陳詩凱X賣厝阿明X安新建經:法拍屋想撿便宜？達人提點3心法

 

雄信不動產副總經理陳詩凱（中）。 圖／陳詩凱提供

房價天花板越來越高，想要一圓買屋夢，彷彿也越來越難，加上最近的房市景氣比天氣還熱，過往較少民眾關注的法拍屋，近來也頗受青睞，希望能從法拍市場撿便宜，不過，法拍屋的「水很深」，要出手前可得做足功課，安新建經與賣厝阿明今天請來深耕法拍代標多年的雄信不動產副總經理陳詩凱，教大家私房絕招。陳副總表示光是今年，雄信不動產已服務法拍案成交逾75件，堪稱南台灣法拍專家。

陳詩凱說，很多人一聽到法拍屋，直覺反應是「很便宜」，卻不了解隱藏在其中的風險，他建議，若想碰法拍屋，首先要瞭解法拍屋的整體流程。

 

掌握法拍4步驟，留心公告資訊

一般來說，法拍有四個步驟，分別是「公告、拍賣、繳款、點交」。陳詩凱說，各個地方法院都會揭露拍賣資訊，通常公告後半個月到1個月後，就展開拍賣，想出手的人，要準備好底價的2成保證金，帶現金支票到現場去投標。

如果沒標到，法院會把支票還給投標者；如果標到了，7天內就要繳清尾款，法院才會給予權利移轉證書，拍定人再拿著去地政事務所辦理過戶，並配合法院執行點交。另外，也有不點交的案子，也就是法院不做最後的結案交屋，就讓拍定人跟原屋主自己去談。

陳詩凱直言，若想透過法拍，買到喜歡的房子，得花很多心力，所以很多民眾會請代標業者來幫忙，他也分享自己從業至今的3大心法，給對法拍屋有興趣者參考。

 

出價看地段也看景氣，蛋黃區趨近市價

▌第一，價格的判斷，需視地段、景氣等時空環境而定。很多人聽到法拍屋，就覺得一定能撿便宜，不過隨著房市多頭氣盛、房價不斷走揚，如今蛋黃區的法拍屋大多符合區域行情，甚至還可能更貴，要往外進到蛋殼區才可能比較便宜。

陳詩凱說，通常法院若第一拍沒拍出，第二拍會打八折，又沒拍出的話，第三拍還會再打八折，以此類推，但因為公告到拍賣的時間很短，有時沒人出手，只是因為大家還沒發現有這個案件，等到發現了，若想標得，仍得出個符合行情的價格才有機會。

他舉例，高雄明誠四路的商辦，去年的價格約莫每坪26萬，今年初則約33萬，6月時此地段有法拍案站上每坪34萬，創新高；前陣子，也有科工館附近的一樓公寓拍出950萬，還有鳳山的物件拍出1200多萬，全都跟上市價。

 

屋況靠多方打聽，心臟要大顆一點

▌第二，屋況不易直接掌握，需多方打聽。陳詩凱說，法拍屋無法事前看屋，法院提供的資訊，通常只有權狀坪數，連格局都不確定，而且法院提供的資訊，也不見得是現況，實務上就常碰到明明寫著是空屋，裡面卻有住人，自稱是屋主親友，屋主承諾讓他無償住在裡面等等。

而且，法院說沒有「非自然死亡」的案件，也不一定真是如此，畢竟如果屋主沒講、警局也沒記錄，法院也查不到，也只能去現場向鄰居、管理員、里長等人打聽；最後進到交屋階段時，買方心臟也要很大顆，而且通常要配合法院的時程，會耗費兩、三個月，甚至半年一年才能真正點交。

▌第三，現金必須迅速到位，考驗金流調度能力。陳詩凱強調，標得法拍屋後，七天內一定要把尾款繳清，如果沒繳，法院會沒收保證金，對買方來說，形同要迅速備妥全額資金，這跟一般買房只需自備兩、三成資金的狀況，大不相同。

目前比較常見的方法，是運用銀行的代墊款，在正式取得權狀前，以相當於信用貸款的利率向銀行來借款，不過，通常銀行為控管後續風險，只會放款給有代標業者的案件。陳詩凱也提醒，要買法拍屋最好要透過專業的代標公司，因為屋況不明，需要透過經驗跟詳盡調查，除了競標資金，最好也要備妥裝修資金，做好各式準備，才有機會買到中意的物件。

了解更多雄信不動產àhttps://www.xn--vuq951avsesl5d.tw/about.asp

更多問題請私訊粉專小編à https://www.facebook.com/hsiungshin