安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「違建修繕QA」

 

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台灣有許多違章建築，像是陽台外推、頂樓加蓋等。不少人為了省房租，或是因為經濟考量，會選擇租住違建。但是，你知道嗎？

這些違章建築其實隱藏著一些風險。

那麼什麼樣的建物算是違建呢？可以修繕嗎？一定要拆嗎？可以買賣嗎？接下來，我們來討論違章建築究竟有哪些風險和相關問題。

一、什麼是違章建築？

二、常見的違章建築有哪些？

三、違建有哪些種類？

四、違建可以修繕嗎？

五、違建可以買賣嗎？

六、如何查詢違建？

七、違建對於生活有何不便？

同場加映-建築執照有哪些？

一、什麼是違章建築？

違章建築是指沒有經政府主管機關機關審核許可並且發執照(未取得「建造執照」或「使用執照」)，就進行興建、擴建、改建或使用的建築物。

違章建築可能違反建築法規、土地使用分區規定，或是在已經許可的法定建築範圍之外加蓋。

違章建築可能對城市規劃、建築品質、安全性等方面造成影響，因此大多數國家和地區都會制定法律法規來規範建築的合法性，並對違章建築進行處理和監管。在某些情況下，政府可能會要求拆除違章建築，以確保城市的整體發展和居住環境的質量。

可以分成三種情況：

1.違反建築法規和土地使用分區的用途，或是在已許可的法定建築上限外加蓋的建築物都屬於違章建築。

2.在不可興建的土地上蓋建築物，例如：保護區或公設保留地。

3.建築物本身符合法規，但在程序上有疏失，例如：未取得建造執照就開工。不過這種違章建築是可以通過「補辦執照」和「補交稅款」合法化。

二、常見的違章建築有哪些？

1.頂樓加蓋：在屋頂上加建超過八分之一面積突出物，形成新的居住空間或儲藏空間。

２.陽台外推：拆除陽台外側的牆壁，將室外的陽台空間納入室內，增加室內使用面積。

3.露台外推：在露台上加建遮蔽物、牆壁或屋頂，使露台變成更多功能的空間。

4.騎樓外推：在騎樓（前廊）的位置上加建鐵捲門或水泥磚牆。

5.樓中樓（夾層屋）：在建築物內部的天花板和地板之間增建新的樓層，以增加空間。

６.加裝鐵窗：從原有平面窗戶加裝鐵窗，增加晾衣或盆栽使用空間

７.遮雨棚：在住宅門口或窗口設置遮雨棚，超過規定範圍或者達到一定面積後會被視為違法。

８.法定空地加蓋：將法定空地面積加蓋成室內空間。

這裡又分透天與集合式住宅二種型態，以透天住宅來說，因為不太影響公眾安全與行人出入，建管單位通常爭一隻眼閉一隻眼。但以集合式住宅來說，有可能牽扯到約定專用／分管協議或長年使用默認問題。

９.防火巷外推：將消防走道加蓋成為私人使用空間。

三、違建有哪些種類？

違建通常可以分成幾種不同的類型，具體取決於其違反的建築法規和規定

1.即報即拆的違建：

a. 公共危害之違建：被相關機關認定危害消防安全或公共通行，會被立即拆除。

b.新違建：存在時間較短的違建，時間根據各縣市政府不同，例如台北市定義是「民國84年1月1日之後出現的才算新違建」，而台中市則是以「民國100年4月21日之後出現的才算新違建」。

2.既存違建和舊有違建： 這些違建是已經存在一段時間，但仍違反了建築法規的建築。會被主管機關拍照存證、登記並列管， 但根據違法情節可能會被暫緩拆除，存在時間也會根據地方政府的規定而有所不同。

1. 既存違建：比新違建早存在的違章建築，以台北市為例：指民國53年1月1日以後至民國83年12月31日以前已存在之違建。
2. 舊有違建：既存違建規定以前的違建，以台北市為例：指民國52年12月31日以前已存在之違建
3. 免拆違建：是指雖然有程序疏失，但實際上並無違反規定的建築。一些程度較輕的違建，例如鐵窗、天線、女兒牆、庭園內的假山等，可以免於拆除。

