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陳志瑋X賣厝阿明X安新熊波比:買房小白保母級「三書」說明!

  買 房前想必都會經過不少次的看屋過程,但您真的看懂了嗎?看房不只是看「房子」本人,關於房子的身家調查細節許多用肉眼是看不出來的。購屋的繁瑣與複雜度跟它的價格一樣都非易入門,有許多的文件從看屋到交屋都記載了許多條文以及與自身相關很重要的權利,不可不看不可不察,本篇賣厝阿明請到 [ 太平洋房屋 ] 清水中山旗艦店店長 陳志瑋 來告訴大家買房三書是什麼?以及各項文件該注意的重點事項有哪些?   買房簽約 3 階段必須搞懂的三書: 1. 看屋時要 看:不動產說明書 2. 要約時 要簽:要約書或斡旋書 3. 成交時 要簽:不動產買賣契約書 一.看屋時要看【不動產說明書】: 這是看房時第一個會接觸的文件,陳店長說:「通常當買方客戶看過物件之後,客戶表示想要進一步了解物件時,房仲人員會在客戶出價前主動提供不動產說明書作參閱,文件中包含:產權資料、相關稅費、標的物現況說明書、建物跟土地謄本、建物測量圖、地籍圖、房屋地理位置附近的重要設施、使用分區、實價登錄等資料。大部分第一次買房的民眾可能不太懂這些內容,這時候專業的不動產銷售人員就會向客戶解說。由於不動產說明書裡面都是買房需審閱參考的重要資訊,所以建議買房小白在談價之前要詳細閱讀。」 不動產說明書中的 不動產現況說明書 是由 賣方自己填寫 房屋有無瑕疵,陳店長表示,良善的仲介會做二次檢查,從旁去做更深入的調查了解,保障確認買方的權利。例如:增建或二次加建、土地分區、實價登錄 (3 個月 ~ 半年 )  、漏水、凶宅、海砂等應記載說明,讓買方能夠更全面了解房屋的情況,評估以後再決定是否購買,有點類似履歷的概念。 ※重點注意事項: 1. 買方下要約前 務必要求 房仲提供不動產說明書供審閱,以利買方了解自己想買的房子完整的情況,而非在下定之後才被告知準備買的房子是有問題的喔! 2. 不動產說明書上應確認有房仲與賣方的簽章,若缺少一方,就不是正式的不動產說明書,萬一發現房屋是有問題的,恐無法依不動產說明書登載有誤去向賣方求償。 3. 不動產說明書為不動產買賣契約書的一部分,如果房仲未給予買方足夠時間審閱,經買方檢舉後,可能會被處以申誡、停業、廢止證書等行政處分;如果故意隱瞞、提供不實資訊的話,可能會有詐欺或偽造文書等刑事處分。 4. 房仲事前若未提供不動產說明書給買方,導致買賣雙方在簽定要約書或給付斡旋金之後,買方才發現有問題,是可以

安新建經地政士推薦單元-「正氣凜然,馮世揚只做對的事情」


走進永業地政士事務所,迎面而來的所長馮世揚,文質彬彬,看起來謙沖溫和的他,談起地政專業,卻是格外堅定,不斷強調:「代書這一行,只能做對的事情,只要有一點點疑慮的案子,我就絕對不接!」

本科出身的他,中興法商地政系畢業後就入行了,至今已過了十四個年頭,儘管市場景氣起伏不定,永業仍不斷茁壯,目前已有五位地政士,還不斷擴張規模中,靠的就是馮世揚的專業與堅持。

代書的業務性質,特別容易看到人性的複雜面,馮世揚直言,入行至今,看過很多奇怪的案子了,「比方說,客戶要辦贈與,結果要贈與的人,竟然失智、無行為能力;又例如,客戶用簽約授權的方式來辦,結果,簽授權書的人,躺在加護病房;也常見小孩偷賣父母的房子、太太偷賣老公的房子……」


案件情況複雜,秉公處理是王道

這種案件,馮世揚絕對不碰,特別是有違法疑慮的,他連談都不談,「也曾有人,說給我錢,叫我破壞某一樁成交,我就說『不行,給我多少錢都不做』,這是職業道德的問題!」他強調,代書的工作特殊,只要走偏了,對自己、對客戶都是傷害。

儘管只接合法的案件,有時也難免遇到複雜特殊的情況,比方說,曾有件繼承案,因為客戶家產總值高達十幾億元,兄弟姊妹都強調公平、又或多或少有心結,要求所有財產都造冊處理,後來,馮世揚居中協調,耗費一年多才辦完。

這類案件,馮世揚的處理原則是「就事論事,依法處理」,他解釋,做事通常是依循著情、理、法,「但常見家人之間為了財產,已經沒有情了,至於理,當下也沒有這個思緒,這時當然就用法,照規定來。」依照他的經驗,通常只要不偏袒任何一方,秉公處理,終究有解方。

