安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「法拍屋標售流程」

 

想要便宜買好屋的朋友，除了會挑選中古屋這類型的物件外，『法拍屋』也是一個吸引人的選擇。因為可以用比市價行情低的價格入手，但是！在你想買法拍屋之前，基本流程要先搞懂來，關於法拍屋標售流程，從事前準備到最後的得標程序分成以下四大點來一一解說：

 

1.哪裡可以取得法拍資訊？

2.法拍屋如何投標？

3.法拍屋只會拍一次嗎？

4.法拍屋得標後要做哪些準備？

最後再附上關於『3大法拍屋限制』給各位準備要第一次投標的朋友參考！

 

▌哪裡可以取得法拍資訊？

法拍屋的拍賣資訊可以從四個地方查詢，分別是：

•     司法院法拍屋公告網：進入官網後點「資料查詢」→「法拍公告查詢」即可查詢各地方法院之拍賣資料。

•    各地方法院拍賣公佈欄

•    法務部行政執行署拍賣公告網

•   專營法拍的仲介網站、報紙

 

▌法拍屋如何投標？

•   寫投標書

投標人自行向法院領取投標單與保證金信封（共10元），填寫要投標的不動產，以及你的投標價格。如果你不只一個投標案件，則依合計總價載明。

•   繳保證金

保證金是可以繳現金，繳完後會拿到收據或用銀行「本行支票」。一般法拍屋保證金為底價的2成，會依照各地方法院調整，特別要注意支票抬頭有沒有寫完整、金額有沒有寫錯。

•   投標

帶著準備好的投標單、保證金以及身分證和印章，拍賣時間的前30分鐘會開放投標。

•  開標

會先由司法事務官審核投標是否有效，必找出最高出價的投標書，核對完身份後，會開始辦理得標手續，沒得標則需當場領回保證金支票。

得標者要在7 天內繳清剩餘款項，並取得不動產權力移轉證明書，就可以接著辦理過戶手續。

 

▌法拍屋只會拍一次嗎？

法拍屋總共分『四次拍賣與一次應買。』

如果第一拍流標，底價打8折進第二拍→第二拍流標（底價打8折）→第三拍流標，進入「應買」的拍賣階段，應買公告3個月內，投標人可依照「投標順序」購買。其中「應買」階段會在3拍流標後4拍開拍前，拍賣的價格會維持3拍的底價，這時候就是從原先的「比價高」到「比速度」的競標，也就是說你的投標金額大但是速度比較慢，也是不會標到的喔！

 

如果到應買階段還是流標，就會進入最後一次拍賣（第四拍/特別拍賣），如果第四次拍賣也流標，法院會撤回該不動產之執行，並核發債權憑證，債權人可憑證隨時再聲請拍賣。

 

舉例來說：

•一拍：800萬

•二拍：640萬

•三拍：512萬

•應買：512萬

•四拍：409.6萬

 

▌ 法拍屋得標後要做哪些準備？

1.交付尾款

得標者要在7 天內將剩餘款項繳清（無法延長繳款期限），無法無期補足尾款，房子是會再被拿出來拍賣，並且得標者的保證金會一併被沒收，外加第二次拍賣價差及相關的費用喔！

假如第二次拍的價格比第一次高，法院扣除相關費用，會再返還價金；反之，就需要補足差額，才返還，流標保證金則是不會返還。

如果是需要跟銀行申請代墊尾款，記得要再投標前兩週就先問清楚，讓銀行審核評估在投標會比較保險。

2.辦理過戶

結清尾款後法院就會核發權利移轉證書，這時候就可以帶著證書，到地政機關辦理過戶登記。

3.交屋：點交/不點交

交屋階段又可以分成「點交」與「不點交」兩種法拍屋。可以點交的法拍屋，會在你得標後，由法院負責將房屋的使用權交給得標者，假如遇到原屋主不搬離或是其他理由拒絕，就可以用公權力處理。

不點交的法拍屋則是由得標者「自行」與前屋主協調，會比較建議投標新手避開「不點交的法拍屋」，因為在交屋程序會相對複雜些。

另外有一部分是「帶有租約的法拍屋」更需要注意，因為房屋內會有合法的租客或是非法佔用的租霸，根據買賣不破租賃原則，合法租客是要讓他住到租約期滿，但如果是租霸類型的不定期租約，有可能要透過訴訟程序才能解決。

 

▌ 法拍屋限制有哪些？

1.法拍屋是不能事先看屋，只能自行實際走訪或是透過查封筆錄略知一二

2.保證金需備足底標價的20～30%款項

3.貸款會比一般房屋困難，並且在得標後7日內要結清尾款