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張雲維X賣厝阿明X安新建經 I 新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹

新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹 ​ 近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策,且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案,民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼,但據內政部統計,全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶,占總體住宅一半以上,要在短期內全面更新重建,不切實際,也緩不濟急,故除了傳統都更外,新北市亦有簡易都更方案可供參考。 什麼是微型都更? 自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》,提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後,各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等),許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更(微型都市更新=簡易都更)是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式,主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質,適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新,微型都更的規模較小、程序較為簡化,更適合那些難以達成大規模整合的區域。 ※微型都更(簡易都更)vs 傳統都更主要差異 項目 微型都更(簡易都更) 傳統都更 適用範圍 小基地(如單棟建築、公寓) 大面積基地(如整個街廓、社區) 參與住戶 住戶數少,協商較容易 住戶數多,意見分歧可能較大 推動方式 可由單一建物所有權人或少數住戶發起 需整合較多住戶,通常由建商、政府或專業整合團隊主導 審核程序 程序較簡化,申請流程較快 需經過較繁瑣的法規審查 改建彈性 主要以單棟建築或小型社區為單位, 改建彈性高 規模較大,可能涉及都市計畫調整 施工時間 施工期較短,影響範圍較小 需長期規劃,施工期較長 政府補助 可能享有較小規模的補助 通常有較大規模的獎勵與補助 常見案例 老舊公寓加強耐震、外牆翻新、增設電梯 全面拆除重建、容積獎勵、街區再造 微型都更的優勢與申請進行方式(以新北市簡易都更為例)? 微型都更的推動免除了強拆的爭議,大幅減少了推動的困難度,另也具備以下三大優勢條件,因此整體申請門檻較低,適合給想都更但目前遇到整合困難的民眾做參考,張經理也一併告訴大家想申請的民眾應該要從何著手 ※3大優勢條件: 整合門檻較低:不需要大規模整合土地,單棟建築也能申請。 住戶協商簡單:住戶較少,意見統一...

安新建經熊保庇單元:『住宅區、商業區怎麼看?搞懂兩件事即可』



為了確保都市能有計畫地發展,因此政府規劃了土地分區,標記每塊土地的用途,人民必須依法使用土地,否則主管機關將會限制人民使用的權利,並做出相關的處罰。

土地其實被區分成很多種用途,與我們生活最為相關,也是最常聽到的區分方式為:住宅區、商業區、工業區,這三個分區中,最常讓人搞混的當屬住宅區與商業區的區別。

大家可能會覺得奇怪,很多地方常常都是住宅與商家混在一起,讓人搞不清楚這塊土地到底屬於哪一區,有些地方的商業區和住宅區又都分得十分清楚,到底是以何種標準來區分的呢?

想知道如何區分土地所屬分區,其實只要搞懂二件事即可:
1、哪些土地分區可以做商業用途?哪些不行

2、如何查詢土地分區

__________________________________________________________________________
詳細解答:
一、住宅區:可供特定營業場所
住宅區其實又可細分成第一、二、三、四種住宅區,每種住宅區的用途、容積率、建蔽率都有些不同,以下簡單介紹:
1、第一種住宅區:純住宅區,只能建造獨棟或雙併住宅,禁止非住宅使用。
2、第二種住宅區:可設置各式住宅及日常用品零售業或服務業商店。禁止工業使用及較具規模之商業使用(例如:辦公大樓或百貨公司)。
3、第三種住宅區:可設置各式住宅及一般零售業。禁止工業使用及較具規模之商業使用。
4、第四種住宅區:可設置各式住宅及輕工業(例如:加工業)、一般零售業。禁止大規模之工業與商業等使用。

註:

1、建蔽率:指建築面積占基地面積之比例。簡單來說,建蔽率大,建物面積就大,空地面積就會小;建蔽率小,建物面積就小,空地面積就會大。
2、容積率:建築物的各層樓地板面積總和與建築基地面積的比率(不包括地下層與屋頂上的突出物)。簡單來說就是總建坪與總地坪的比例。容積率越大,可蓋的樓層數就越高。
3、關於各住宅區及商業區的建蔽率與容積率,各縣市都有不同的規定,但一般來說商業區的建蔽率與容積率都較住宅區來得高。


二、商業區:只能做商業使用
商業區也可細分為第一、二、三、四種,以下簡單介紹:
1、第一種商業區:供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及有關商業之使用。
2、第二種商業區:供住宅區與地區性之零售業、服務業及有關商業活動之使用。
3、第三種商業區:供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及有關商業活動之使用。
4、第四種商業區:供全市、區域及台灣地區之主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及有關商業活動之使用。

綜上所述,第一種住宅區完全不能有任何商業行為,第二、三、四種住宅區可進駐一般零售業,例如超商,第四種住宅區甚至允許輕工業進駐,例如:小型食品加工廠。

而商業區則是完全不能供住宅使用,但第一、二種商業區因為商業性質的緣故會離住宅很近,有時候容易搞混為住宅區。

三、查詢土地分區
1、向屋主索取建物使用執照影本
如果是在外租房,想將房子做為商業使用但又不確定合不合法的話,可以詢問房東,房東若無法給出確定答案,就索取建物使用執照,並搜尋「執照存根繳上查詢」,根據系統指示,就可以查到該建物的用途、土地分區。
以查詢結果可判斷,該建物可做什麼用途。

2、租屋或買房前上網查詢
現在的網路十分方便,民眾不必跑地政事務所也能得到想要的土地資訊。若想要知道即將要租或買的房屋的土地是在商業區或住宅區的話,可使用「全國土地使用分區資料查詢系統」、「地籍圖資網路便民服務系統」來查詢。

3、申請第二類土地登記謄本
第二類土地登記謄本為任何人皆可至地政事務所申請。申請前記得攜帶身份證,謄本上會隱匿部分資料,但會顯示建物用途、屋齡等等資料,可幫助房客及買家了解該建物的基本訊息。

最後小提醒,有些建商為了讓房子獲得更大的容積率會將一般住宅蓋在「商業區」,所以在買房之前,最好還是查一下該建物位於哪一區比較好,若經人檢舉違反土地分區使用,行政單位除了可開罰六萬元以上至三十萬元以下之外,還可依法要求拆除、改建、停止使用建物。


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