住商不動產松江民生加盟店歐政和店長。 圖／歐政和提供 購置房地產除了對退休生活有種保障與安定感，不需要擔心老年租屋不便的問題；有能力的人更有許多鍾意以房地產當作高報酬獲利的投資首選，而除了以上的功能目的外，擁有不動產後，更是多了一項轉貸融資的方案，本次邀請擁有豐富從業經驗的住商不動產[松江民生加盟店] 歐政和 店長來為民眾介紹融資房貸是什麼？比起其他的貸款，此產品又有怎樣的限制與好處呢？ 歐店長解釋說明：『融資房貸簡單來說，就是把已清償或是未有貸款過的房屋及土地做為抵押品，以取得貸款的資金融通方式，如果您現在名下有房子，手頭又需要現金，可以將房子及土地作為抵押品，向銀行申貸，即為所謂的原屋融資；那如果房子貸款尚未繳清，仍想使用一樣的方式，則為「房屋增貸」，就是以「已設定抵押權」的房屋及土地，再向原銀行申請增加貸款金額』。 歐政和店長指出運用二次不動產抵押做貸款申請的好處： 1. 利率遠較一般信貸利率優惠： 目前各大金融銀行機構房貸利率約落在2.06%左右，但信貸通常至少都是5~6%起跳，甚至有的會到10%以上，相差甚多。 2. 能貸款到較多的額度： 銀行會根據房屋座落區域、周圍行情等因素與房屋現價來進行鑑價再決定核貸金額與成數，如果您本身的還款條件能力充足，是很有機會跟原房貸一樣貸到八成的，所以如果擁有的不動產價值為1,000萬，核貸8成，則可以貸款到800萬的現金做運用，而信貸則是以DBR負債比來做評估，依金管會規定上限為平均月收入的22倍為限，通常能貸到的金額落在500萬左右是緊繃上限。 3. 可使用寬限期且還款期限較長 信貸的還款年限最高為7年，而透過融資房貸就等於是以房貸的條件做申請，不僅有機會可享有2~3年的寬限期外，還款年限大多也是落在20~30年間，對於月付金的繳納負擔較輕鬆。 另外在申請融資房貸時，除考慮借款金額與還款能力外，還是有一些申請必要費用是要記得納入的，因為是以不動產做抵押，故基本上都會有銀行開辦費、土地登記規費、火險、地震險以及代書費，以上總費用約會落在10,000元~15,000元。 雖然融資房貸可以貸款到較多資金且享用較低負擔的月償還，但前提是將房子做抵押才融資到的現金，因此歐店長提醒民眾一定要記得按月準時繳納，若真的臨時有繳款困難．也不能置之不理，因為若累積超過三個月以上銀行會進行法律程序，後續就會面臨到強制執行，所以若
四月連假一過，五月報稅季就在不遠處了！2021年房市熱絡，許多朋友都是第一次踏進房地產，大家在報稅時千萬別漏了「房地合一稅」這個重要的一環，關於五月報稅季即將開跑，為了讓第一次要報稅的朋友更容易了解明白『房地合一稅我該怎麼報？』針對房地合一稅2.0阿明來為各位仔細說明，如何第一次報稅就上手不會踩雷，會分成以下三大方向來整理給各位：
1. 個人房地合一稅2.0＆1.0差別？
2.房地合一稅公式我該怎麼算？
3.報稅常見錯誤大集合
個人房地合一稅2.0＆1.0差別？
事實上民國110年7月1日施行的「房地合一稅2.0」，最主要是在禁止短期炒作的投資客，太過頻繁交易的不動產物件。假如你是持有房地產的時間在兩年以內，就會依照新的房地合一稅，課徵45％的高稅率；持有房地期間超過2年還沒滿5年的狀況，適用稅率是35%，同時也為了避免有些民眾會透過墊高土地漲價總額，來減少交易所得，讓自己的所得稅低於35%、45%的門檻。在2.0修法後，統一採用「公告土地現值」作為計算基準。
房地合一稅2.0中還多了兩項課稅標的「預售屋交易（轉售紅單）」及「實質移轉房地的股權交易」，前者目的是來加強預售屋的炒作；後者是防堵有些人透過交易一些「以台灣房地組成的營利事業股份」避稅。
房地合一稅公式我該怎麼算？
課稅所得如何計算?
