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張雲維X賣厝阿明X安新建經 I 新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹

新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹 ​ 近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策，且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案，民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼，但據內政部統計，全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶，占總體住宅一半以上，要在短期內全面更新重建，不切實際，也緩不濟急，故除了傳統都更外，新北市亦有簡易都更方案可供參考。 什麼是微型都更？ 自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後，各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等)，許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更（微型都市更新=簡易都更）是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式，主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質，適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新，微型都更的規模較小、程序較為簡化，更適合那些難以達成大規模整合的區域。 ※微型都更（簡易都更）vs 傳統都更主要差異 項目 微型都更(簡易都更) 傳統都更 適用範圍 小基地（如單棟建築、公寓） 大面積基地（如整個街廓、社區） 參與住戶 住戶數少，協商較容易 住戶數多，意見分歧可能較大 推動方式 可由單一建物所有權人或少數住戶發起 需整合較多住戶，通常由建商、政府或專業整合團隊主導 審核程序 程序較簡化，申請流程較快 需經過較繁瑣的法規審查 改建彈性 主要以單棟建築或小型社區為單位， 改建彈性高 規模較大，可能涉及都市計畫調整 施工時間 施工期較短，影響範圍較小 需長期規劃，施工期較長 政府補助 可能享有較小規模的補助 通常有較大規模的獎勵與補助 常見案例 老舊公寓加強耐震、外牆翻新、增設電梯 全面拆除重建、容積獎勵、街區再造 微型都更的優勢與申請進行方式（以新北市簡易都更為例）？ 微型都更的推動免除了強拆的爭議，大幅減少了推動的困難度，另也具備以下三大優勢條件，因此整體申請門檻較低，適合給想都更但目前遇到整合困難的民眾做參考，張經理也一併告訴大家想申請的民眾應該要從何著手 ※3大優勢條件： 整合門檻較低：不需要大規模整合土地，單棟建築也能申請。 住戶協商簡單：住戶較少，意見統一...
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房市日常QA『透天厝惡鄰條款適用嗎？』—安新建經幫你找答案



Q: 小志鄰居每天早上都會亂倒汙水，然後髒髒的水就會流到小志家門口，形成一攤水漥，造成小志進出不方便，有相關法條可以做檢舉嗎？請問透天厝有所謂惡鄰條款嗎？


A: 詳解

每個人都希望有個安靜清潔的居住環境，為了維持鄰居間友好關係，如果遇到惡鄰居，剛開始會盡量溝通規勸或選擇忍氣吞聲，直到忍無可忍，總希望能有方法可以制止對方。然而對於一般透天厝、平房或未成立管委會的住戶而言，即使受不了向派出所或環保局等相關單位反應，經常也是不了了之，令民眾求助無門。因惡鄰條款之強制搬遷，只限於社區大樓住戶，故僅能依惡鄰居之不當行為，依環保法規或社會秩序維護法等加以規範，但在實務上舉證過程困難重重啊！

其實若是一般單一戶獨立所有權的透天住宅，除專有部分外，有共同設施或共同進出道路產權係住戶共同持分，仍可以適用《公寓大廈管理條例》之規定，籌組管理委員會，加強社區的統一管理，對於改善居住環境與生活品質會有所幫助。至於獨立或連棟建物若不適用《公寓大廈管理條例》，就沒有所謂的管委會，整體社區的運作就比較缺乏制度，鄰里若因噪音、廢棄物處理、空間違規使用、公共設施修護等等產生紛爭時，只能自力救濟或運用政府機關公共資源尋求協助。

 

若想與惡鄰居對抗，經過報警蒐證後，可以向鄰居提起民事「侵權行為損害賠償」的訴訟，以下是幾則案例：

案例1 ：

因樓上鄰居洗陽台或澆花的水經常潑濺至樓下A住戶家中，且A住戶多次與之溝通，鄰居卻拒不改善，因足以影響一般人社會生活難以容忍的程度，侵害居住於樓下A住戶居住安寧且造成精神上的痛苦，A住戶可依侵權行為規定，主張鄰居應負損害賠償責任，並請求賠償慰撫金。此外，鄰居的行為雖未造成A住戶家中設備等財產損失，但如果衣物遭潑濕、潑髒，或造成家裡圍牆、地板及環境髒亂等，已達毀棄、損壞程度，且因經多次溝通仍不改善，則可能被認定是故意的行為，恐涉犯《刑法》毀損罪，最重可處2年以下徒刑。

案例2 ：

隔壁鄰居天天從三樓灑澆花水，水滴沿著遮雨棚落下，把隔壁鄰居家門口前弄濕一大片，甚至潑髒水造成汙染，環保局可依法開罰。高雄環保局稽查科：「澆花水構成違反廢棄物清理法27條，污染路面的違規行為樣態，提醒民眾，如在戶外陽台上澆水，一定要適量，不要造成澆的水過多而低落到路面，這部分可能造成環境衛生問題(罰1200元)。」

案例3 ：

鄰居控訴，賣雞的母女不時偷倒血水，流進水溝，擔心環境衛生污染，多次向倒髒水的母女反應，對方卻不理會，鄰居忍無可忍向環保單位檢舉，多次半夜犧牲睡眠進行蒐證。台南環保局稽查科表示：「現場有一些液體的痕跡，但是沒有明顯血水的跡象，就是還沒有構成法規上的污染路面，很明確的要件。」環保單位將列冊追蹤，還是要當場人贓俱獲才能算數。

 

針對以上案例，目前的法令，對於居住權保護的部分，規定似乎不是很明確，司法實務上見解各有不同看法，因此能否成立，還是得以法院認定為準，遇上惡鄰居恐怕只能自求多福了。

 

 

參考資料：

https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0070118&flno=53

公寓大廈管理條例第 53 條

https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0070118&flno=26

公寓大廈管理條例第 26 條

https://news.tvbs.com.tw/life/1436766

半夜蒐證自救！鄰居天天倒髒水　環保局難查

https://today.line.me/tw/v2/article/wxYM9G

惡鄰是你？堆垃圾、灑澆花水　不甩環境汙染

https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=O0050001&flno=27

全國法規資料庫：廢棄物清理法27條

https://www.cy-law.com.tw/news_detail.php?id=162

澆花污水潑濺樓下住戶　恐吃這官司

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