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最常見不動產交易糾紛TOP3 買到漏水屋居冠

  專家建議,簽立契約前,要詳閱相關文件及不動產說明書,避免日後衍生爭議。 (圖為示意照) 內政部不動產資訊平台統計109年至110年上半年為止,各類不動產交易糾紛發生次數,總計2889件,等於每月平均發生約160件;進一步觀察,又以「房屋漏水問題」、「終止委售或買賣契約」、「隱瞞重要資訊」等三種情況最常發生糾紛。安新建經提醒,疫情趨緩後,房市買氣一路暢旺,但愈是房市熱絡之際,消費者更要注意買賣房屋時所遇到的細節,避免衍伸出大糾紛。 盤點109年以來前三大糾紛項目,房屋漏水問題就佔了338件(11.6%),終止委售或買賣契約有271件(9.3%),隱瞞重要資訊也有226件(7.8%)。究其原因,大多源自賣方或不動產經紀業者忽略告知部分物件資訊,加上買方專業知識、購屋經驗有限,又在時間緊迫下購屋,就容易發生交易糾紛。 為了避免消費者原本滿心期待而決定買房,最後卻演變成費時費力處理爭議,安新建經法務執行經理謝宗興針對最常見的糾紛原因,提供幾項注意要點,有意購屋者在買屋之前不妨詳加參考、依此檢視屋況或買賣契約。 首先,針對如何「識破漏水屋」,謝宗興指出,入門的辨識方式,就是在看屋時可以多注意天花板四個角落有沒有變色跡象或是水痕,浴室、廚房管線經過之處,也要留意有沒有潮濕痕跡,也可以用手觸摸牆壁,觀察是否有濕氣感。 要注意的是,部分物件已經過重新粉刷,較難肉眼判斷是否會滲漏水,謝宗興提供三招破解方法。第一,檢查陽台外牆有無漏水痕跡,假設有明顯水痕,代表屋內牆面漏水的可能性較大;第二,觀察樓梯間的牆面與天花板有沒有壁癌,作為屋內情況的判斷;第三,選在大雨過後看屋,因為即使重新粉刷,多半不會加做防水工程,豪大雨或颱風後,如有滲漏水,馬上也會現出原形。 其次,如何避免終止委售或買賣契約而產生爭議,謝宗興指出,簽立契約前,應與家人達成共識、深思熟慮,事後才不會因「人」的問題解約,否則一旦契約成立卻要悔買或悔賣,就得付出違約的相對補償給對方。 至於如何掌握房子重要資訊、不被隱瞞,謝宗興表示,消費者應詳閱不動產說明書內容,包括屋主該簽名的地方是否簽妥、為屋主本人親簽,另外,仲介有無針對物件瑕疵等部分詳盡告知,例如漏水、輻射海砂、違建、凶宅等。此外,不妨也可以向管理員、鄰里長等立場比較中立且願意分享的人打聽,了解該物件有無發生過特殊狀況,作為參考依據。 由於不動產交易糾紛時有所聞,安新建

安新專業學堂開講: 「土壤液化潛勢區之不動產是不是物之瑕疵?」

 


土壤液化簡單的講就像是砂土顆粒不太緊密的,遇上地大震搖晃時,砂土顆粒分開,地下水位上升,砂土顆粒浮在水中,彷彿液態,就有可能會使建築物傾斜或破壞地坪等。

政府擬公布「土壤液化潛勢區」,若有家就在公布的潛勢區位置上,我家是不是就變成了瑕疵屋?「土壤液化潛勢區」僅代表這區域「較有可能發生土壤液化」,不代表「災情一定會發生」,除非有足夠證據足以證明確實已影響或不符居住,方有可能被認定為瑕疵屋。

