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郭筱琳X 賣厝阿明x安新建經 買房新手必知要點！專家提4大選房原則：大學附近報酬可期

房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
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安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「一篇看懂【保存登記】這件事」

 


建物保存登記申請是一項相當複雜而且重要的程序，它確定了建築物的所有權歸屬。這篇文章阿明將提供關於建物保存登記申請的一些注意事項，幫助大家更好地了解這個過程並且順利完成申請喔。

▊ 保存登記是甚麼？ ▏

保存登記又稱為建物所有權第一次登記，是指新建成(或是既有)的建物第一次在地政機關辦理所有權登記的程序。

一般不動產的產權分為「土地」及「建物」，只要在地政事務所登記過，就會有「所有權狀」。在民國35年4月至38年底之間，政府曾全面清查土地總登記，因此除了少數缺漏未登記的土地外，大多數的土地都是有登記造冊的。

然而建物是在辦理保存登記後，屋主才得以取得房屋的所有權狀。

▊ 為甚麼要保存登記？ ▏

根據台北市政府地政局資料顯示，建物登記採任意登記制。也就是說可由當事人自由決定是否向地政事務所申請所有權登記，即使沒有辦理登記，也不會損失其私有的合法性。

但之所以會建議建物保存登記仍是有其原因在的。

透過地政事務所辦理建物所有權第一次登記，所取得的產權表示該建築為合法建築。根據土地法第43條規定，土地登記具有絕對效力且具有公信力。在房屋交易時，具有房屋所有權的人表示其為真正所有權，因此在買賣房屋時，仍建議應以地政機關登記的產權為準。

▊ 為甚麼有建物未保存登記？如何補登？▏

因早期不動產法規並未完善，在多種原因包含可能節稅的狀態之下，在房屋完工後沒有辦理建物所有權登記。此類房屋只有土地權狀，而沒有取得房屋權狀，稱之為未保存登記建物。

即使是早期較老舊的房屋，只要符合法規依然可以補辦建物保存登記喔，但須先檢視是否已領取縣政府建管單位核發的使用執照，若尚未領取可直接向該單位領取。確認取得使用執照後就可以直接按下方流程向地政事務所申請辦理囉！

▊ 申請建物保存登記條件 ▏

在申請建物保存登記的條件包含如下四項：

  1. 不得為違章建築
  2. 基地（建物的土地）已完成所有權登記
  3. 需有基地的使用權
  4. 須先完成建物的第一次測量，但在102年10月1號以後領有使用執照之建物，檢附依使用執照竣工平面圖繪製及簽證之建物標示圖辦理登記者，不在此限。

▊ 申請建物保存登記流程 ▏

要申請建物保存登記，主要流程分為5大步驟：

Step 1：辦理建物第一次測量

在這階段需檢附建物測量申請書、申請人的身分證正本、影本及印鑑、建物使用執照正本、影本及規費。

規費分為建物位置圖測量費和建物平面圖測量費，須按建物棟數及建物面積計價。建物位置圖測量費以棟來計價，每棟費用為4000元新台幣。建物平面圖測量費每50 平方公尺費用為 800 元（未滿 50 平方公尺，以 50 平方公尺計），且每層樓的面積需分開計算。

Step 2：建物登記須提供相關檢附文件

  1. 登記申請書
  2. 登記原因證明文件：包含使用執照、完工證明、稅籍證明、水、電費證明、戶籍謄本、門牌編釘證明等。
  3. 全體起造人分配協議書
  4. 建物測量成果圖（附繪建物位置圖及平面圖）
  5. 使用基地證明文件（實施建築管理前，使用他人土地為建物基地，應檢附基地所有權人同意書及印鑑證明文件）
  6. 申請人身分證明文件
  7. 權利證明文件（申請人非起造人時，應檢附移轉契約書或其他建物所有權證明文件）