多做一點服務,把案件都當成自家事

目前永業的業務範疇,除了繼承贈與案件之外,買賣案件也是大宗,馮世揚強調,每個案件都要盡心處理好,「代書每個月可能好幾十個案子,難免有人會隨便,但客戶一生可能只買一間房子,要把客戶的事情當成自己的事情來處理,嚴肅對待,不能馬虎。」

在份內的工作做好後,他還會「多做一點服務」,例如,會幫客戶跑腿,結掉水電瓦斯跟過戶,馮世揚認為,這類事情,他來辦可能只是舉手之勞,但卻能為客戶解決掉麻煩事,對服務品質也有加分,值得堅持。


市場飽和,宜先做房仲代書歷練

對於想要加入代書界的人,馮世揚坦言,市場已經很飽和了,若真想加入,建議先做房仲的代書,抱持著學習的態度,累積經驗與客源,「一定要積極、細心、肯吃苦耐勞,還要有點小聰明,能看懂人家臉色!」大概歷練三、四年後,若有創業夢者,就能試著出來自己開業。

至於一般民眾,假若有案件要找代書協助,不妨先上網搜尋,看看代書風評與口碑;近來詐騙事件頻傳,馮世揚也分享,防詐的心法,其實非常簡單,那就是「不要貪」,只要有貪念、詐騙者就有機可乘,也很建議除了主辦代書之外,再多諮詢其他代書,多一層保障。

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房市日常QA『水利地可以蓋鐵皮屋倉庫嗎?』—安新建經幫你找答案

Q: 承租一塊水利地 想問可以蓋一間四面都封起來的鐵皮屋當倉庫嗎?水利地的使用有什麼限制嗎?   A: 詳細解答 根據農田水利法規定,水利地除非證明已沒有水利用途而變更地目,否則不能當作一般建地使用,而且水利用地在使用上必須符合以下相關規定: (一)按現況或水利計畫使用。 (二)水岸遊憩設施(限於原有灌溉埤、池)。 (三)戶外遊樂設施(限為球道及超輕型載具起降場使用)。 (四)採取土石 。 (五)其他經河川或排水管理機關核准者。 (六)再生能源相關設施。 (七)溫泉井及溫泉儲槽。 (八)農村再生設施(依農村再生發展區計畫審核及管理監督辦法規定辦理)。 凡是被編定為某種使用之土地,依照現行法令(非都市土地使用管制規則」第 6 條)規定,均要按照各使用地所容許的使用項目及許可使用細目使用,但是其他法律如果有禁止或限制使用的規定時,就要按其他法令規定辦理。 因此阿健雖合法承租水利地,但不能任意蓋鐵皮屋倉庫,違反水利地的使用規定,否則可能面臨罰鍰,並勒令其限期改善或拆除。 另外,根據農田水利會財產處理要點,出租使用限制如下: (一)租賃土地不得設定地上權。 (二)承租人於租賃土地上建造建物,應以出租人名義為起造人,並登記為出租人所有。 因此在「農田水利會有非事業用不動產出租原則」下,承租人阿健若在租賃土地上建造符合水利法之建物,應以出租人名義為起造人,並登記為出租人所有,但建造費要由承租人阿健自行負擔,且於租賃期間由承租人阿健負責管理維護及修繕。當租賃期限屆滿或租賃契約終止時,承租人阿健應無條件拆除回復原狀點交給出租人,或經出租人同意後按現狀無償點交出租人,或經出租人同意後,另行協議土地及建物之租賃條件續租。 水利地由水利署負責管理,民眾若要使用,只要符合法令的規定,一般都會予以核准。民眾承租使用,對水利用地僅有使用權,與一般承租之契約行為有所不同,若國家有需要,依規定可無條件收回。   參考資料: https://law.coa.gov.tw/glrsnewsout/LawContent.aspx?id=GL000048 法規名稱:     農田水利會有非事業用不動產出租原則 第四章   會有非事業用不動產之出租 https://law.coa.gov.tw/glrsnewso

