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郭筱琳X 賣厝阿明x安新建經 買房新手必知要點!專家提4大選房原則:大學附近報酬可期

房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫,不少人開始關注不動產投資,期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資,透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而,對於投資新手而言,如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租,仍是一大挑戰。專家指出,只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動,新手也能在房市中穩健佈局,爭取獲得長期報酬空間。 第一階段:挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出,新手投資者第一個要有的觀念是:「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構,來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品,來符合學生客群;而若是選中純住宅區,則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒,了解區域內的目標客群,才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是,郭店長擁有12年房地產資歷,歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期,對房市脈動有深厚觀察。 她指出,目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩(如川普上任後主張關稅制裁)等多重影響下,大環境雖顯動盪,但對有心投資的人來說,反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時,屋主往往自認房價高、議價空間少;但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候,買方更容易與屋主談判,取得讓利空間,用合理價格大膽買到心儀物件,」郭店長分析。 地點建議:關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面,郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域: 桃園中路重劃區 :被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一,不僅交通便利、南來北往快速可達,距離機場也僅約20分鐘車程,是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 :鄰近台北大學,租屋需求穩定。區域內學校林立,吸引單身、剛結婚的年輕小家庭,且套房出租幾乎常年滿租,空置率極低。 郭店長補充,該區因鄰近機場與台北市,又有就學與就業雙重需求支撐,未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議,投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ,面向學區或小家庭客層,不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例,因鄰近大學與科技園區,有明確的租屋族群,房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同,區域發展穩健,屋源一釋出常迅速去化,再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結,吸引大量工業區通勤人口進駐,居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則,提供新手...

張雲維X賣厝阿明X安新建經 I 新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹

新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹 ​ 近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策,且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案,民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼,但據內政部統計,全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶,占總體住宅一半以上,要在短期內全面更新重建,不切實際,也緩不濟急,故除了傳統都更外,新北市亦有簡易都更方案可供參考。 什麼是微型都更? 自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》,提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後,各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等),許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更(微型都市更新=簡易都更)是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式,主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質,適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新,微型都更的規模較小、程序較為簡化,更適合那些難以達成大規模整合的區域。 ※微型都更(簡易都更)vs 傳統都更主要差異 項目 微型都更(簡易都更) 傳統都更 適用範圍 小基地(如單棟建築、公寓) 大面積基地(如整個街廓、社區) 參與住戶 住戶數少,協商較容易 住戶數多,意見分歧可能較大 推動方式 可由單一建物所有權人或少數住戶發起 需整合較多住戶,通常由建商、政府或專業整合團隊主導 審核程序 程序較簡化,申請流程較快 需經過較繁瑣的法規審查 改建彈性 主要以單棟建築或小型社區為單位, 改建彈性高 規模較大,可能涉及都市計畫調整 施工時間 施工期較短,影響範圍較小 需長期規劃,施工期較長 政府補助 可能享有較小規模的補助 通常有較大規模的獎勵與補助 常見案例 老舊公寓加強耐震、外牆翻新、增設電梯 全面拆除重建、容積獎勵、街區再造 微型都更的優勢與申請進行方式(以新北市簡易都更為例)? 微型都更的推動免除了強拆的爭議,大幅減少了推動的困難度,另也具備以下三大優勢條件,因此整體申請門檻較低,適合給想都更但目前遇到整合困難的民眾做參考,張經理也一併告訴大家想申請的民眾應該要從何著手 ※3大優勢條件: 整合門檻較低:不需要大規模整合土地,單棟建築也能申請。 住戶協商簡單:住戶較少,意見統一的難度較低。 流程較簡單:程序簡易,免除繁瑣的都市更新審議程序,加快重建時程。 ※5大申請文件:(以下資料出處參考新北市政府都市更新處) 申請簡易都更獎勵者,需向新北市都市更新處提出計畫書,其計畫書內容應包含下列文件 : 1. 申請書。 2. 切結書。 3. 簡易都更檢核表。 4. 簡易都更面積檢核表。 5. 基地建物配置圖及相關檢討計算式:前項申請人以該建築基地預定起造人或經其授權之設計人(建築師)為限。 ※簡易都更修法擴大適用條件,提供30%多元選擇:(以下資料出處參考新北市政府都市更新處) 1. 申請條件: 申請規模:取消500m2規模面積 臨路條件:取消臨路總長度須達20公尺以上之規定 2. 容積獎勵上限30%多元選擇 ※必須先選主餐吃完後,才可以加點副餐吃到飽 點餐目錄 額度 備註 建築配置 (必點主餐) 建築配置 20% 一般建物 15% 一般建物 10% 危險建物適用 8% 新增(一般建物) 基地條件 (加點副餐) 規模獎勵 視個案條件,上限10% 新增 時程獎勵 修正生效日(109.12.22)起: 5年內: 5%、第6~10年: 3% 新增 基準容積率受土管限制應予降低者 10% 新增 備註:以上獎勵加總上限為30% 微型都更特別適合新北市老舊公寓、四五層樓無電梯住宅、耐震不足的建築,住戶可透過政府補助與有經營都更的在地專業仲介品牌協助,改善房屋結構與居住品質。由於微型都更整合門檻較低、程序較簡化,對於無法參與大規模都更計畫的社區而言,是另一讓老屋變身安全、舒適新居所的風口。若民眾對簡易都更有興趣可於新北市政府都市更新處網站了解更多 https://www.uro.ntpc.gov.tw/PageService/EasyUpdate

