房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
四月連假一過，五月報稅季就在不遠處了！2021年房市熱絡，許多朋友都是第一次踏進房地產，大家在報稅時千萬別漏了「房地合一稅」這個重要的一環，關於五月報稅季即將開跑，為了讓第一次要報稅的朋友更容易了解明白『房地合一稅我該怎麼報？』針對房地合一稅2.0阿明來為各位仔細說明，如何第一次報稅就上手不會踩雷，會分成以下三大方向來整理給各位：
1. 個人房地合一稅2.0＆1.0差別？
2.房地合一稅公式我該怎麼算？
3.報稅常見錯誤大集合
個人房地合一稅2.0＆1.0差別？
事實上民國110年7月1日施行的「房地合一稅2.0」，最主要是在禁止短期炒作的投資客，太過頻繁交易的不動產物件。假如你是持有房地產的時間在兩年以內，就會依照新的房地合一稅，課徵45％的高稅率；持有房地期間超過2年還沒滿5年的狀況，適用稅率是35%，同時也為了避免有些民眾會透過墊高土地漲價總額，來減少交易所得，讓自己的所得稅低於35%、45%的門檻。在2.0修法後，統一採用「公告土地現值」作為計算基準。
房地合一稅2.0中還多了兩項課稅標的「預售屋交易（轉售紅單）」及「實質移轉房地的股權交易」，前者目的是來加強預售屋的炒作；後者是防堵有些人透過交易一些「以台灣房地組成的營利事業股份」避稅。
房地合一稅公式我該怎麼算？
課稅所得如何計算?
課稅所得=房地交易時之成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額。
應納稅額如何計算?
應納稅額=課稅所得×適用稅率。
【舉例】
假設旺財在108年購買一戶房產1,000萬元，持有一年半後以1,460萬元賣出，其他必要費用(如仲介佣金) 及土地漲價總數額合計60萬元。
課稅所得=1,460萬元-1,000萬元-60萬元=400萬元、應納稅額=400萬元X45%=180萬
同樣都是持有1年半的狀況下，修法前旺財要付140萬的稅金；修法後會變成180萬，也就是多40萬的稅金。如果是持有3年，修法前旺財要負擔80萬的稅金；修法後則是要付140萬。
報稅常見錯誤大集合
阿明發現許多朋友除了會搞混”到底我的狀況適用哪種房地合一稅”，還有一些常見報稅的錯誤，因此整理了幾大重點給大家，記得報稅前要注意一下喔！
一、持有時間計算
只要是在民國110年7月1日後交易民國105年1月1日後取得的房屋或土地，都是房地合一稅2.0的適用範圍內。記得要在物件交易後的30天內主動申報，若未如期申報，被稽徵機關發現應申報卻未申報，就會被處以3,000元以上、30,000元以下罰鍰，大家要特別注意！
但假如是民國104年12月31日以前買入的房屋，則採用1.0舊制，要記得在隔年5月報稅時，把房地產所得併入綜所稅，漏掉的話也是會被課高額罰金喔！
二、取得成本申報錯誤
因為房地合一稅是最近幾年才上路的稅制，比較常見的錯誤就是取得成本列錯。「取得成本」可能會包含：買賣的成交價、繼承或贈與的公告現值、部分修繕費及購買房屋的相關費用，例如：契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、 仲介費等，都可以算在內。
成本申報錯誤的狀況，除了會出現在繼承或受贈取得的房屋或土地忘了用『房屋現值及公告土地現值』計算，也會出現在跟建商簽訂買賣契約時有約定折價或折讓，會以契約價格來申報成本，但事實上要以實際折讓價格為準。
如果稅務單位看到建商開的發票跟實價登錄及買賣契約不一致，會被認為是「虛報成本」而要求補稅，更有可能會依《所得稅法》規定裁處罰鍰喔！
另外像是，共同持有的房屋土地，要按照持分比例拆成成本與費用，避免有虛報的狀況出現。
三、誤認交換房地及交易虧損不需申報
如果是用房屋或土地跟別人交換，就算是沒有買賣交易的行為，也算在房地合一稅的課稅範圍內。除非你是屬於跟建商合蓋房屋分得的不動產、參加都更或危老重建的狀況，可免辦理房地合一所得稅申報。
阿明要提醒大家，都更免申報的前提必須要在交換房地的過程中，「沒有」因為價差額外收取費用才算喔！另外依照《所得稅法》第14條之5規定，無論房屋土地交易是賺還是賠，都一樣要申報房地合一所得稅。
記得報稅時文件要準備齊全，如果有需要扣除裝修費用，單單估價單是不夠的，要有合法的支付憑證，不然稅務單位沒辦法確認該筆取得成本喔！
最後要再提醒大家，依照《所得稅法》第108條之2第2項規定，房屋、土地交易所得申報，有出現漏報或短報的情況，是有可能被處以所漏稅額的2倍以下罰鍰，記得送出資料前務必檢視申報情形，假如不小心報錯，是可以主動辦理更正，爭取免罰喔！
所得稅法 §108｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=g0340003
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