房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
阿方年前簽約一間預售屋，銷售中心表示年後會開始跟各戶討論客變的細節。阿方趁著農曆春節閒閒的時間，仔細研究規劃想客變的地方。跟建商溝通後才知道約定專用戶的圍牆是用二工的方式，但阿方很好奇，平面圖本來就有畫出圍牆的部分，為什麼要等到二工才做，不一開始就處理。
阿方上網爬文才發現，所謂的「二工物件」是會有違法疑慮的房子，心驚驚會不會有一天被檢舉，牆就要被打掉。
好的，我們進入今天的主題，就是～買房Ｉ注意系列之二次施工篇
這篇我們會先來解釋一下究竟
二工是什麼？
常見二工有哪些？
為什麼要二工？
二工的風險？
一一破解大家心裡的謎團
阿明最後會附上3要點，讓各位盡可能避開或是揪出二工物件！
▌二工是什麼？
通常建商推案前的規劃階段必須先申請到「建築執照」才能販售預售屋，而建案結構體完成交屋前則要申請「使用執照」。
建商跟政府的建築管理單位到建案場會勘後，沒問題才會核發使用執照給建商。建商在取得使用執照後，才會來到正式交屋階段。
而通常建商如果有銷售增建部份，會在取得使用執照後，才會進行二次施工，也就是所謂的「二工」。
▌常見二工有哪些？
常見的二工項目像是：蓄水池變游泳池、陽台外推、大樓屋突改成健身房，早期甚至會有室內做夾層，增加使用空間等。
▌為什麼要二工？
其實理由很簡單，就是想要更多的使用面積，或是提高閒置空間的使用率，讓預售屋在銷售的時候更有賣點吸引消費者。
▌二工的風險？
預售屋二次施工或是變更用途可能會變成違建，會依照你的使用內容分成「違規使用」與「違章建築」2種。
「違規使用」為使用執照用途和實際用途並不相關，像是蓄水池當作游泳池是用，或是施工圖面上本來是管委會空間，卻被建商拿來作為健身房或是瑜珈教室等。像這種狀況極有可能遭民眾舉報後被管理單位要求回復原規劃用途，導致買房民眾權益相關受損。
而「違章建築」目前新增違建都屬於即報即拆，務必要注意。
根據建築法第77條第1項規定，建築物所有權人或使用人應維護建築物合法使用與設備安全。
在預售屋交屋後如果有違規使用或違建情形，會是由屋主承擔建築法規的合法使用義務。假如被檢舉，屋主是要承擔相關罰款並且要回復原狀的行政責任，建議在點交驗收時，確認有沒有「二次施工」或「變更用途」的情況，避免交屋後，因為違反建築法規而有被開立罰單或強制拆除的風險。
▌3要點避免房子有二工情況！
Ａ‧直接問代銷人員
最簡單直接的方法，就是在預售現場參觀樣品屋時問銷售人員，建商有沒有可能會二工？如果有會在哪個區域？會不會是違規建築的狀況？等等。
Ｂ‧確認平面圖
因為預售屋是看不到房子的狀況，沒辦法像成屋一樣，直接到現場對答案，我們要做的是把建商的平面圖跟廣告圖兩個拿來比一比，廣告圖上標示的公設名稱，對應平面圖的位置就要是一樣，如果變成不一樣的空間，就可能是違法的二次施工或是違規使用。
就算是建商在圖示附近註明「僅供參考情境圖」跟合約無關，也不行！照片有游泳池就要有游泳池不可以是消防蓄水池、健身房放5 台跑步機就要有5 台。
阿明提醒大家，買預售屋的朋友務必！千萬！要保留所有銷售資料，主動詢問有沒有二次施工的狀況；如果是買新成屋的朋友可以先申請建物測量成果圖，拿去跟建商提供的平面圖對比，有出入的地方要小心注意！
Ｃ‧避免簽署額外協議書
部分建商會透過合約書上的「二次施工同意書」或類似含義的條文讓消費者簽，這邊大家要特別注意，當你簽下這個合約就等同於你同意這個施工。
假設你房子二工的地方日後被民眾檢舉，這時候你可是要自己負擔後續的拆除責任，也很難對建商究責。
事實上很多預售屋會在施工後半段，因為預算或是設計考量，開始變更部分格局，甚至會因為政府的法規修改，也會有二工的狀況，假設你是收到二工通知，記得注意看內容細節，避免變成違建。
最最後再提醒大家，在簽約的時候避免同意建商「二次施工」或是「變更用途」，在交屋驗收要仔細比對建商提供的使用執照跟現況設施有沒有一致，避免後續因為違反建築法規被罰款或是強制拆除的狀況。
*以上文字內容與圖片皆轉載自賣厝阿明官網
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