黃坤洋 | 空間不夠 把隔壁買下之後打通好嗎？專家提醒2件事【M傳媒】 兩戶打通合法嗎？安全嗎？稅率又該怎麼算？想買兩套房，再把空間打通來住，可以嗎？隔壁的房子要賣，要不要買下來之後打通？打通之後的房子能買賣嗎？對房價是否會有影響？關於房屋打通的種種問題，阿明邀請全國不動產萬華店店東黃坤洋來幫大家解惑，從法律、稅務、建築安全到後續走勢全面解析。 #牆壁打通 #房屋結構 #地價稅 台灣地狹人稠，尤其在都會區中， 小宅產品 是相當普遍，為了增加居住空間，有些人會選擇購入兩戶後打通。有些人在購買預售或 新成屋 時，便事先規劃打通；有時候則是意料之外、順勢而為，例如因為家庭成員增加，隔壁戶的房屋又剛好要賣，就買下並與原本的房屋打通，增加居住使用的空間。 ▌建議依法申請，並請專家評估安全性 黃坤洋表示，兩戶打通涉及兩大關鍵：合法性與安全性。首先，要依循法律，根據現行法規，打通房屋需要委託 建築師 申請變更使用執照，未經申請許可擅自動工敲除分戶牆打通空間，將違反《建築法》，可依法將處以6萬元以上、30萬元以下的罰緩。 其次，要留意安全性，為了確保房屋結構不受損，相關工程需要由專業結構技師評估，黃坤洋說，承重牆的改動最具風險，會影響穩定性，樑柱、牆體的改動也都得慎重評估；打通後因為 格局 改變，消防安全和逃生路線亦須重新規劃，特別是消防設備或逃生出口都要符合現行規範，也得要重新申請消防安全合格證。至於兩戶房子在打通之後，其產權登記跟分戶，需自行向主管機關申請合併成一戶。 ▌轉售出價格是否受影響？視情況而定 黃坤洋特別提醒，打通後的房屋若未經合法申請程序，未來假如要賣掉，可能會影響房屋出售價格；而有通過合法申請打通的物件，在出售時也需要在不動產說明書上誠實告知，將打通與變更過的情況載明，否則可能會被視為瑕疵的一部分。 從業多年的黃坤洋分享，曾經處理過一種已經打通、但分戶銷售的物件，因為原本兩戶之間的隔間牆還在，只打了一個通道，後來就施工復原、把洞填滿就好，免去重新測量，這算是相對單純。另一種可能的情況，是打通後的物件格局較特殊，一般市場的接受度比較沒那麼高，就需要特別留心。 ▌打通後自住，也適用千分之2自用稅率 在稅務方面，依照土地稅法的規定，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率（千分之2）來課徵地價稅，以一處為限
楊家怡建議，近期銀行資金水位不確定，故核貸撥款時間也不確定，交屋時間受影響的情況，個人在資金調度切勿抓太緊，以免造成金錢壓力。 圖/楊家怡提供
全球股市大震盪，在氣氛詭譎、資金緊縮的情況下，房市景氣雖尚未受到明顯波及，但仍需審慎以對。專家提醒，若想在此時進場買賣房屋，更需注意交易安全，做好資金風險的控管，尤其別忘了做「履約保證」，委託中立的第三方機構保管買賣價金，確保交易過程資金安全，避免「地面師」劇情真實發生！
房市交易金額動輒上千萬，在交易過程中，可能會碰到的資金層面相關風險也不少。安新建經經理楊家怡指出，如果買方已經存到自備款，卻因貸款不順利而違約，自備款是有可能會被賣方沒收，甚至也可能碰到產權有爭議、一屋二賣等情況；而賣方也會怕房屋過戶完成，卻收不到尾款，又或是碰上詐騙集團，假買賣詐騙產權…等。
楊家怡表示，所謂的履約保證制度，由第三方機構負責保管買方陸續撥付的房屋款項，買賣價金履約保證不僅可確保交易安全，且統一由公正的第三機構負責撥付期間產生的稅捐等相關費用，確保買方不會延伸額外的費用，也確保賣方可拿到應得的價款。
楊家怡補充說明，賣方如原有貸款需要還清、房屋還須搬家清空、其他各式稅務…等都處理完，才能進到過戶的階段，因此房地產買賣需要較長的時間，經過買賣雙方簽約後，一般還得經過45天到60天，才能完成產權移轉登記。
不僅交易流程耗時，買賣過程中買方也不是一次把錢付清，通常是簽完約後先付三成自備款，後續款項待銀行核貸撥款後再支付。楊家怡表示，過程中為確保賣方不會把先收下的錢花掉，最後若交易無法順利完成，賣方已經沒錢返還給買方，導致交易情況變得棘手，如有第三方機構履約保證，錢就會先放在履保專戶，等到產權過戶確定交屋後，才會支付款項給賣方。即便賣方急需用錢，想提前動撥資金，不僅要雙方同意，且若個案有限制登記或相關稅制延伸出的資金問題，也無法提前動撥資金。
履約保證不是萬能，楊家怡提醒，因近期銀行放貸難度提高，買方若看到喜歡的房子要下訂時，必須要確定「能貸到款」，否則若是違約賣方是可以主張沒收自備款，建議在簽買賣合約時，可另外約定載明清楚，若因貸款因素導致合約無法順利進行，買方無違約責任並可拿回相關自備款，解除合約。況且近期因銀行資金水位不確定導致撥款時間變慢，從核貸到撥款可能需要1-2個月，楊家怡建議，確保個人資金水位，避免日後壓力太大。
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