課稅所得=房地交易時之成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額。
應納稅額如何計算?
應納稅額=課稅所得×適用稅率。
【舉例】
假設旺財在108年購買一戶房產1,000萬元，持有一年半後以1,460萬元賣出，其他必要費用(如仲介佣金) 及土地漲價總數額合計60萬元。
課稅所得=1,460萬元-1,000萬元-60萬元=400萬元、應納稅額=400萬元X45%=180萬
同樣都是持有1年半的狀況下，修法前旺財要付140萬的稅金；修法後會變成180萬，也就是多40萬的稅金。如果是持有3年，修法前旺財要負擔80萬的稅金；修法後則是要付140萬。
報稅常見錯誤大集合
阿明發現許多朋友除了會搞混”到底我的狀況適用哪種房地合一稅”，還有一些常見報稅的錯誤，因此整理了幾大重點給大家，記得報稅前要注意一下喔！
一、持有時間計算
只要是在民國110年7月1日後交易民國105年1月1日後取得的房屋或土地，都是房地合一稅2.0的適用範圍內。記得要在物件交易後的30天內主動申報，若未如期申報，被稽徵機關發現應申報卻未申報，就會被處以3,000元以上、30,000元以下罰鍰，大家要特別注意！
但假如是民國104年12月31日以前買入的房屋，則採用1.0舊制，要記得在隔年5月報稅時，把房地產所得併入綜所稅，漏掉的話也是會被課高額罰金喔！
二、取得成本申報錯誤
因為房地合一稅是最近幾年才上路的稅制，比較常見的錯誤就是取得成本列錯。「取得成本」可能會包含：買賣的成交價、繼承或贈與的公告現值、部分修繕費及購買房屋的相關費用，例如：契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、 仲介費等，都可以算在內。
成本申報錯誤的狀況，除了會出現在繼承或受贈取得的房屋或土地忘了用『房屋現值及公告土地現值』計算，也會出現在跟建商簽訂買賣契約時有約定折價或折讓，會以契約價格來申報成本，但事實上要以實際折讓價格為準。
如果稅務單位看到建商開的發票跟實價登錄及買賣契約不一致，會被認為是「虛報成本」而要求補稅，更有可能會依《所得稅法》規定裁處罰鍰喔！
另外像是，共同持有的房屋土地，要按照持分比例拆成成本與費用，避免有虛報的狀況出現。
三、誤認交換房地及交易虧損不需申報
如果是用房屋或土地跟別人交換，就算是沒有買賣交易的行為，也算在房地合一稅的課稅範圍內。除非你是屬於跟建商合蓋房屋分得的不動產、參加都更或危老重建的狀況，可免辦理房地合一所得稅申報。
阿明要提醒大家，都更免申報的前提必須要在交換房地的過程中，「沒有」因為價差額外收取費用才算喔！另外依照《所得稅法》第14條之5規定，無論房屋土地交易是賺還是賠，都一樣要申報房地合一所得稅。
記得報稅時文件要準備齊全，如果有需要扣除裝修費用，單單估價單是不夠的，要有合法的支付憑證，不然稅務單位沒辦法確認該筆取得成本喔！
最後要再提醒大家，依照《所得稅法》第108條之2第2項規定，房屋、土地交易所得申報，有出現漏報或短報的情況，是有可能被處以所漏稅額的2倍以下罰鍰，記得送出資料前務必檢視申報情形，假如不小心報錯，是可以主動辦理更正，爭取免罰喔！
所得稅法 §108｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=g0340003
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