房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
小張在前年底買進A屋並設籍居住，隔年因公司出問題而出售，並繳納房地合一稅，後來在今年初用妻子的名義買進B屋並設籍居住，若都符合自住條件，且為兩年內重購房產，則小張可適用房地合一稅申請重購退稅嗎？
※詳解如下:
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最新的房地合一2.0，符合自住條件者，兩年內可申請重購退稅喔！
現在如果房屋持有未滿二年即出售時，要課淨利45%的房地合一重稅，但若合乎自住條件的規定，不管是大換小還是小換大，都是可以退稅的，只是大換小是按比例退回部分而已。因此自住者想換房子，不用怕被課重稅喔！那麼，房地合一重購退稅的規定有哪些呢？
依國稅局表示，房地合一新制下，個人買賣自住房屋、土地，如果符合個人或其配偶、未成年子女設有戶籍並居住，且出售前1年並無出租、供營業或執行業務使用，無論是先買後賣，或是先賣後買，出售舊房地與重購新房地兩者，其完成移轉登記日時間差距在兩年內，均可申請適用重購退稅或抵稅優惠。至於「配偶之一方出售自住房地，而以配偶之他方名義重購者，也適用」是代表夫妻間，若出售太太名下房產，而用先生名義買入自用住宅，也可適用重購退稅。
賣小屋，買大屋 → 申請全數退還或扣抵應納所得稅額。
賣大屋，買小屋 → 按重購價額占出售價額之比率，計算應退還或扣抵已繳納的所得稅額。
提醒：申請重購自住房地合一扣抵稅額，若於重購後5年內改作出租或營業等其他用途，或再行移轉時，將會被追繳原扣抵或退還的稅額，請務必留意！
關於設戶籍，有些眉角要注意：
先賣後買：賣屋的時候，裡面就要設有戶籍，等買入新的之後，再將戶籍遷入新家，這很正常應該沒什麼問題！
先買後賣：在買的時候，想賣的那間就要有戶籍，也就是維持是自用住宅用地，不能是在空戶的狀態，等買進新家後才能遷走，這種模式才算是「重購」，這是最容易被忽略的情形。
例如：有的人名下有許多房子，想要出售時，才把戶籍遷入要賣的那間，這樣也許符合一生一次的自用住宅用地優惠稅率，但卻不符房地合一重購退稅的規定。
《房地合一申報作業要點》17點規定，所謂自住房屋限定為「個人或其配偶、未成年子女」應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住，所以其他「成年」的直系親屬，如父母、祖父母等就不包含在內，這點與土地增值的重購退稅不同，涵蓋範圍相對縮小許多！
再次提醒，最新的房地合一2.0，只要符合自住條件，即便是1年內買賣，雖然得先繳45％稅率的房地合一稅，但只要兩年內再買一間房子，就可符合自住重購退稅，掌握重購退稅原則，就能省下一大筆稅金。
*參考資料：
配合房地合一稅2.0自110年7月1日施行，修正發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」-財政部全球資訊網
(mof.gov.tw)
珍惜自用住宅用地優惠稅率的租稅禮物-節稅秘笈-財政部稅務入口網
(nat.gov.tw)
如何減輕您的土地增值稅(節稅介紹)-地方稅節稅手冊-財政部稅務入口網
(nat.gov.tw)
自用住宅重購退稅有妙方-節稅秘笈-財政部稅務入口網
(nat.gov.tw)
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