房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
走進永業地政士事務所，迎面而來的所長馮世揚，文質彬彬，看起來謙沖溫和的他，談起地政專業，卻是格外堅定，不斷強調：「代書這一行，只能做對的事情，只要有一點點疑慮的案子，我就絕對不接！」
本科出身的他，中興法商地政系畢業後就入行了，至今已過了十四個年頭，儘管市場景氣起伏不定，永業仍不斷茁壯，目前已有五位地政士，還不斷擴張規模中，靠的就是馮世揚的專業與堅持。
代書的業務性質，特別容易看到人性的複雜面，馮世揚直言，入行至今，看過很多奇怪的案子了，「比方說，客戶要辦贈與，結果要贈與的人，竟然失智、無行為能力；又例如，客戶用簽約授權的方式來辦，結果，簽授權書的人，躺在加護病房；也常見小孩偷賣父母的房子、太太偷賣老公的房子……」
案件情況複雜，秉公處理是王道
這種案件，馮世揚絕對不碰，特別是有違法疑慮的，他連談都不談，「也曾有人，說給我錢，叫我破壞某一樁成交，我就說『不行，給我多少錢都不做』，這是職業道德的問題！」他強調，代書的工作特殊，只要走偏了，對自己、對客戶都是傷害。
儘管只接合法的案件，有時也難免遇到複雜特殊的情況，比方說，曾有件繼承案，因為客戶家產總值高達十幾億元，兄弟姊妹都強調公平、又或多或少有心結，要求所有財產都造冊處理，後來，馮世揚居中協調，耗費一年多才辦完。
這類案件，馮世揚的處理原則是「就事論事，依法處理」，他解釋，做事通常是依循著情、理、法，「但常見家人之間為了財產，已經沒有情了，至於理，當下也沒有這個思緒，這時當然就用法，照規定來。」依照他的經驗，通常只要不偏袒任何一方，秉公處理，終究有解方。
多做一點服務，把案件都當成自家事
目前永業的業務範疇，除了繼承贈與案件之外，買賣案件也是大宗，馮世揚強調，每個案件都要盡心處理好，「代書每個月可能好幾十個案子，難免有人會隨便，但客戶一生可能只買一間房子，要把客戶的事情當成自己的事情來處理，嚴肅對待，不能馬虎。」
在份內的工作做好後，他還會「多做一點服務」，例如，會幫客戶跑腿，結掉水電瓦斯跟過戶，馮世揚認為，這類事情，他來辦可能只是舉手之勞，但卻能為客戶解決掉麻煩事，對服務品質也有加分，值得堅持。
市場飽和，宜先做房仲代書歷練
對於想要加入代書界的人，馮世揚坦言，市場已經很飽和了，若真想加入，建議先做房仲的代書，抱持著學習的態度，累積經驗與客源，「一定要積極、細心、肯吃苦耐勞，還要有點小聰明，能看懂人家臉色！」大概歷練三、四年後，若有創業夢者，就能試著出來自己開業。
至於一般民眾，假若有案件要找代書協助，不妨先上網搜尋，看看代書風評與口碑；近來詐騙事件頻傳，馮世揚也分享，防詐的心法，其實非常簡單，那就是「不要貪」，只要有貪念、詐騙者就有機可乘，也很建議除了主辦代書之外，再多諮詢其他代書，多一層保障。
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