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五月報稅季 所得稅四大變革、房屋稅2.0全面啟動

  ​ 安新建經提醒,5月是房屋稅繳納及個人綜合所得稅申報的重要時期,今年所得稅除了基本生活費調升等四大變革外,報稅截止時間也從5月31日延長至6月30日;另外,今年房屋稅改採「全國歸戶」、「差別稅率」等新制上路。安新建經提供 五月報稅季即將到來,課徵的稅務包括個人綜合所得稅以及房屋稅。其中綜合所得稅部分,今年共有基本生活費增加、免稅額調高、房租支出扣除額調整,以及幼兒學前扣除額擴大等四大變革,申報及繳納截止日今年則將從5月31日延長至6月30日。另外,同樣於5月開徵的房屋稅則實施「全國歸戶」與「差別稅率」,持有多屋者將增加稅負,繳納則至5月31日止。安新建經提醒納稅義務人,記得在指定時間內進行申報及繳納稅款以免受罰。 113年度綜合所得稅申報繳納共有基本生活費增加、免稅額調高、房租支出扣除額調整,以及幼兒學前扣除額擴大等四大變革。基本生活費部分,自新臺幣20.2萬元,調高至21萬元。免稅額的部分,未滿70歲由從9.2萬元調高至9.7萬元,滿70歲納稅義務人、配偶及受納稅義務人扶養的直系尊親屬,免稅額由13.8萬元調高至14.55萬元。 基本所得額課稅級距也依據物價指數上漲幅度有所調整,免稅額由670萬元調高至750萬元。單身者的標準扣除額由12.4萬元調高至13.1萬元,夫妻,則由24.8萬元調高至26.2萬元;薪資所得及身心障礙特別扣除額,由20.7萬元調高至21.8萬元。 在房屋租金支出扣除額方面,與過去最大的不同的是,租金支出由「列舉扣除」改為「特別扣除」,可與標準扣除額並用,每一申報戶的扣除上限提高至18萬元,適用對象為納稅義務人、其配偶及受扶養的直系親屬,但設有排富規定,且申請人名下必須無自有房屋。 而幼兒學前特別扣除額適用年齡,則擴大至六歲以下子女,第一名子女扣除15萬元,第二名及以上子女則每人扣除22.5萬元,並取消排富規定,讓更多家庭受惠。 安新建經表示,除上述變革外,今年繳稅期間亦有變化。日前財政部公告,為減輕美國對等關稅衝擊造成的繳稅壓力,今年所得稅申報繳納時間比照COVID-19疫情延長一個月,自5月1日起至6月30日;整體預料將有效減輕納稅人負擔,特別是對於有幼兒的家庭及租屋族來說,感受更為明顯;同時也提醒,雙薪家庭不一定要採用「所得合併計稅」,如果夫妻兩人所得稅級距不同,可用「分開計稅」試算,找出最省錢申報方式。 此外,同樣在五月...

安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「首購&一般貸款成數與利率懶人包」

有鑒於疫情後台灣房市熱絡,且央行利率低,貸款種類一段式、二段式機動利率搞到霧煞煞,甚至部分搭配裝潢費用,貸款衝成數,到底該怎麼選擇呢?

目前針對首購族,政府有提供相關的補貼方案,一是內政部在每年78月公開申請的「青年安心成家方案」;另一是財政部公股銀行的「青年安心成家購屋優惠貸款」,也就是說各位有想買房置產的朋友,如果順利取得內政部與財政部兩個單位的住宅補貼貸款,等同於拿到2筆房屋貸款。 

 

內政部的「青年安心成家方案」

                 貸款額度:最高新台幣200萬元。

                 貸款年限及償還方式:貸款年限最長30年,付息不還本之寬限期最長5年,含第12年。

                 貸款利率:第1年第2年零利率,第3年至第20年依家庭年收入郵儲利率從-0.533%~+0.042%都有

上述方案適用於年齡20歲到40歲的「首購族青年」,但是如果你是屬於「換屋青年」則年齡門檻會提高至45歲以下。假如是在申請前2年內新婚買房或是育有子女購屋者,其家庭成員均無自用住宅或是僅有1戶住宅且該住宅於申請日前2年內購置並已辦理貸款的住宅,即可提出申請。

 

