房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
不動產獨立品牌聯盟馬懷昇執行長（右）。 圖／馬懷昇提供
在迅速變遷的不動產市場中，年輕人要能有屬於自己的房子大多都有家長們幫忙，然而天下父母心，在有些經濟狀況較不錯的家庭，爸媽早有先見之明的置產，當子女到達一定年紀時將房子移交給孩子，但是在移轉的過程就會面臨到稅務的問題。
自房地合一2.0上路後，依其贈與淨額級距，所需繳納之贈與稅的稅率為10%~20%，不動產的價值動輒數百萬到數千萬，在稅率調整的情況下，直接贈與的稅額將會是一筆不小的支出，因此如何能在國家提供的稅制基準下，透過良好的稅務規劃讓民眾繳納合理的稅賦，當個誠實納稅的好國民呢？
本文賣厝阿明邀請來[不動產獨立品牌聯盟]馬懷昇執行長來為大家的財務做個聰明的規畫建議。
馬懷昇執行長詳細解說：
如果想將已持有的房子留給孩子，可以用兩種方式，一種是贈與，另一種則是買賣，當直接做贈與產生出來的稅額跟買賣交易產生的稅額，大部分的稅率比較為贈與稅>房產交易所得稅，故大多房產交易所得稅仍然是負擔最低的稅率，再來才是贈與稅。
方法一：妥善運用每年移轉244萬免稅贈與額度
法定的贈與免稅額是244萬，且按年計算，也就是說每年贈與人(給錢者)只要在免稅額度的範圍內，移轉財產給受贈人(收錢者)就可享免贈與稅。但要注意244萬元贈與免稅額的計算，是以「贈與人」角度去計算贈與出去的總金額，簡單來說，給錢的人在一整年度所有贈與出去的額度在244萬內做計算。馬執行長舉例說明：小馬生有1位兒子，小馬跟太太在2023年分別贈與244萬到孩子名下，該年度兒子共收到488萬，這種情況是符合免稅額度內，2024年小馬跟太太再生1名女兒，這一年小馬贈與給兒子244萬，太太則贈與給女兒244萬，這樣也有符合在贈與的免稅額度內；但，若小馬跟太太分別都贈與給兩位孩子各244萬，兒子跟女兒都各收到488萬，這種情況小馬跟太太都超出了當年度的贈與額度唷！
執行長補充：財政部加碼嫁妝限額免稅，若父母各自在子女結婚的贈與(結婚日前後6個月以內)可以加碼100萬元以下財務，可免予課徵贈與稅。
而使用免稅額度贈與方式最大的缺點是，如果移轉的物件總價太高，例如：房屋總價為8800萬，要完全移轉就得用36年的時間完成，這段期間會有的未知數太多，難保法令修改或大環境都有可能會有改變，並且計算土地增值稅和每次移轉財產的手續費計算下來，能省下來的錢就會變少了。因此，建議民眾還是要以自身實際的情況去了解清楚，才能做出最佳的規劃。
阿明也提醒民眾，雖然法律有規定二親等以內親屬間財產之買賣視同贈與，但子女能夠提出本身財力證明足以負擔買賣，而且所支付的價款不是由父母貸與所得，或父母提供擔保向他人借得的話，就可以例外。
方法二：使用自住增值稅率課徵（注意！如果銀行需要保證人，父母不可為之）
如果子女自身工作狀況與財力條件良好，不包含父母贈與的部分，那就可以直接向銀行貸款，再來跟父母買房子，只要是有設立戶籍在內，且沒有出租、營業使用的狀況，就可適用自住增值稅率10%來降低增值稅額，那麼透過買賣方式被課徵的就是財產交易所得稅，財產交易所得稅相較直接贈與給小孩所課徵的贈與稅較少，這也是一種合理繳稅的聰明規劃唷！
最後馬懷昇執行長也提醒民眾，將房產轉移給孩子後，孩子若在短期將房產售出，會被視為投資客賣房需繳重稅喔！若是出售105年以後取得的不動產，就要依照出售的市價(減去)原始取得成本及費用去計算出房產交易所得，再按照房地合一2.0稅制以持有年限課徵15~45%的房地合一稅；若出售的不動產是由贈與取得的，交易成本就是受贈時的房屋評定現值及土地公告現值的總額，因此若要藉由贈與移轉物件，另一方面也要考量未來房產出售時會需要負擔的稅負。
非常感謝[不動產獨立品牌聯盟]馬懷昇執行長的知識分享
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