住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖／歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感，不需要擔心老年租屋不便的問題；有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選，而除了以上的功能目的外，擁有不動產後，更是多了一項轉貸融資的方案，本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼？比起其他的貸款，此產品又有怎樣的限制與好處呢？ 歐店長解釋說明：『融資房貸簡單來說，就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品，以取得貸款的資金融通方式，如果您現在名下有房子，手頭又需要現金，可以將房子及土地作為抵押品，向銀行申貸，即為所謂的原屋融資；那如果房子貸款尚未繳清，仍想使用一樣的方式，則為「房屋增貸」，就是以「已設定抵押權」的房屋及土地，再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處： 1. 利率遠較一般信貸利率優惠： 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右，但信貸通常至少都是5~6%起跳，甚至有的會到10%以上，相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度： 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數，如果您本身的還款條件能力充足，是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的，所以如果擁有的不動產價值為1,000萬，核貸8成，則可以貸款到800萬的現金做運用，而信貸則是以DBR負債比來做評估，依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限，通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年，而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請，不僅有機會可享有2~3年的寬限期外，還款年限大多也是落在20~30年間，對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時，除考慮借款金額與還款能力外，還是有一些申請必要費用是要記得納入的，因為是以不動產做抵押，故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費，以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還，但前提是將房子做抵押才融資到的現金，因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納，若真的臨時有繳款困難．也不能置之不理，因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序，後續就會面臨到強制執行，所以若
目前針對首購族，政府有提供相關的補貼方案，一是內政部在每年7、8月公開申請的「青年安心成家方案」；另一是財政部公股銀行的「青年安心成家購屋優惠貸款」，也就是說各位有想買房置產的朋友，如果順利取得內政部與財政部兩個單位的住宅補貼貸款，等同於拿到2筆房屋貸款。
內政部的「青年安心成家方案」
• 貸款額度：最高新台幣200萬元。
• 貸款年限及償還方式：貸款年限最長30年，付息不還本之寬限期最長5年，含第1、2年。
• 貸款利率：第1年第2年零利率，第3年至第20年依家庭年收入郵儲利率從-0.533%~+0.042%都有
上述方案適用於年齡20歲到40歲的「首購族青年」，但是如果你是屬於「換屋青年」則年齡門檻會提高至45歲以下。假如是在申請前2年內新婚買房或是育有子女購屋者，其家庭成員均無自用住宅或是僅有1戶住宅且該住宅於申請日前2年內購置並已辦理貸款的住宅，即可提出申請。
財政部的「青年安心成家購屋優惠貸款」
• 貸款成數：最高八成核貸。
• 貸款額度：最高新台幣800萬元。
• 貸款年限及償還方式：貸款年限最長30年，含寬限期3年，本息分期平均攤還或本金分期平均攤還，若受到疫情影響無法順利還款，最多可以寬限5年。
• 貸款利率：借款人可以自由選擇一段式機動利率、二段式機動利率或混合式固定利率計息，一經選定後就無法再變更
(1)一段式利率：大約是1.4%
(2)二段式利率：前兩年1.19%、之後1.49%
(3)混合式固定利率：前兩年採固定利率按「撥貸當時」計息，第1年固定1.37%、第2年固定1.47%、第3年起1.49%機動計息。另外，還新增了本金均攤的還款方式。
但因為青年首購貸款設立的時間，台灣處於房貸利率較高的狀態，自從央行利率降低後，各家銀行的房貸利率已經差不多甚至部分比公股銀行更好。
現行的一段式房貸利率最低其實是1.31%，比財政部青安貸款的1.4%還要低上0.09％，即使不到0.1%，但利息核算下來仍有不小差距。
舉例來說，購屋貸款800萬元、期限30年，相關費用5,000元，採本息平均攤還，利率1.31%和1.4%的利息總額相差12萬2千多元，假如未來央行升息，利息的差距又會更大。
目前財政部青安貸款提供給年齡20歲以上，本人及其配偶名下都沒有自用住宅的民眾，必須在申請日前6個月起購置住宅，才能夠申請。有8家提供貸款的公股銀行，包括：台灣銀行、土地銀行、彰化銀行、第一銀行、華南銀行、兆豐銀行、合作金庫銀行及台灣中小企業銀行等，且優惠方案的時間展延至2022年底，近期有購屋需求的民眾可以把握。
這邊提醒各位，財政部的方案是有額度上限，最高可以貸到800萬，如果購買的標的物超過青安貸款的額度上限，民眾還是要申請一般貸款喔！
一般貸款利率
無法使用首購條件的民眾，自從央行降息後，民營銀行的利率其實也跟公股銀行差不多，通常可以貸款的比例落在7-8成，至於確切能夠貸幾成，就會取決於你的財力證明、工作穩定度、信用卡的聯徵紀錄及購買標的位置下去評估。銀行在鑑價時也會參考實價登錄，搭配和仲介進行訪價，最後得出的鑑價結果客人的成交價「擇低」當作基準。假如你是屬於「軍公教人員」、「台灣500大企業員工」等，銀行會認為你的工作相對穩定更願意借錢給你，確切的成數還是會由銀行來評估喔！
貼心提醒大家提出房貸申請時，不要超過三間銀行。建議民眾可以先向有薪轉的銀行或是往來比較多或存款多的銀行詢問，如果購屋的仲介或建商有配合的銀行也可以詢問，找太多間會讓銀行以為是不是你信用不良才無法核貸喔！
裝潢貸款
市面上部分民營銀行推出的「房貸加值金」或是「裝潢金房貸」方案，其實是屬於信用貸款的一種。為了讓貸款可能只貸到七成資金緊繃的購屋族，在買完房子繳完自備款後還有預算可以裝修房子。因為這樣的方案，提供了比信貸、二胎房貸更低的利率。就是在除了原本的房貸成數之外，銀行再用專案的方式，多提供給房屋貸款的客戶5％～20％的加值金，還款期限最長10～20年，利率大約從年利率2%起跳，比房貸略高但比信貸低了許多。
舉例來說，你買了鑑價總價 1000萬元的房子，貸款800萬元，銀行用「房貸加值金」方案，額外多提供50萬元的資金，最長可以分二十年償還。
有些銀行不限制資金用途，但也有部分銀行會嚴格要求客戶提供「修繕工程合約」或是「裝修估價單」，且必須由具有營業登記的業者開立。
其中要提醒各位部份銀行的裝潢貸款撥款時間會在交屋後3個月才會撥款，民眾要特別留意手邊資金是不是足夠支付整個購屋流程的款項喔！
資料來源
內政部「青年安心成家」｜ https://pip.moi.gov.tw/V3/B/SCRB0201.aspx
財政部「青年安心成家購屋優惠貸款原則」｜https://www.nta.gov.tw/singlehtml/108
留言
張貼留言