Step 3：地政機關審查並公告

審查通過者會將案件核定並公告，反之將由地政機關駁回申請。

Step 4：登錄及校對

審核通過後經公告15日內無人提出異議，地政人員會將案件登錄進系統並進行校對。

Step 5：領取所有權狀

核對無誤將會由地政機關頒發已用印的所有權狀給申請人。

▊ 申請保存登記費用需多少？ ▏

辦理保存登記需繳交登記費與書狀製作費兩筆費用。

  1. 登記費：

登記費以使用執照所列工程造價0.2%。

依土地登記規則第48條規定，申請建物所有權第一次登記，於計收登記規費時，其權利價值，依下列規定認定之：

  • 依建物在依法實施建築管理地區者，應以使用執照所列工程造價為準。
  • 建物在未實施建築管理地區者，應以當地稅捐稽徵機關所核定之房屋現值為準。

附註：可至各縣市地政機關網站試算登記規費

  1. 書狀費：

依實際書狀張數每張計收80元或得申請免繕狀。

▊ 申請方式有哪些？ ▏

申請方式以台北市政府公告為例，包含：

  1. 臨櫃申請
  2. 委託申辦
  3. 網路申辦

各縣市需依照各政府機關公告為主。

▊ 繳費方式有哪些？ ▏

以台北市政府公告為例：

網路繳款- 政府所設置的智慧支付平台及金融卡

非網路繳款- 臨櫃繳費、金融機構匯款、支票/匯票繳費、悠遊卡、金融卡

各縣市需依照各政府機關公告為主。

建物保存登記流程看似複雜，但詳細確認各項流程及所需文件，會幫助大家以最有效率的方式完成登記喔，跟著阿明一起去申請吧！


參考資料：

https://service.gov.taipei/Case/ApplyWay/201901310114

https://lawplayer.tw/blog/p/initial-registration-of-ownership

https://www.hcland.com.tw/news/details.php?id=144&group_id=32

https://www.bigyang.com.tw/building-save-registration-first-time/

https://www.tcloanpro.com.tw/initial-registration-ownership/

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安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「老公寓也要成立管委會？」

  阿躍上個月跟女友求婚完，想趁結婚前買間房，開開心心入住當婚房，最近努力在物色適合的物件，由於一開始就不考慮工期長的預售屋及公設比高的新成屋，基本上都往華廈跟公寓在找。 看到的物件條件都有符合，唯獨就差都沒有管委會，再加上高雄城中城重大火災大部分都認定是因為沒有管委會在維護社區共用部分，阿躍心想，到底老公寓有沒有必要成立管委會？不成立會有影響嗎？ 今天就拆成以下四個部分來解析 1. 危險公寓大廈強制成立   2. 本來就沒管委會怎麼成立？   3. 召集人的推選程序   4. 社區管委會可以做什麼？   ▌危險公寓大廈強制成立 以往老舊大廈沒有成立管理委員會，罰鍰會是針對整個社區，而根據最新在 111 年 2 月 24 日內政部《公寓大廈管理條例》修正草案，增訂的第 29 條之 1 、第 49 條之 1 ，只要是被認定為有危險疑慮的公寓大廈（危老公寓），政府有要求強制限期成立管理委員會或推選一位管理負責人，假設經過通知及輔導的程序，還是沒有成立管理委員會的老舊危險公寓大廈，將針對「區分所有權人（個別）」裁罰 4 萬元以上 20 萬元以下罰鍰，也就是指可以罰到每一戶。   ▌本來就沒管委會怎麼成立？ 根據《公寓大廈管理條例》提到，召開區分所有權人會議會由合法的召集人，也就是管委會的主任委員來發布通知請求召開大會，但是，假設我的社區原先就沒有管委會，就需要先確認在社區規約內有沒有提到推選召集人的程序，但是普遍沒有管委會的社區也沒有規約， 召開大會的管道就會採用「召集人的推選程序」。   ▌召集人的推選程序 同樣在《公寓大廈管理條例》第 25 條第 3 項及《公寓大廈管理條例施行細則》第 7 條有提到 Ａ ‧ 有區分所有權人 2 人以上（越多越好）的書面推選，需載明推選人姓名、地址（確認是否符合區分所有權人條件），經公告 10 日以上生效 Ｂ ‧ 沒有其他推選人：假設在公告 10 日內，沒有其他推選人數較多的區分所有權人，則提名的推選人則當選為召集人。 Ｃ ‧ 有其他推選人：在推選召集人公告 10 日內，有其他推選人數較多的區分所有權人，則會在被推選次日起算，公告 10 日後當選為召集人。 建議要將公告張貼在社區公佈欄或是大門入口明顯的地方...
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