危老重建大爆發，安新建經: 「想搭投資順風車先掌握四原則」

 

為了鼓勵民間加速推動危老建物重建，內政部近期已將「都市更新條例」修正草案送進立法院審議，預期未來相關程序會簡化許多，容積獎勵也會再提高。房市專家分析，此舉形同為已經很熱絡的危老都更市場，再添柴火，預料接下來將有一波改建大爆發。

 

台灣房市以永久所有權制為主流，自有住宅率又高，過往老屋要重建，並不容易，然而，近期卻有愈來愈多重建案，有四大主要原因。

 

四大因素加持，危老重建將成房市新常態

 

首先，台灣位於地震帶，老屋的安全性堪慮，確實有重建的急迫性；第二，台灣的人口正迅速老化中，根據衛福部的統計，台灣老人有高達七成住在沒有電梯的房屋，出入非常不便，已實質影響居住品質。

 

第三，各主要都會區都已發展許久，素地難尋，讓土地開發商卯足全力推動老屋重建；第四，政策也大力支持老屋重建，無論是中央政府或地方政府，都積極推動修法、優化相關制度。

 

這使得老屋「打掉重練」，已經成為房市新常態，以台北市為例，目前新推建案中，有超過一半是危老與都更案。

 

北投、大同、萬華前景俏，長期置產客追捧

 

若想投資危老都更潛力屋，搭上這波順風車，安新建經業務經理張雲維最推薦台北市蛋白區，包括北投、大同、萬華等區域，並以屋齡30年以上的物件為主，在挑選物件時，建議要掌握以下四大原則。

 

第一，要找土地持份相對較大的標的。張雲維舉例，例如較早期的透天厝，或總樓高三至四樓的老公寓等等，都是很優的選擇；通常這類型物件，牽涉到的所有權人也比較少，未來整合也比較容易，「也要特別留意，如要走危老的話，需要100%的所有權人同意。」

 

第二，留心地目，商業地不見得好。商業用地的容積率雖然較高，但如果現況是出租中，通常會增加整合難度，畢竟，屋主「維持現況」就有固定租金報酬，當然改建意願低。

 

第三，注意地點，巷內優於馬路。張雲維觀察，目前成功走危老的案子，多以巷內住宅為主，畢竟大馬路邊的物件，通常一樓都有做店面出租；但在挑選巷內住宅時，也要留意巷寬，以住三用地為例，至少要是計畫道路六米巷，容積率才用得完，假如巷寬太小，容積可能會用不完，影響改建後的坪效。

 

第四，知名建商不見得加分。在購屋時，建商品牌好、有口碑，原本是加分因素，但在挑選危老重建潛力屋時，反而會扣分，主因建商品牌好，興建品質通常也較優，同棟的屋主們改建的意願就會比較低，會增添整合難度。

 

整體而言，張雲維說，雖然政府鼓勵危老重建，不限基地坪數，但通常整合還是需要一段時間，而且從送件到興建完畢，至少要三、四年，建議要用閒錢來投入，也別過度操作財務槓桿，要有「長期抗戰」的心理準備，收穫也才會豐碩。