再依民法第365條第一項:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,…或自物之交付時起經過五年而消滅。」觀之,倘我家是在四年多前購入,若將潛勢區位置上的房屋直接認定為物之瑕疵,因時效尚未消滅,依法我就可以向賣方請求解除契約或請求減少價金。未來政府所公布「土壤液化潛勢區」的房屋,試想,在前五年內於「土壤液化潛勢區」區域成交之物件有多少?倘就認定為物之瑕疵,法院就會有審理不完的案件。

*以上圖片出處來源: https://kikinote.net/91904

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房市日常QA『水利地可以蓋鐵皮屋倉庫嗎?』—安新建經幫你找答案

Q: 承租一塊水利地 想問可以蓋一間四面都封起來的鐵皮屋當倉庫嗎?水利地的使用有什麼限制嗎?   A: 詳細解答 根據農田水利法規定,水利地除非證明已沒有水利用途而變更地目,否則不能當作一般建地使用,而且水利用地在使用上必須符合以下相關規定: (一)按現況或水利計畫使用。 (二)水岸遊憩設施(限於原有灌溉埤、池)。 (三)戶外遊樂設施(限為球道及超輕型載具起降場使用)。 (四)採取土石 。 (五)其他經河川或排水管理機關核准者。 (六)再生能源相關設施。 (七)溫泉井及溫泉儲槽。 (八)農村再生設施(依農村再生發展區計畫審核及管理監督辦法規定辦理)。 凡是被編定為某種使用之土地,依照現行法令(非都市土地使用管制規則」第 6 條)規定,均要按照各使用地所容許的使用項目及許可使用細目使用,但是其他法律如果有禁止或限制使用的規定時,就要按其他法令規定辦理。 因此阿健雖合法承租水利地,但不能任意蓋鐵皮屋倉庫,違反水利地的使用規定,否則可能面臨罰鍰,並勒令其限期改善或拆除。 另外,根據農田水利會財產處理要點,出租使用限制如下: (一)租賃土地不得設定地上權。 (二)承租人於租賃土地上建造建物,應以出租人名義為起造人,並登記為出租人所有。 因此在「農田水利會有非事業用不動產出租原則」下,承租人阿健若在租賃土地上建造符合水利法之建物,應以出租人名義為起造人,並登記為出租人所有,但建造費要由承租人阿健自行負擔,且於租賃期間由承租人阿健負責管理維護及修繕。當租賃期限屆滿或租賃契約終止時,承租人阿健應無條件拆除回復原狀點交給出租人,或經出租人同意後按現狀無償點交出租人,或經出租人同意後,另行協議土地及建物之租賃條件續租。 水利地由水利署負責管理,民眾若要使用,只要符合法令的規定,一般都會予以核准。民眾承租使用,對水利用地僅有使用權,與一般承租之契約行為有所不同,若國家有需要,依規定可無條件收回。   參考資料: https://law.coa.gov.tw/glrsnewsout/LawContent.aspx?id=GL000048 法規名稱:     農田水利會有非事業用不動產出租原則 第四章   會有非事業用不動產之出租 https://law.coa.gov.tw/glrsnewso

