泉儲槽。 （八）農村再生設施（依農村再生發展區計畫審核及管理監督辦法規定辦理）。 凡是被編定為某種使用之土地，依照現行法令（非都市土地使用管制規則」第 6 條）規定，均要按照各使用地所容許的使用項目及許可使用細目使用，但是其他法律如果有禁止或限制使用的規定時，就要按其他法令規定辦理。 因此阿健雖合法承租水利地，但不能任意蓋鐵皮屋倉庫，違反水利地的使用規定，否則可能面臨罰鍰，並勒令其限期改善或拆除。 另外，根據農田水利會財產處理要點，出租使用限制如下： （一）租賃土地不得設定地上權。 （二）承租人於租賃土地上建造建物，應以出租人名義為起造人，並登記為出租人所有。 因此在「農田水利會有非事業用不動產出租原則」下，承租人阿健若在租賃土地上建造符合水利法之建物，應以出租人名義為起造人，並登記為出租人所有，但建造費要由承租人阿健自行負擔，且於租賃期間由承租人阿健負責管理維護及修繕。當租賃期限屆滿或租賃契約終止時，承租人阿健應無條件拆除回復原狀點交給出租人，或經出租人同意後按現狀無償點交出租人，或經出租人同意後，另行協議土地及建物之租賃條件續租。 水利地由水利署負責管理，民眾若要使用，只要符合法令的規定，一般都會予以核准。民眾承租使用，對水利用地僅有使用權，與一般承租之契約行為有所不同，若國家有需要，依規定可無條件收回。   參考資料： https://law.coa.gov.tw/glrsnewsout/LawContent.aspx?id=GL000048 法規名稱：     農田水利會有非事業用不動產出租原則 第四章   會有非事業用不動產之出租 htt...
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