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落地窗的美觀與風險並存 安新建經顧問潘孝霖提醒相關檢查不可少

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  ​ 小豆:「阿明~前天有政府機關的人來說地籍圖重新量測,說我家門前有一小塊圍牆佔用到國有土地,可能要拆掉!」 阿明:「天哪,竟然要拆掉!不過為什麼地籍圖還要重量呀?」 小豆:「我有請教安新建經劉易昌執行經理,他幫我上了一課!他最後簡單的說就是”原有的地籍圖年代久遠,可能老早就不符現狀,政府是為了發展與建設需要所以重新測量。”想一想地球經過這麼多年,地殼、地形也是會變動的,你看劉易昌執行經理把關於地籍圖的說明整理得相當清楚,我們來一起看!」 地籍圖簡述: 以地籍線展示每筆土地之相對大小、位置與形狀,並標示有地段、地號的土地說明圖,通常用來當作官方課徵稅收的依據。 關於地籍圖: 地籍圖是指基本地籍圖和宗地圖的總稱,由地籍測量繪製圖,用來表示土地的權屬界線、面積和利用狀況等地籍要素,是地籍調查的主要成果之一。 基本地籍圖是一種大比例尺的地圖,詳細劃分土地所有權或使用權界限,說明土地的權屬、位置、面積等資訊。簡單來說,地籍圖是詳細劃分土地所有權界限的大縮尺地圖,通常用來當作官方課徵稅收的依據。 一、製圖種類:地籍原圖、地籍公告圖、段接續一覽圖、地段圖、鄉(鎮、市、區)一覽圖、直轄市、縣(市)一覽圖、其他。 二、地政謄本可分為地籍謄本和圖類謄本,其中地籍謄本包含土地和建物謄本,主要分為三類: 1.  第一類謄本:    .申請資格: 土地或建物的登記所有權人本人,或依照其他法令有權利申請的人。    .謄本內容: 包含完整的登記人資料,如姓名、地址、身分證字號、出生年月日等。 2.  第二類謄本:    .申請資格: 所有人都可以申請,包括一般民眾和非所有權人。    .謄本內容: 部分資料會因個資法而隱藏,開放給大眾申請。 3.  第三類謄本:    .申請資格: 與土地或建物的登記所有權人在法律上有利害關係者。    .謄本內容: 包含完整的姓名、地址等資料。 三、申請方式: 1.  臨櫃申請: 前往地政事務所或地政便民工作站親自申請紙張謄本。 2.  網路申請: 透過市民服務大平台、網路申領電子謄本網站或地政資訊網路e點通進行申請。 3.  通信申請: 將謄本申請書、足額費用及郵資...