房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
噪音與日常生活息息相關，但噪音的感受度相當主觀因人而異，所以行政院《噪音管制法》將噪音定義為「超過管制標準之聲音」，依照不同地區、場所、時段及音源種類，建立較為客觀的標準，作為噪音管制依據。對準備買房的朋友來說，選擇噪音污染較小的區域是相當重要。今天，關於居家噪音的種類，我們依照房屋的「裡」「外」分成『環境噪音』及『設備噪音』等兩大來源。
環境噪音
以周圍環境的噪音，我們可以細分成「交通設施」、「公共設施」、「鄰避設施」、「商業機能」等四大噪音來源。
1.交通設施
像常見的高架型交通設施，如火車、高鐵、捷運及高速公路沿線等區域，除了車水馬龍的噪音外，火車、高鐵及捷運站帶來的人潮、廣播聲、車廂進站的轟隆聲等，全都是噪音來源。
交通噪音的嚴重程度主要取決於車流量及道路限速的高低。例如，車速快且車流量大的地段，則因為交通產生的噪聲就會越大。
這邊建議大家，如果無法避開高架橋、捷運高鐵等交通設施，那麼就要選擇與高架保持合理距離的物件，例如交通要道往後第二、三排住家，走路到大馬路上的距離近，也不必忍受噪音、隱私受干擾等問題。並且可以注意周圍是否有種植綠色植物，高架路段的綠化帶是減少交通噪聲的有效措施之一，同時綠化帶還可以進一步達到吸收二氧化碳及吸附微塵的作用，能防止空氣汙染並美化環境等。
2.公共設施
公共設施涵蓋學校、醫院、機場（屬於交通部公共設施之）及警消機能，其中學校有上下課的鐘聲、飛機起降聲、醫院救護車、警車及消防車鳴笛，都可以歸類在由公共設施造成的環境噪音內。
3.鄰避設施
諸如像畜牧場、軍事基地、宮廟、殯儀館、公墓等都屬於鄰避設施的一部分。
宗教為主的設施有些會隱身在市區內，逢年過節放鞭炮或者一些私人宮廟在特定節日會在晚上舉辦活動，影響周邊住家安寧。軍事基地周圍的住宅則會因為相關的演習演練產生的噪音而引響居住品質。
4.商業機能
像工業區的住宅會需要注意鄰近工廠的機具噪音，而有些房子因為是住商混合的關係，位在商業活動的地方，周圍可能會有公園、超市、健身房、傳統市場、餐廳、百貨公司等，雖然生活機能不錯，但可能會因為商業活動的關係，間接為環境帶來髒亂、噪音及油煙問題，所以要買這類型地區的房子會需要多評估其中利弊。
設備噪音
從屋內產生的噪音，我們又可以細分為「人為」「家電」「音樂」等三面向。
1.人為噪音
諸如小孩跑跳、談話吵架、桌椅移動聲、施工及麻將聲等，一切與人有關係的都算在人為的噪音內。
其中的「麻將聲」如果是在深夜發聲的噪音狀況，因為已經妨礙鄰居的安寧，此時警察機關可依《社會秩序維護法》第72條第3款的規定：「有...行為之一者，處新臺幣六千元以下罰鍰：三、製造噪音或深夜喧嘩，妨害公眾安寧者。」，這項規定其實並不是處罰打牌行為本身，而是在打牌過程中製造噪音而妨礙公眾安寧者，會被處以新台幣6000元以下罰鍰。
而施工的噪音也是讓人頭痛的一個關鍵，建議在賞屋時，一定要詢問仲介或是社區管理員，目前大樓入住的情形，以確保自己在搬家後不會遇到此起彼落的鄰居施工聲。
2.家電管路噪音
冰箱或洗衣機運轉聲、排水孔或水管內的『水錘效應』等。
水管內的『水錘效應』是當你開關水龍頭時，因為關上水龍頭後，前方流動的水突然停止，但後方的水持續往前，造成擠壓回彈使水管內壓力上升且沒有其他地方可以排除管內壓力時，就會發出咚咚聲，所以有時候其實不是鄰居走路太大聲，而是水錘效應在搞鬼！
3.音樂噪音
音樂噪音涵蓋：電視或音響音量過大、唱卡拉OK、演奏樂器等類型。尤其像遇到鄰居閑暇時喜歡高歌一曲或周邊小吃攤設有「投幣式卡拉ok」所產生的音樂噪音我們可以根據《噪音管制法》第8條遭檢舉有卡拉OK噪音擾民，環保局稽查人員須量測分貝後，超過規定者將裁罰新台幣3000元以上30,000元以下罰鍰，並立即改善，沒有遵行者，按次處罰。
獨立於環境噪音及設備噪音的「動物噪音」
除了家中寵物太吵鬧，可以報警處理，其他不論是兩隻腳的在叫還是四隻腳的在叫，甚至蟬叫聲等動物發出的噪音，因不屬於人為疏失，在法律上都較難管制。
噪音是一個不得不重視的問題，畢竟我們回家就是要圖睡個安穩覺。長期在高噪音的環境中生活，除了影響休息和睡眠，還會損傷聽覺器官。最後貼心提醒各位在買房子時，所附的不動產說明書，內容必須載明物件半徑300公尺內的所有嫌惡設施，包括警察局、殯儀館、基地台等設施，供購屋者參考，且建議買房一定要遠離生產製造業基地、化工廠、加油站、危化品企業等嫌惡設施喔！
資料來源
行政院《噪音管制標準》｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=O0030006
《社會秩序維護法》§72-3｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0080067
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