房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
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太平洋房屋「友成體系」康國華執行長（中右）。 圖／康國華提供
買房是許多人的夢想，但房價連年攀升，就有網友在房市火熱的時機去看房，原本以為實價登錄是天花板價，但後來發現其實是地板價，實際成交的價格都從實價登錄向上疊加，究竟實價登錄是否具有參考性？哪些案件需要登錄？沒按規定登錄會怎麼樣？以上這些問題賣厝阿明特別邀請太平洋房屋「友成體系」康國華執行長來為大家做解析。
一.何謂實價登錄？
二.什麼案件需要申報？
三.需要申報什麼資訊？
四.申報時機為何？
五.誰來申報？
六.未誠實申報會如何？
七.實價登錄2.0有什麼改變？
八.同場加映：有無特殊情況卻查不到實登資料？
一.何謂實價登錄？
實價登錄就是政府要求不動產在交易完成後，要求買方與賣兩方對該不動產交易資料進行誠實申報，為的是促進不動產交易資訊可以透明公開，也就是讓房價透明化，可以提供大眾查詢，解決不動產資訊不對稱之情形。
二.什麼案件需要申報？
不動產買賣案件、預售屋交易案件、房屋租賃案件都要進行申報。
三.需要申報什麼資訊？
1.買賣案件：不動產地址、土地和房屋交易總價、標的格局、車位相關資訊(價格)。
2.預售屋案件：預售屋總價、車位資訊、土地標的、建物標的、坐落基地、建案名稱、銷售地點、銷售期間、銷售棟數跟戶數、買賣定型化契約
3.租賃案件：租賃期間、地址資訊、附屬設施、租金。
四.申報時機為何？
買賣案件：買賣移轉登記的時一併申報。
預售屋案件：從民國110年7月1日開始，預售屋簽約後，必須在30天內申報。
租賃案件：透過不動產經紀業成交之案件，簽訂租賃契約後30天內申報。
五.誰來申報？
買賣案件：不動產交易的買賣雙方。
預售屋案件：預售屋銷售人員或代銷業者，並在銷售前申報備查。
租賃案件：不動產經紀業者 (若是屋主自租的部分，截至2023年尚未有實價登錄規範)。
六.未誠實申報會如何？
1、買賣案件：
交易雙方接獲申報通知書後，七天內沒申報，而且已完成所有權轉移登記，處以新臺幣3萬元至15萬元罰鍰，並限期15天申報，裁處前得給予陳述意見機會，時間到了還是沒申報，就按次處罰。處罰兩次仍未改正，按次處新臺幣30萬元以上100萬元以下罰鍰。
若申報價格資訊登錄不實的話也有規定，處以新臺幣3萬元至15萬元罰鍰，限期15天內改善，同時與會給予陳述機會，屆期仍未改正的話，按次懲罰。處罰兩次仍未改正，按次罰30萬～100萬罰鍰。
申報價格以外資訊不實的話，會給予一次機會改善，但十五天內仍未改正，就處6000~3萬元罰鍰，並再限期十五天內改正，若還是沒改正，就按次開罰直到改正為止。
註：按戶（棟）處罰。
2、租賃案件：
經紀業未依限申報登錄資訊、申報登錄租金或面積資訊不實，處以新臺幣1萬元至5萬元罰鍰，並限期15日內申報登錄或改正，裁處前得給予陳述意見機會；屆期未申報登錄或改正者，則按次處罰至完成申報登錄或改正為止。
申報登錄租金、價格及面積以外資訊不實，令其限期改正；屆期未改正，處以新臺幣6000~3萬元罰鍰，並按次處罰至完成改正為止。
3、預售屋案件：
銷售預售屋者或受託代銷之經紀業未依限申報登錄資訊、申報登錄價格或交易面積資訊不實，按建物戶(棟)數處以新臺幣3萬元至15萬元罰鍰，並限期15日內改正，裁處前得給予陳述意見機會；屆期未改正者，按次處罰。經處罰2次仍未改正者，按次依建物戶（棟）數處以新臺幣30萬元以上100萬元以下罰鍰。
申報登錄價格及交易面積以外資訊不實，給予一次限期改正的機會，通知限期15日內改正而屆期未改正者，處以新臺幣6千元至3萬元罰鍰，並再限期15日內改正，裁處前得給予陳述意見機會；屆期仍未改正者，按次處罰至完成改正為止。
七.實價登錄2.0有什麼改變？
1.揭露完整門牌及地號
以前的實價登錄查詢價格時，只能查到一個區間的門牌(民生東路三段 1 ~ 30 號)，但修法後可以直接看到各戶的實際成交價格。
2.法律明定主管機關的查核權
目前主管機關的查核權不屬於法律位階，無法進一步向銀行、稅捐機關調閱資料。但修法後，內政部對於登錄的價格有疑慮時，可直接向相關機關或金融機構調閱資料。
3.預售屋銷售資訊即時申報
以往預售屋要等到 2 ~ 3 年後，正式移轉交屋時才需要進行實價登錄，造成預售屋價格有很大的操作空間(ex:紅單炒作問題)。但修法後，預售屋在簽訂買賣契約後 30 日內就須逐案申報。
4.刻意隱匿資訊、炒作加重罰責
修法對於未申報或申報價格不時經 3 次處罰仍未改正者，將加重處 15 萬元至 75 萬元罰鍰
八. 最後康國華執行長特別加映，有些案件在特殊情況是查不到物件的實價登錄資料，原因是政府為避免惡意炒作，針對特殊成交行情，會進行蓋牌動作，對該物件的登錄資料暫時性地不揭露，避免讓有心人士操弄行情，像是台北市信義區知名的陶朱隱園，2019年的時候，位在威京集團總部的承耀公司，買下「陶朱隱園」七樓一戶，外界預估成交價約莫18~22億元，但市場上並無公開資訊揭露，官方回應，因為該建案僅有一筆交易，加上單價偏高，所以不予揭露。
感謝太平洋房屋「友成體系」康國華執行長知識分享
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