財政部的「青年安心成家購屋優惠貸款」

                 貸款成數:最高八成核貸。

                 貸款額度:最高新台幣800萬元。

                 貸款年限及償還方式:貸款年限最長30年,含寬限期3年,本息分期平均攤還或本金分期平均攤還,若受到疫情影響無法順利還款,最多可以寬限5年。

                 貸款利率:借款人可以自由選擇一段式機動利率、二段式機動利率或混合式固定利率計息,一經選定後就無法再變更

  (1)一段式利率:大約是1.4%

  (2)二段式利率:前兩年1.19%、之後1.49%
 
(3)混合式固定利率:前兩年採固定利率按「撥貸當時」計息,第1年固定1.37%、第2年固定1.47%、第3年起1.49%機動計息。另外,還新增了本金均攤的還款方式。

但因為青年首購貸款設立的時間,台灣處於房貸利率較高的狀態,自從央行利率降低後,各家銀行的房貸利率已經差不多甚至部分比公股銀行更好。

現行的一段式房貸利率最低其實是1.31%,比財政部青安貸款的1.4%還要低上0.09%,即使不到0.1%,但利息核算下來仍有不小差距。

舉例來說,購屋貸款800萬元、期限30年,相關費用5,000元,採本息平均攤還,利率1.31%1.4%的利息總額相差122千多元,假如未來央行升息,利息的差距又會更大。

目前財政部青安貸款提供給年齡20歲以上,本人及其配偶名下都沒有自用住宅的民眾,必須在申請日前6個月起購置住宅,才能夠申請。有8家提供貸款的公股銀行,包括:台灣銀行、土地銀行、彰化銀行、第一銀行、華南銀行、兆豐銀行、合作金庫銀行及台灣中小企業銀行等,且優惠方案的時間展延至2022年底,近期有購屋需求的民眾可以把握。

這邊提醒各位,財政部的方案是有額度上限,最高可以貸到800萬,如果購買的標的物超過青安貸款的額度上限,民眾還是要申請一般貸款喔!

 

一般貸款利率

無法使用首購條件的民眾,自從央行降息後,民營銀行的利率其實也跟公股銀行差不多,通常可以貸款的比例落在7-8成,至於確切能夠貸幾成,就會取決於你的財力證明、工作穩定度、信用卡的聯徵紀錄及購買標的位置下去評估。銀行在鑑價時也會參考實價登錄,搭配和仲介進行訪價,最後得出的鑑價結果客人的成交價「擇低」當作基準。假如你是屬於「軍公教人員」、「台灣500大企業員工」等,銀行會認為你的工作相對穩定更願意借錢給你,確切的成數還是會由銀行來評估喔!

貼心提醒大家提出房貸申請時,不要超過三間銀行。建議民眾可以先向有薪轉的銀行或是往來比較多或存款多的銀行詢問,如果購屋的仲介或建商有配合的銀行也可以詢問,找太多間會讓銀行以為是不是你信用不良才無法核貸喔!

 

裝潢貸款

市面上部分民營銀行推出的「房貸加值金」或是「裝潢金房貸」方案,其實是屬於信用貸款的一種。為了讓貸款可能只貸到七成資金緊繃的購屋族,在買完房子繳完自備款後還有預算可以裝修房子。因為這樣的方案,提供了比信貸、二胎房貸更低的利率。就是在除了原本的房貸成數之外,銀行再用專案的方式,多提供給房屋貸款的客戶5%~20%的加值金,還款期限最長1020年,利率大約從年利率2%起跳,比房貸略高但比信貸低了許多。

舉例來說,你買了鑑價總價 1000萬元的房子,貸款800萬元,銀行用「房貸加值金」方案,額外多提供50萬元的資金,最長可以分二十年償還。

有些銀行不限制資金用途,但也有部分銀行會嚴格要求客戶提供「修繕工程合約」或是「裝修估價單」,且必須由具有營業登記的業者開立。

其中要提醒各位部份銀行的裝潢貸款撥款時間會在交屋後3個月才會撥款,民眾要特別留意手邊資金是不是足夠支付整個購屋流程的款項喔!

資料來源

內政部「青年安心成家」| https://pip.moi.gov.tw/V3/B/SCRB0201.aspx

財政部「青年安心成家購屋優惠貸款原則」|https://www.nta.gov.tw/singlehtml/108

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