買 房前想必都會經過不少次的看屋過程,但您真的看懂了嗎?看房不只是看「房子」本人,關於房子的身家調查細節許多用肉眼是看不出來的。購屋的繁瑣與複雜度跟它的價格一樣都非易入門,有許多的文件從看屋到交屋都記載了許多條文以及與自身相關很重要的權利,不可不看不可不察,本篇賣厝阿明請到 [ 太平洋房屋 ] 清水中山旗艦店店長 陳志瑋 來告訴大家買房三書是什麼?以及各項文件該注意的重點事項有哪些? 買房簽約 3 階段必須搞懂的三書: 1. 看屋時要 看:不動產說明書 2. 要約時 要簽:要約書或斡旋書 3. 成交時 要簽:不動產買賣契約書 一.看屋時要看【不動產說明書】: 這是看房時第一個會接觸的文件,陳店長說:「通常當買方客戶看過物件之後,客戶表示想要進一步了解物件時,房仲人員會在客戶出價前主動提供不動產說明書作參閱,文件中包含:產權資料、相關稅費、標的物現況說明書、建物跟土地謄本、建物測量圖、地籍圖、房屋地理位置附近的重要設施、使用分區、實價登錄等資料。大部分第一次買房的民眾可能不太懂這些內容,這時候專業的不動產銷售人員就會向客戶解說。由於不動產說明書裡面都是買房需審閱參考的重要資訊,所以建議買房小白在談價之前要詳細閱讀。」 不動產說明書中的 不動產現況說明書 是由 賣方自己填寫 房屋有無瑕疵,陳店長表示,良善的仲介會做二次檢查,從旁去做更深入的調查了解,保障確認買方的權利。例如:增建或二次加建、土地分區、實價登錄 (3 個月 ~ 半年 ) 、漏水、凶宅、海砂等應記載說明,讓買方能夠更全面了解房屋的情況,評估以後再決定是否購買,有點類似履歷的概念。 ※重點注意事項: 1. 買方下要約前 務必要求 房仲提供不動產說明書供審閱,以利買方了解自己想買的房子完整的情況,而非在下定之後才被告知準備買的房子是有問題的喔! 2. 不動產說明書上應確認有房仲與賣方的簽章,若缺少一方,就不是正式的不動產說明書,萬一發現房屋是有問題的,恐無法依不動產說明書登載有誤去向賣方求償。 3. 不動產說明書為不動產買賣契約書的一部分,如果房仲未給予買方足夠時間審閱,經買方檢舉後,可能會被處以申誡、停業、廢止證書等行政處分;如果故意隱瞞、提供不實資訊的話,可能會有詐欺或偽造文書等刑事處分。 4. 房仲事前若未提供不動產說明書給買方,導致買賣雙方在簽定要約書或給付斡旋金之後,買方才發現有問題,是可以
走進永業地政士事務所,迎面而來的所長馮世揚,文質彬彬,看起來謙沖溫和的他,談起地政專業,卻是格外堅定,不斷強調:「代書這一行,只能做對的事情,只要有一點點疑慮的案子,我就絕對不接!」
本科出身的他,中興法商地政系畢業後就入行了,至今已過了十四個年頭,儘管市場景氣起伏不定,永業仍不斷茁壯,目前已有五位地政士,還不斷擴張規模中,靠的就是馮世揚的專業與堅持。
代書的業務性質,特別容易看到人性的複雜面,馮世揚直言,入行至今,看過很多奇怪的案子了,「比方說,客戶要辦贈與,結果要贈與的人,竟然失智、無行為能力;又例如,客戶用簽約授權的方式來辦,結果,簽授權書的人,躺在加護病房;也常見小孩偷賣父母的房子、太太偷賣老公的房子……」
案件情況複雜,秉公處理是王道
這種案件,馮世揚絕對不碰,特別是有違法疑慮的,他連談都不談,「也曾有人,說給我錢,叫我破壞某一樁成交,我就說『不行,給我多少錢都不做』,這是職業道德的問題!」他強調,代書的工作特殊,只要走偏了,對自己、對客戶都是傷害。
儘管只接合法的案件,有時也難免遇到複雜特殊的情況,比方說,曾有件繼承案,因為客戶家產總值高達十幾億元,兄弟姊妹都強調公平、又或多或少有心結,要求所有財產都造冊處理,後來,馮世揚居中協調,耗費一年多才辦完。
這類案件,馮世揚的處理原則是「就事論事,依法處理」,他解釋,做事通常是依循著情、理、法,「但常見家人之間為了財產,已經沒有情了,至於理,當下也沒有這個思緒,這時當然就用法,照規定來。」依照他的經驗,通常只要不偏袒任何一方,秉公處理,終究有解方。
多做一點服務,把案件都當成自家事
目前永業的業務範疇,除了繼承贈與案件之外,買賣案件也是大宗,馮世揚強調,每個案件都要盡心處理好,「代書每個月可能好幾十個案子,難免有人會隨便,但客戶一生可能只買一間房子,要把客戶的事情當成自己的事情來處理,嚴肅對待,不能馬虎。」
在份內的工作做好後,他還會「多做一點服務」,例如,會幫客戶跑腿,結掉水電瓦斯跟過戶,馮世揚認為,這類事情,他來辦可能只是舉手之勞,但卻能為客戶解決掉麻煩事,對服務品質也有加分,值得堅持。
市場飽和,宜先做房仲代書歷練
對於想要加入代書界的人,馮世揚坦言,市場已經很飽和了,若真想加入,建議先做房仲的代書,抱持著學習的態度,累積經驗與客源,「一定要積極、細心、肯吃苦耐勞,還要有點小聰明,能看懂人家臉色!」大概歷練三、四年後,若有創業夢者,就能試著出來自己開業。
至於一般民眾,假若有案件要找代書協助,不妨先上網搜尋,看看代書風評與口碑;近來詐騙事件頻傳,馮世揚也分享,防詐的心法,其實非常簡單,那就是「不要貪」,只要有貪念、詐騙者就有機可乘,也很建議除了主辦代書之外,再多諮詢其他代書,多一層保障。
#安新建經官網: https://www.anshinescrow.com/
留言
張貼留言