郎德明X賣厝阿明X安新熊波比:「買賣成交後 屋主有權不讓買方看屋?」

  ​ 高雄市不動產仲介公會副理事長郎德明(中)。 圖/郎德明提供 很多民眾在買賣成交後想看屋,結果被 屋主 拒絕,覺得很奇怪,明明就已經成交了,為什麼屋主可以不讓我看屋,產生許多疑慮! 關於屋主是否可以拒絕買方看房問題,到現在還沒有一個明確說法,這個存在買賣雙方的疑問,阿明這次邀請 高雄 市不動產仲介公會副理事長郎德明來細細解說讓我們取得一個合適的答案! 關於屋主在成交買賣之後,仍有權利不讓買方看房的原因是因為在產權正式過戶到買方名下之前,房子所有權人仍然是原屋主。所以,即使已經買賣成交而且簽訂買賣契約,還是必須等到過戶完成,走完房屋點交程序,房子才真正屬於買方,所以,買方如果在過戶點交前想要看房,就需要提前跟賣方/租客協調。 一般來說:我們建議可用交屋後有購買傢俱或修繕,需要丈量尺寸的說法,屋主比較能接受! 高雄市不動產仲介公會副理事長 郎德明提供一個小技巧: 就是禮多人不怪,不管是不是自售還是透過房仲買房,接洽時帶個伴手禮,會讓您的過程更加順暢。 副理事長郎德明提醒,以下幾種狀況可能會無法看屋: 1‧屋主自住的物件 中古屋不像 預售屋 或是新成屋一樣處於空屋狀態,想什麼時候去看都可以,有些屋主因為個人隱私權會介意買方頻繁看屋,畢竟房子還沒過戶之前仍是原屋主的產權,就算是已經簽好合約確定要買的情況,原屋主依舊是有權利拒絕買方後續的看房。 溫馨小提醒:依照正常買賣程序,儘管是到了過完戶、未交屋前,原屋主還未拿到任何費用,因此建議買方設身處地替對方著想,可能原屋主也需要整理打包物品,屋內正在一片混亂的狀況,基於個人隱私,多少都不想被人看到這麼混亂的景象。 2‧有帶租約物件 有帶租約的物件就需要配合租客的時間看屋,因為 房客 在租屋期間享有房屋使用權,可以合理拒絕房東無正當理由看房。 一般來說,房客實務上不太會這麼強硬的拒絕,只要透過房仲協調,配合房客的時間,大致上都會讓買方進屋看房。 另外,郎德明副理事長再提醒各位,屋內有人居住的情況下,要能真正看清楚房間的全部樣貌其實有點難度,若遇壁癌或是漏水就有可能會被遮擋住,屋內仍有人住的時候就要特別注意可能有這種情況! 相反的,帶有租約的物件,通常租客是長期居住在房子裡,對於鄰居住什麼樣的人、有無養寵物、這個地點與周邊環境的優缺點,及出入的人是否會複雜,應該算是略知一二,尤其是物件屋內的狀況應該很清楚,哪裡有漏水、壞過,

安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「一篇看懂【保存登記】這件事」

  建物保存登記申請是一項相當複雜而且重要的程序,它確定了建築物的所有權歸屬。這篇文章阿明將提供關於建物保存登記申請的一些注意事項,幫助大家更好地了解這個過程並且順利完成申請喔。 ▊ 保存登記是甚麼? ▏ 保存登記又稱為建物所有權第一次登記,是指新建成 ( 或是既有 ) 的建物第一次在地政機關辦理所有權登記的程序。 一般不動產的產權分為「土地」及「建物」,只要在地政事務所登記過,就會有「所有權狀」。在民國 35 年 4 月至 38 年底之間,政府曾全面清查土地總登記,因此除了少數缺漏未登記的土地外,大多數的土地都是有登記造冊的。 然而建物是在辦理保存登記後,屋主才得以取得房屋的所有權狀。 ▊ 為甚麼要保存登記? ▏ 根據台北市政府地政局資料顯示,建物登記採任意登記制。也就是說可由當事人自由決定是否向地政事務所申請所有權登記,即使沒有辦理登記,也不會損失其私有的合法性。 但之所以會建議建物保存登記仍是有其原因在的。 透過地政事務所辦理建物所有權第一次登記,所取得的產權表示該建築為合法建築。根據土地法第 43 條規定,土地登記具有絕對效力且具有公信力。在房屋交易時,具有房屋所有權的人表示其為真正所有權,因此在買賣房屋時,仍建議應以地政機關登記的產權為準。 ▊ 為甚麼有建物未保存登記?如何補登?▏ 因早期不動產法規並未完善,在多種原因包含可能節稅的狀態之下,在房屋完工後沒有辦理建物所有權登記。此類房屋只有土地權狀,而沒有取得房屋權狀,稱之為未保存登記建物。 即使是早期較老舊的房屋,只要符合法規依然可以補辦建物保存登記喔,但須先檢視是否已領取縣政府建管單位核發的使用執照,若尚未領取可直接向該單位領取。確認取得使用執照後就可以直接按下方流程向地政事務所申請辦理囉! ▊ 申請建物保存登記條件 ▏ 在申請建物保存登記的條件包含如下四項: 不得為違章建築 基地(建物的土地)已完成所有權登記 需有基地的使用權 須先完成建物的第一次測量,但在 102 年 10 月 1 號以後領有使用執照之建物,檢附依使用執照竣工平面圖繪製及簽證之建物標示圖辦理登記者,不在此限。 ▊ 申請建物保存登記流程 ▏ 要申請建物保存登記,主要流程分為 5 大步驟 : Step 1 :辦理建物第一次測量 在這階段需檢附建物測量申請書、申請人的身分證正本、影本及印鑑、建物使用執照正本、影本及規費。