安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「QA: 缺工缺料買預售屋風險？」

 

對首購族來說，找到理想房的難度不高，困難都是發生在「頭期款」。要讓小資首購族，一口氣拿出百萬頭期款，除非有家裡人幫助，不然絕非易事。預售屋分期支付頭期款的優點，成了首購族的最佳選擇。但是阿明要提醒大家，預售屋雖然好入手，精華地段又漲勢洶洶，但現在這個疫情導致的缺工缺料大環境下，千萬別忘了藏在預售屋背後的風險。

 

現在這個缺工缺料的時期，買預售屋會遇到的風險，今天就來一次看明白。

1. 同級品容易出問題

2. 交屋日期一延再延

3.公設比高低差在哪？

4.公設比合理範圍

同級品容易出問題

《預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項》規範，取得買方同意，或是賣方能證明有不可歸責於賣方的因素，沒辦法供應原來的建材，所更換的建材材質、價值及品質效用，與原建材相等，業者是可以用「同級品」替換的。所以在預售屋合約上，基本上都會有一條「同級品條款」。但普遍消費者無法掌握建材的行情及功能差異，根本無法確認是不是同級品。

在簽約前針對「同級品」記得請建商提供相關證明文件，像是替換建材和原建材的產品型號、規格、市價等資訊來證明。如果是不可歸責的因素更換建材，建商也應該要主動給消費者證據參考，避免因為建材更換而產生消費糾紛。

交屋日期一延再延

在《預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項》也提到，合約書中必須要寫清楚開工日期及取得使照的日期。除非是屬於「受天災地變等不可抗力之事由、政府法令變更或其他不可歸責於賣方之事由」，建商才可以延期交屋不用負賠償費用，如果不是上述的原因延期交屋，消費者是可以要求賠償的喔！按照已繳價款的萬分之5 延遲利息，以日計算給消費者。

《建築法》第54條規定，建商在拿到使用執照（使照）的6個月內，要通知買家來交屋。建商有試圖拖延交屋時間，消費者依照合約內容是可以請求賠償的。為了避免交屋類型的糾紛，在簽約時，要記得確認清楚合約上是否有記載「於民國ＸＸ年ＸＸ月ＸＸ日之前，完成主建物、附屬建物及使用執照所定的必要設施」，取得使用執照後再通知消費者交屋。

同時在內政部定型化契約也規定到，交屋時必須完成修繕，有延後狀況，賣方/建商要支付已繳價款萬分之五當作延遲利息給買方。如果是延遲交屋超過3個月以上，是可以當作建商違約，要求解約退款的，並依照定型化契約，建商要賠償消費者最高不超過房地總價款的15%（消費者已交付金額未達１５％，按照已繳交金額為賠償上限）。

3 類型建案要注意

Ａ‧小型建案

規模不大的建案，由於基地小、戶數不多，在現今這個營建業缺料缺工的環境下，一般來說人力都會先被大型建案或是合作較久的建商挖走，小型建商相比之下就可能會面臨到更直接的缺工問題，而導致工期延宕。

Ｂ‧新建商的建案

新成立的建設公司，相較於有經驗的大品牌建商，財力更容易因為缺乏市場的應變能力，面臨倒閉的問題，最終成為爛尾樓。就算最後順利交屋，施工過程也會因缺乏經驗品質堪憂，進而變成所謂的「一案建商」。

Ｃ‧太快成案的危老建案

近年來政府大力推動危老案，鼓勵屋齡高的房子重建，提供獎勵容積。但部份危老重建的類型是地主找中小型建商來合蓋，而中小型建商就包含上面提到的兩種要注意建案類型。

營建成本的上漲，導致中小型建商資金周轉困難，如果再遇到工料上漲，就會面臨到爛尾樓的風險。

營建業缺工問題，其實不是突然出現的狀況，而是一直都存在的問題。在成本考量下，台灣建築業需要的材料多仰賴進口，而疫情間接擊垮了航運系統，加劇缺工缺料的狀況發生，建材進口國的疫情狀況嚴重，讓許多工廠也嚴重缺工，外加天然氣漲不停、航運大塞車，建商自然而然就等不到建材。

買預售屋除了看建商的口碑，也要注意到建案使用的建材是台製居多還是進口居多，仔細確認清楚，交屋順利的機率也就大一點。

建築法｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070109

預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項｜https://www.ey.gov.tw/Page/DFB720D019CCCB0A/7beaa539-d140-4e03-97c3-020b68a9692c