安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「破解公設糾紛，點交不卡關」

 

阿翰買了標榜零公設的透天小社區建案，買了才知道一樣是有共同持份土地。在管委會與建商點交過程，發現原來根據政府規定，超過30戶以上合照申請的建案，需要有資源回收區的空間，結果建商提供的竣工圖面有規劃，但實際上卻沒有該使用空間，甚至將預定資源回收區空間賣給他人使用，詢問建商未符合竣工圖的情況該如何處理，建商回覆：「沒有被查到就不會被開罰...」

社區內的公設-水溝，在建設時建商沒有計算好斜度，會產生水溝水發出惡臭、滋生蚊子的狀況，管委會要求建商處理改善，卻得到建商回覆：「水溝是排洪用，無法解決...」

以上，這類公設點交糾紛無奇不有，甚至有些社區已完工3年以上，公設的部分依舊尚未點交完畢，身為屋主的我們應該如何保障購屋的權益呢？

首先，假如建商在銷售開始就是標榜『零公設』，但於後續點交時發現是有部分公設，針對此情況，建商可能涉及「廣告不實」的問題，違反《公平交易法》第21條、《消保法》第22條，可以依法請求損害賠償。

買方可依據《民法》第359 物之瑕疵擔保相關規定，主張要解約或減少價金而提起訴訟，確實要負舉證責任，買方必須說明「竣工圖與現況用途不符」構成瑕疵，且此瑕疵重大而得解除契約，如果不是屬於重大瑕疵的類型，那就只能減少價金。

公設怎麼點交？

根據《公寓大廈管理條例 》第57條規定，建商必須提供物件「共用部分」、「約定共用部分」與「其附屬設施設備」的相關資料，如：設施設備使用維護手冊、廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防、管線圖說…等資料，以利管委會管理使用。

社區在成立管理委員會後，同「政府主管機關」、「公寓大廈管理委員會」或「管理負責人」現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，檢測時間大約為1～2個月，如果遇到大一些的社區甚至可能要長達一年時間，確認其功能正常無誤後，才能正式移交。

且依據法規規定，公設點交不僅是管委會與建商要處理，政府機關的人也需到場協助，避免建商與管委會在驗收程序有不實之行為，導致住戶權益受損。

公設驗收不通過怎麼辦？

在點交公設過程若有發現問題，如水電機械、消防設施或各類管線功能上明顯缺陷等狀況，且可以歸責於建商，社區管委會應一一列出缺失，以「書面」方式通知建設公司處理修繕之。

大部分具有規模或是信譽優良的建設公司，會在公設點交時提供管委會或住戶「公設缺失修繕表」，將所有需要修繕的公設項目白紙黑字的紀錄下來，不但保障住戶，也有助社區公設點交變得順利並有效率。

假設，遇到建商遲遲不點交，這時縣市主管機關，可依據《公寓大廈管理條例》第 49 條規定，向建商處以 4 萬元以上 20 萬元以下罰鍰，並限期改善來履行合約，如不做改善則可行使連續開罰。

有時候建商與管委會雙方，因點交公設導致不悅而無法繼續溝通，進而鬧上法院…等局面，雖然大部分的時候，法律相關規定是保障較弱勢的消費者方，但提起訴訟之前，我們其實可以先向「消費者保護委員會」或「政府主管部門」尋求協助。

假設最終仍要訴求法律途徑來解決糾紛，且記得將建商提供的相關資料保留下來，如施工圖、建案宣傳單、公設施工規劃…等，上述的文件都將有利於法院上作為部分證據。

3招 防建商甩鍋

一、在保固期內，以存證信函催告建商，說明瑕疵範圍及內容，並限期修繕，該主張才有效力。存證信函最好請律師撰寫，以避免建商不重視。

二、經存證信函催告無效，則以《民法》第497條另找廠商維修，修繕費用由建商負擔。

三、可尋求第三方救濟，如行政院公告消保團體、所在地縣市政府法務局消保官或委外調解委員、鄉鎮市公所調解委員會等，住宅消保會也能提供相關專業諮詢、申訴及協商服務。

建築工程其實很難做到盡善盡美，不幸遇到施工瑕疵及與建商的糾紛，住戶還是要團結一致，爭取將問題修繕到好，並恢復該有的居住品質。

公平交易法 §21 ｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=J0150002&flno=21

消費者保護法 §22 ｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=J0170001&flno=22

公寓大廈管理條例 §57 ｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070118

民法 §497 ｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0000001