四、違建可以修繕嗎？

目前，大部分縣市仍然限制「既存違建」和「舊有違建」的修繕，而「新違建」更是不允許修繕。

1.    既存違建：不需要向縣市政府申請，但只能保持原有規模，如果擴建將超過原有違建的範圍，這部分可能會被當作「新違建」處理，需要拆除。

2.    舊有違建：需要向縣市政府申請，獲准後修繕，如果未經同意就擅自修繕的話，會被視為新違建處理。

3.    特別注意：
a.台北市政府更加嚴格，自１１３年起「民國83年12月31日之前的既存違建」一律不得修繕，發現後將被優先拆除。

b.違建的修繕並不保證能夠獲得政府的批准。地方政府會根據違建的情況、影響以及相關法規進行審查和決定。有些地方可能對違建的修繕持更加寬鬆的態度，而有些地方可能會較為嚴格，甚至禁止對違建進行修繕。

五、違建可以買賣嗎？

違章建築是指未經政府主管機關許可而建造和使用的建築物，其合法性受到質疑，因此在買賣方面存在一些特殊情況和風險，可以買賣情況、風險和注意事項兩個面向來討論。

1. 買賣情況

a.所有權歸屬問題：

違章建築無法在房屋權狀上正式登記，因此在買賣時，房屋的所有權仍然歸屬於建築物建造人。買主無法在房屋權狀上確認自己對該違章建築的所有權。

b.處分權限：

購買違章建築的買主只能獲得「事實上的處分權」，而非法定的房屋所有權。這表示在未來如果需要進行任何處理，如修繕或改建，可能需要經過建築物建造人的同意或協助。

c.價格因素：

由於違章建築的法律風險和不確定性，其市場價值通常會較正規合法建築低。通常價格是合法建築的30%至50%，相對來說也是吸引許多人購買的因素。

2.風險和注意事項：

a.未來拆除風險：

如果政府決定對違章建築執行強制拆除，會面臨房屋被拆除的風險，會損失投資並且無法得到相應的賠償。

b.法律風險：

違章建築的買賣可能涉及法律風險，例如違反相關法律規定、引起法律爭議等。應該在購買前諮詢專業法律意見，以確保自己的權益受到保護。

c.財務風險：

購買違章建築後，可能需要額外的修繕和合法化費用。而且，由於違章建築的價值較低，再次轉售可能會有較大的損失。

d.未來交易風險：

在未來，如果希望將違章建築出售，由於違章建築的法律狀態不確定，可能會出售困難。

六、如何查詢違建？

每個縣市都有「違章建築查詢系統」的網頁，通常提供違建擁有者查詢處理進度。只要提供案件編號、地址和擁有者資訊，就可以查詢違建處理的進展情況。

七.違建對於生活有何不便？

1.安全風險： 違章建築不符合建築標準和規範，可能導致結構不穩定、火災風險增加等安全問題。特別是地震多發地區，不合法建築較容易受損或崩塌。

2.建築品質： 違建由於維護不足或未經妥善施工而導致建築品質不佳，進而影響居住環境的品質，例如漏水、發霉等問題。

3.法律風險： 居住在違建內的居民可能面臨法律問題。政府有權拆除違章建築，而居民需要承擔拆除的後果，包括被迫搬遷和賠償。

4.生活品質： 違建可能影響生活品質，例如頂樓加蓋的違建需要居民爬更多的樓梯，這對老年人或有行動不便的人會帶來困難。

5.房屋價值： 違章建築可能影響附近房屋的價值，因為它們會被認為是降低整個社區的規模和品質。

6.修繕和維護： 如果你是違建的業主，修繕和維護可能會變得更加複雜和昂貴。需要進行許多特殊程序，才能獲得必要的許可來進行修繕工作。

同場加映-建築執照有哪些？

建築執照是在進行建築工程或相關活動時所需的合法文件，確保建築工程的合法性和安全性，包含以下：

1.    建造執照：
最基本的建築執照，用於新建、增建、改建、修建等建築工程。在開始這些工程之前，需要向相關機構申請建造執照，證明了計劃符合當地的建築法規和規範。

2.    雜項執照：
用於一些雜項工作物的建築，例如營業用爐、水塔、瞭望台、廣告牌等。這些工程雖然不屬於傳統的建築工程，但仍需要獲得相應的許可。

3.    使用執照：
當建築工程完成後，需要申請使用執照，以證明建築物可以用於其預定的目的。使用執照確保了建築物的安全性和合法性，必須在使用建築物之前獲得這個執照。

4.    拆除執照：
在拆除建築物時，需要獲得拆除執照，確保拆除工程符合安全和環保標準。

資料參考來源:
https://lawsearch.taichung.gov.tw/GLRSout/LawContent.aspx?id=GL002360

https://www.laws.taipei.gov.tw/Law/LawSearch/LawArticleContent?lawId=P13O1003-20110401&realID=13-15-4003