新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹 近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策，且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案，民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼，但據內政部統計，全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶，占總體住宅一半以上，要在短期內全面更新重建，不切實際，也緩不濟急，故除了傳統都更外，新北市亦有簡易都更方案可供參考。 什麼是微型都更？ 自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後，各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等)，許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更（微型都市更新=簡易都更）是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式，主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質，適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新，微型都更的規模較小、程序較為簡化，更適合那些難以達成大規模整合的區域。 ※微型都更（簡易都更）vs 傳統都更主要差異 項目 微型都更(簡易都更) 傳統都更 適用範圍 小基地（如單棟建築、公寓） 大面積基地（如整個街廓、社區） 參與住戶 住戶數少，協商較容易 住戶數多，意見分歧可能較大 推動方式 可由單一建物所有權人或少數住戶發起 需整合較多住戶，通常由建商、政府或專業整合團隊主導 審核程序 程序較簡化，申請流程較快 需經過較繁瑣的法規審查 改建彈性 主要以單棟建築或小型社區為單位， 改建彈性高 規模較大，可能涉及都市計畫調整 施工時間 施工期較短，影響範圍較小 需長期規劃，施工期較長 政府補助 可能享有較小規模的補助 通常有較大規模的獎勵與補助 常見案例 老舊公寓加強耐震、外牆翻新、增設電梯 全面拆除重建、容積獎勵、街區再造 微型都更的優勢與申請進行方式（以新北市簡易都更為例）？ 微型都更的推動免除了強拆的爭議，大幅減少了推動的困難度，另也具備以下三大優勢條件，因此整體申請門檻較低，適合給想都更但目前遇到整合困難的民眾做參考，張經理也一併告訴大家想申請的民眾應該要從何著手 ※3大優勢條件： 整合門檻較低：不需要大規模整合土地，單棟建築也能申請。 住戶協商簡單：住戶較少，意見統一...
四月連假一過，五月報稅季就在不遠處了！2021年房市熱絡，許多朋友都是第一次踏進房地產，大家在報稅時千萬別漏了「房地合一稅」這個重要的一環，關於五月報稅季即將開跑，為了讓第一次要報稅的朋友更容易了解明白『房地合一稅我該怎麼報？』針對房地合一稅2.0阿明來為各位仔細說明，如何第一次報稅就上手不會踩雷，會分成以下三大方向來整理給各位：
1. 個人房地合一稅2.0＆1.0差別？
2.房地合一稅公式我該怎麼算？
3.報稅常見錯誤大集合
個人房地合一稅2.0＆1.0差別？
事實上民國110年7月1日施行的「房地合一稅2.0」，最主要是在禁止短期炒作的投資客，太過頻繁交易的不動產物件。假如你是持有房地產的時間在兩年以內，就會依照新的房地合一稅，課徵45％的高稅率；持有房地期間超過2年還沒滿5年的狀況，適用稅率是35%，同時也為了避免有些民眾會透過墊高土地漲價總額，來減少交易所得，讓自己的所得稅低於35%、45%的門檻。在2.0修法後，統一採用「公告土地現值」作為計算基準。
房地合一稅2.0中還多了兩項課稅標的「預售屋交易（轉售紅單）」及「實質移轉房地的股權交易」，前者目的是來加強預售屋的炒作；後者是防堵有些人透過交易一些「以台灣房地組成的營利事業股份」避稅。
房地合一稅公式我該怎麼算？
課稅所得如何計算?
課稅所得=房地交易時之成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額。
應納稅額如何計算?
應納稅額=課稅所得×適用稅率。
【舉例】
假設旺財在108年購買一戶房產1,000萬元，持有一年半後以1,460萬元賣出，其他必要費用(如仲介佣金) 及土地漲價總數額合計60萬元。
課稅所得=1,460萬元-1,000萬元-60萬元=400萬元、應納稅額=400萬元X45%=180萬
同樣都是持有1年半的狀況下，修法前旺財要付140萬的稅金；修法後會變成180萬，也就是多40萬的稅金。如果是持有3年，修法前旺財要負擔80萬的稅金；修法後則是要付140萬。
報稅常見錯誤大集合
阿明發現許多朋友除了會搞混”到底我的狀況適用哪種房地合一稅”，還有一些常見報稅的錯誤，因此整理了幾大重點給大家，記得報稅前要注意一下喔！
一、持有時間計算
只要是在民國110年7月1日後交易民國105年1月1日後取得的房屋或土地，都是房地合一稅2.0的適用範圍內。記得要在物件交易後的30天內主動申報，若未如期申報，被稽徵機關發現應申報卻未申報，就會被處以3,000元以上、30,000元以下罰鍰，大家要特別注意！
但假如是民國104年12月31日以前買入的房屋，則採用1.0舊制，要記得在隔年5月報稅時，把房地產所得併入綜所稅，漏掉的話也是會被課高額罰金喔！
二、取得成本申報錯誤
因為房地合一稅是最近幾年才上路的稅制，比較常見的錯誤就是取得成本列錯。「取得成本」可能會包含：買賣的成交價、繼承或贈與的公告現值、部分修繕費及購買房屋的相關費用，例如：契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、 仲介費等，都可以算在內。
成本申報錯誤的狀況，除了會出現在繼承或受贈取得的房屋或土地忘了用『房屋現值及公告土地現值』計算，也會出現在跟建商簽訂買賣契約時有約定折價或折讓，會以契約價格來申報成本，但事實上要以實際折讓價格為準。
如果稅務單位看到建商開的發票跟實價登錄及買賣契約不一致，會被認為是「虛報成本」而要求補稅，更有可能會依《所得稅法》規定裁處罰鍰喔！
另外像是，共同持有的房屋土地，要按照持分比例拆成成本與費用，避免有虛報的狀況出現。
三、誤認交換房地及交易虧損不需申報
如果是用房屋或土地跟別人交換，就算是沒有買賣交易的行為，也算在房地合一稅的課稅範圍內。除非你是屬於跟建商合蓋房屋分得的不動產、參加都更或危老重建的狀況，可免辦理房地合一所得稅申報。
阿明要提醒大家，都更免申報的前提必須要在交換房地的過程中，「沒有」因為價差額外收取費用才算喔！另外依照《所得稅法》第14條之5規定，無論房屋土地交易是賺還是賠，都一樣要申報房地合一所得稅。
記得報稅時文件要準備齊全，如果有需要扣除裝修費用，單單估價單是不夠的，要有合法的支付憑證，不然稅務單位沒辦法確認該筆取得成本喔！
最後要再提醒大家，依照《所得稅法》第108條之2第2項規定，房屋、土地交易所得申報，有出現漏報或短報的情況，是有可能被處以所漏稅額的2倍以下罰鍰，記得送出資料前務必檢視申報情形，假如不小心報錯，是可以主動辦理更正，爭取免罰喔！
所得稅法 §108｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=g0340003
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