安新建經: 安新熊保庇單元「減壓閥壞了,到底是誰的責任呢?」

公寓大廈的便利設施是需要 昴貴的管理費來維持的! 為了居民們知道錢花到哪去了, 公寓大廈的管理公司每個月都會公告 當月的管理費支出供居民審視有無不正當的地方。 不過即使如此, 對於管理費該怎麼用、用在哪, 還是有不少的問題存在, 比如 控制水壓的減壓閥壞了, 那該由誰來支付維修費呢? 減壓閥是控製水壓的一種工具, 由於水塔都設置在頂樓, 在從下輸水時為了避免水壓過大 對水管造成負擔,所以會在低樓層的 部份設置減壓閥,降低水壓。 也就是說減壓閥只有提供給特定的住戶使用, 但這個東西又屬於大樓的水電設備, 在正常的使用下發生了故障, 修理費到底該由管委會還是自己支出呢? 詳細解答: 依《公寓大廈管理條例》第10條規定,社區「共有部分」的修繕、管理、維護由管理負責人或管委會負責,其費用則由公共基金或是社區住戶依照共有的比例來分擔,而社區「專有設備」的修繕、管理、維護,則由區分所有權的住戶或是有約定專用部份使用的人來負責處理,其費用得由個人支出。 那什麼是「共有部分」、「專有部分」呢? 根據《公寓大廈管理條例》第3條第3、4款的規定, *專有部分是指: 在構造上、使用上可獨立,且為區分所有權之標的者。 意思就是說,此事物具有構造獨立、使用獨立並且非公眾使用,比如說住宅的房間。 *公有部分則是指: 專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,能提供給住戶們共同使用,比如說社區建身房。 所以說即使該設備是大樓原先就有的東西,但修繕、管理、維護的責任,則要看東西是對誰作用,才能知道由誰來負責。 減壓閥的功用是控制水壓,讓水在運輸到低樓層特定住戶出水口的過程中不會因為水壓過高,導致水管爆裂或者出水異常,使用範圍有限定住戶,具有使用上的獨立性,所以這是屬於「專有部分」的設備,如有需要修繕、管理、維護,應由具區分所有權的住戶處理。 不過若減壓閥的功用不是只穩定特定住戶的水壓,而是穩定整棟大樓水壓的話,那此減壓閥就屬於提供公眾使用,屬於「共有部份」,依照規定,應該由管理負責人或管理委員會來負責處理。 若是「共用部分」的減壓閥故障,讓住戶的家中淹水造成財物損壞的話,住戶可用《民法》第544條,管理負責人或管委會因為處理委任事務有過失及《公寓大廈管理條例》第10條第2項,向管理負責人或管委會請求賠償。

安新建經: 安新熊保庇單元「被延遲交屋該怎麼辦?可以求償嗎?」

勝志原本和賣方定後天交屋了 房仲打來說廁所管線漏水,建議雙方延遲交屋等完整修繕完,但並不確定確切交屋時間 賣方延遲交屋可以要求賠償嗎? 😡 中古屋跟預售屋的延遲交屋罰則規範是否相同? 🔑 解答分隔線: ___________________________________________ 正解: 1️⃣ 房仲如果盡了義務,告訴您延遲交屋的情形,要看買方您是否接受延遲交屋,一般來說雙方都能互相體諒,除非真的延遲過久,而衍生額外居住成本,就會請求賠償。 依買賣雙方訂契約規定,大部分狀況來說延遲交屋期限最多不超過3個月。 2️⃣ 以預售屋來說: 買賣契約成立後,買方依約付款,若建商未於一定期間內交付給買方,買方可向建商請求遲延利息。 每逾一日就要按照已繳房地價款的萬分之5單利計算之遲延利息,買方可以按照買賣契約書約定內容 寄發律師函或存證信函,進而請求賣方或建商履行契約並負擔遲延責任賠償損害。 平均來說若超過3個月以上,可視同建商違約哦,建商除了需要將買方已付的購屋價金全數歸還外, 大部分狀況之下還需要支付房地總價百分之十五的違約金給買方呢! 3️⃣ 中古屋更常有延遲交屋的問題,假設原本說好交屋時間,可能因為買方貸款不順利、也可能因為賣方還找不到下一個住處而搬不出去,這時候可以按照買賣契約書內容進行催告、請求遲延利息、主張解除契約及請求違約金等,通常每延遲一天、就得支付房價的萬分之一哦。 房貸的撥款日才開始計算房貸利息。 交屋時,如果漏水問題尚未解決建議雙方討論扣部份尾款下來並特別附註解決漏水細項。 如果有影響到您的權益仍要設法維護,可以先連絡消基會,請消保官出面並提供法律諮詢,與建商協商爭取適度的理賠,相信這才是最快且又有效的方法哦! 以上的罰責或詳細條款還是需以個案當下所簽立的買賣契約為主喔 💡