康國華X賣厝阿明X安新熊波比:「實價登錄懶人包 8要點讓民眾一次掌握」

 

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太平洋房屋「友成體系」康國華執行長（中右）。 圖／康國華提供

買房是許多人的夢想，但房價連年攀升，就有網友在房市火熱的時機去看房，原本以為實價登錄是天花板價，但後來發現其實是地板價，實際成交的價格都從實價登錄向上疊加，究竟實價登錄是否具有參考性？哪些案件需要登錄？沒按規定登錄會怎麼樣？以上這些問題賣厝阿明特別邀請太平洋房屋「友成體系」康國華執行長來為大家做解析。

一.何謂實價登錄？
二.什麼案件需要申報？
三.需要申報什麼資訊？
四.申報時機為何？
五.誰來申報？
六.未誠實申報會如何？
七.實價登錄2.0有什麼改變？
八.同場加映：有無特殊情況卻查不到實登資料？

一.何謂實價登錄？

實價登錄就是政府要求不動產在交易完成後，要求買方與賣兩方對該不動產交易資料進行誠實申報，為的是促進不動產交易資訊可以透明公開，也就是讓房價透明化，可以提供大眾查詢，解決不動產資訊不對稱之情形。

二.什麼案件需要申報？

不動產買賣案件、預售屋交易案件、房屋租賃案件都要進行申報。

三.需要申報什麼資訊？

1.買賣案件：不動產地址、土地和房屋交易總價、標的格局、車位相關資訊(價格)。

2.預售屋案件：預售屋總價、車位資訊、土地標的、建物標的、坐落基地、建案名稱、銷售地點、銷售期間、銷售棟數跟戶數、買賣定型化契約

3.租賃案件：租賃期間、地址資訊、附屬設施、租金。

四.申報時機為何？

買賣案件：買賣移轉登記的時一併申報。

預售屋案件：從民國110年7月1日開始，預售屋簽約後，必須在30天內申報。

租賃案件：透過不動產經紀業成交之案件，簽訂租賃契約後30天內申報。

五.誰來申報？

買賣案件：不動產交易的買賣雙方。

預售屋案件：預售屋銷售人員或代銷業者，並在銷售前申報備查。

租賃案件：不動產經紀業者 (若是屋主自租的部分，截至2023年尚未有實價登錄規範)。

六.未誠實申報會如何？

1、買賣案件：

交易雙方接獲申報通知書後，七天內沒申報，而且已完成所有權轉移登記，處以新臺幣3萬元至15萬元罰鍰，並限期15天申報，裁處前得給予陳述意見機會，時間到了還是沒申報，就按次處罰。處罰兩次仍未改正，按次處新臺幣30萬元以上100萬元以下罰鍰。

若申報價格資訊登錄不實的話也有規定，處以新臺幣3萬元至15萬元罰鍰，限期15天內改善，同時與會給予陳述機會，屆期仍未改正的話，按次懲罰。處罰兩次仍未改正，按次罰30萬～100萬罰鍰。

申報價格以外資訊不實的話，會給予一次機會改善，但十五天內仍未改正，就處6000~3萬元罰鍰，並再限期十五天內改正，若還是沒改正，就按次開罰直到改正為止。

註：按戶（棟）處罰。

2、租賃案件：

經紀業未依限申報登錄資訊、申報登錄租金或面積資訊不實，處以新臺幣1萬元至5萬元罰鍰，並限期15日內申報登錄或改正，裁處前得給予陳述意見機會；屆期未申報登錄或改正者，則按次處罰至完成申報登錄或改正為止。

申報登錄租金、價格及面積以外資訊不實，令其限期改正；屆期未改正，處以新臺幣6000~3萬元罰鍰，並按次處罰至完成改正為止。

3、預售屋案件：

銷售預售屋者或受託代銷之經紀業未依限申報登錄資訊、申報登錄價格或交易面積資訊不實，按建物戶(棟)數處以新臺幣3萬元至15萬元罰鍰，並限期15日內改正，裁處前得給予陳述意見機會；屆期未改正者，按次處罰。經處罰2次仍未改正者，按次依建物戶（棟）數處以新臺幣30萬元以上100萬元以下罰鍰。

申報登錄價格及交易面積以外資訊不實，給予一次限期改正的機會，通知限期15日內改正而屆期未改正者，處以新臺幣6千元至3萬元罰鍰，並再限期15日內改正，裁處前得給予陳述意見機會；屆期仍未改正者，按次處罰至完成改正為止。

七.實價登錄2.0有什麼改變？

1.揭露完整門牌及地號

以前的實價登錄查詢價格時，只能查到一個區間的門牌(民生東路三段 1 ~ 30 號)，但修法後可以直接看到各戶的實際成交價格。

2.法律明定主管機關的查核權

目前主管機關的查核權不屬於法律位階，無法進一步向銀行、稅捐機關調閱資料。但修法後，內政部對於登錄的價格有疑慮時，可直接向相關機關或金融機構調閱資料。

3.預售屋銷售資訊即時申報

以往預售屋要等到 2 ~ 3 年後，正式移轉交屋時才需要進行實價登錄，造成預售屋價格有很大的操作空間(ex:紅單炒作問題)。但修法後，預售屋在簽訂買賣契約後 30 日內就須逐案申報。

4.刻意隱匿資訊、炒作加重罰責

修法對於未申報或申報價格不時經 3 次處罰仍未改正者，將加重處 15 萬元至 75 萬元罰鍰

八. 最後康國華執行長特別加映，有些案件在特殊情況是查不到物件的實價登錄資料，原因是政府為避免惡意炒作，針對特殊成交行情，會進行蓋牌動作，對該物件的登錄資料暫時性地不揭露，避免讓有心人士操弄行情，像是台北市信義區知名的陶朱隱園，2019年的時候，位在威京集團總部的承耀公司，買下「陶朱隱園」七樓一戶，外界預估成交價約莫18~22億元，但市場上並無公開資訊揭露，官方回應，因為該建案僅有一筆交易，加上單價偏高，所以不予揭露。

感謝太平洋房屋「友成體系」康國華執行長知識分享

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