鴻安房屋店長柯宗翰。 圖／柯宗翰提供 政府祭出限貸令之後，各家銀行紛紛收緊不動產相關放款，讓房市頓失活水，不少購屋者壓力山大，只能想辦法籌錢，還有些自住客貸款成數不如預期，導致裝潢或購置家電家具的資金緊繃；若想運用裝潢貸款來解決這類問題，有哪些注意事項呢？安新建經與賣厝阿明今天邀請鴻安房屋店長柯宗翰來替大家解惑，並分享相關撇步。 人是英雄錢是膽，資金向來是不動產市場最關鍵的要素，然而，近日政府收緊銀根後，已對市況與信心造成影響。對於有實際需求，想尋求裝潢貸款或其他資金來源者， 柯宗翰 建議，目前有四大管道較為適合，不妨多方比較找出最適合自己的選擇。 裝潢貸款常需搭配房貸，亦可善用增、轉貸 首先，是銀行的裝潢貸款， 柯宗翰 說，這通常需要搭配房貸合併申請，例如房貸八成、裝潢貸款一成等等，金額多寡跟實際成數則看個人條件，目前包括富邦、凱基、中信、玉山、遠東等銀行都有承作。這類裝潢貸款跟房貸綁在一起的方案，申請時可能需要權狀資料、買賣合約書、之前貸款的還款證明等，至於是否需要裝潢合約書跟報價單，則看各家申請銀行的規定；還款年限方面，有時會拉到跟房貸差不多，例如有 20 、 30 年之久，還款壓力相對較小。 第二，是房屋轉貸或增貸，他舉例，假若原本房貸設定是 30 年，已還 15 年後，房子又坐落在有增值性的地段，銀行鑑價金額高，就能讓貸款額度提升，再貸出來的錢就可做其他利用。這類增加貸款的方式，好處是能用房貸利率做申請，不過前提是要還款紀錄正常，不能有遲繳或違規。柯宗翰指出，這種方式雖然能達到擴充資金的目的，但嚴格來說並非裝潢貸款，故貸款時要確認銀行是否有運用之限制。 信貸方便快速，政府專案審核嚴、條件優 第三，是申請信用貸款，利率從 2.5% 到 4% 、 5% 都有，還款年限大約五至七年，少數銀行可能提供寬限期，但一般情況下多為無寬限期，並以本息攤還居多，柯宗翰分享，可以優先向經常往來的銀行申請，若個人的條件不錯，又是銀行的優質客戶，有機會申請到有利的核貸條件；信貸的優點，是核貸快速，也不用提供抵押品，只要 18 歲以上，備妥身分證、財力證明和薪轉證明等等就能送件，部分銀行還有開放網路或電話申辦，柯宗翰說曾有客戶提交申請後，不到一小時就收到撥款。如果是信用有瑕疵、沒辦法提供收入證明，或年紀較大者，較常見的情況是用房屋作二胎借款，不過這種貸款的利率高， 4%...
安新建經台北區執行經理丁義峰。 照片／丁義峰提供
房屋的共同持分比例不僅決定產權人之間的權益分配，對未來房產的貸款、出售及稅務優惠都會產生直接的影響。阿明邀請安新建經台北區執行經理丁義峰來為大家說明，如何在產權共同持分比例時避免後續爭議？
產權持分比例通常取決於購買、繼承或贈與的方式。在繼承時若沒有遺囑或特殊約定，產權通常會依法平均分配，例如四名繼承人共同繼承房屋時，每人將平均持有四分之一的產權；若長輩生前有遺囑或經協商同意，比例便可重新分配，例如長子獲得二分之一，其他三人平分剩餘的二分之一。
此外，購房時的產權持分也需依實際情況決定，夫妻共同購房若無特別約定，比例通常為各50%；若一方出資較多，則可在購房合約中明確訂定，例如7比3的比例，以確保出資與產權相符。持分比例的重要性在於，它直接關係到房產處置的權利與義務分配，持分比例較高者擁有更大的決策權利，無論在出售、出租或其他管理方面都具有一定的主導性。丁義峰提醒，無論是繼承、贈與還是購買，持分比例應透過法律文件紀錄為準，以避免產生後續紛爭或造成自身權益的受損。
丁義峰指出，在買賣房屋時，應留意房屋與土地的持分比例是否一致，避免稅務權益受損。根據稅務局的表示，土地所有權人出售之土地，如該房屋所有權屬本人或其配偶、直系親屬或與他人共有時，出售時「自用住宅用地稅率」之適用面積應按房屋持分比例計算，具體計算如下：
案例說明：
張大哥與張小妹共同持有一棟房屋及其土地240平方公尺，房屋持分比例為1/3及2/3，土地持分比例則各為1/2：
◎張大哥：因房屋持分1/3，240平方公尺的土地中，僅有80平方公尺可適用10%自用住宅優惠稅率，其餘40平方公尺則按一般稅率課稅。
◎張小妹：因持分比例為2/3，她所持有的120平方公尺，就可全部適用優惠稅率。
丁義峰強調，房屋的共同持分牽涉到繼承、出資比例及稅務優惠等各個環節，若處理不當，往往會引發家庭紛爭或支出額外的稅賦。因此，無論是在繼承房產、夫妻共購房屋，或是日後進行房產買賣時，都建議透過專業人士協助，確保比例分配清晰，並有法律相關登記，以確保產權人的權益。
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