重劃、都更2房小宅成趨勢！行家4點挑選「績優宅」：結構好屋齡不是問題

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圖／住商嘉義新生店石邦佐店長提供

自去年9月19日 限貸令政策推行至今，市場成交狀況有感量縮明顯進入房市盤整冷靜期，然而，對於精明的投資者與自住買家而言，這正是一個尋找被低估物件的良機。專家指出，在市場調整期內，具備潛力的房產往往被忽視，但只要掌握關鍵挑選策略，便能找到具升值潛力的優質標的。

淡季中的潛在機會

在一連串政府打房措施祭出，成功抑止房價加溫，讓有意進場的買方有更多可以精挑細選鍾意物件的充裕時間。

據住商嘉義新生店石邦佐店長指出「當市場較趨緩時，一些有現金流壓力的賣家可能會願意讓價，而這正是買方進場的好時機，確實現在市場若是繼承房產的案件，屋主心態並沒有去年那麼高漲，有釋出讓價讓利的空間。」

他建議，買家可以聚焦於市場降溫時價格仍具穩定性的區域，如交通便利、生活機能完善或具未來發展潛力的地段。

鎖定兩區一宅+商辦市中心大原則

產品類別建議可鎖定重劃區，都更區的兩房小宅，隨著全台都更計畫積極推動，都更宅未來翻倍獲利的藍圖越發清晰可見，而少子化人口結構的長期改變，2房1廳的小宅風也是首推產品。

若以地區性來看，可留意有興建大型交通建設更是潛力指標，未來勢必會帶動整體商圈發展。以嘉義縣市為例，像是嘉義縣太保區、嘉義市鐵路高架化縫合東西區，消弭前後站發展不均，都是不錯的選擇。

另外若資金較充裕的投資者也可考慮高租金投報率的商辦物件，只要是位居市中心地帶基本上都可算是長期穩健的投資標的。

如何挑選被低估的房產？

除了以上較明確具體的標的外，整體而言民眾也可在市場盤整期參考以下幾點來做為尋找潛力宅的方向：

比較市場價格：透過實價登錄數據，分析近一年內同區域、同類型物件的成交價格，辨識價格異常偏低的標的。

出租網站已經閒置較久的物件：現代年輕人租屋時在乎內裝大於外觀，因此若為較老式的裝潢可能於租賃市場較無競爭力，這時屋主若又有靠租金繳房貸壓力時，就有機會讓利求售。

鎖定屋主急售物件：部分屋主因資金需求急於出售，價格往往較具談判空間，可透過房仲或拍賣市場尋找此類機會。

房屋內外狀況體質良好：中古屋通常30年以上的屋齡佔大宗，但只要確保房屋結構良好，避免後續修繕成本過高，以自住客來說，還是屬於可考慮的物件以免降低投資報酬率。

聰明議價技巧　輕鬆入住潛力宅

在此波房市冷靜期，民眾自然期待議價空間能更釋出，即便是同大樓，但如果是四樓的物件或是較低樓層產品，亦或是看房時有注意到滲漏水或是牆面剝落甚至鋼筋裸露的情況，都可以作為議價的有力支持。

石邦佐分享過去曾協助一對年輕夫妻懷胎六甲時，還另外帶著一兒，希望為家庭新成員找一個可安心育兒的新環境。

屋主原開價近800萬且對價格很堅持．但透過石店長的大力說服與情境帶入，讓屋主感同身受想到當初自己買下第一間房子時也是辛苦不易，如果能夠微讓利幫助年輕夫妻及兩個小孩入住好宅，不失也為一樁美談，最終以開價的近85折順利成交。

石店長笑說從成交到交屋的過程中，每次碰到買方夫妻都看到他們滿溢的幸福笑容，也不禁被感染覺得這就是自己能帶來的價值；所以客戶在議價時比起只在冷冰冰的數字間來回周旋，不如清楚地多把自己的故事跟仲介分享，讓屋主能感同身受放心託付。

最後也鼓勵買方要多善用實價登錄做足功課，了解屬意的社區行情是非常重要的，不僅可以知道明確的價格帶主動出擊拿捏議價空間，在這波市場盤整期，只要在合理範圍內勇敢出價都有機會做爭取，審慎評估，理性出價，買進升值空間的潛力物件。