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陳志瑋X賣厝阿明X安新熊波比:買房小白保母級「三書」說明!

  買 房前想必都會經過不少次的看屋過程,但您真的看懂了嗎?看房不只是看「房子」本人,關於房子的身家調查細節許多用肉眼是看不出來的。購屋的繁瑣與複雜度跟它的價格一樣都非易入門,有許多的文件從看屋到交屋都記載了許多條文以及與自身相關很重要的權利,不可不看不可不察,本篇賣厝阿明請到 [ 太平洋房屋 ] 清水中山旗艦店店長 陳志瑋 來告訴大家買房三書是什麼?以及各項文件該注意的重點事項有哪些?   買房簽約 3 階段必須搞懂的三書: 1. 看屋時要 看:不動產說明書 2. 要約時 要簽:要約書或斡旋書 3. 成交時 要簽:不動產買賣契約書 一.看屋時要看【不動產說明書】: 這是看房時第一個會接觸的文件,陳店長說:「通常當買方客戶看過物件之後,客戶表示想要進一步了解物件時,房仲人員會在客戶出價前主動提供不動產說明書作參閱,文件中包含:產權資料、相關稅費、標的物現況說明書、建物跟土地謄本、建物測量圖、地籍圖、房屋地理位置附近的重要設施、使用分區、實價登錄等資料。大部分第一次買房的民眾可能不太懂這些內容,這時候專業的不動產銷售人員就會向客戶解說。由於不動產說明書裡面都是買房需審閱參考的重要資訊,所以建議買房小白在談價之前要詳細閱讀。」 不動產說明書中的 不動產現況說明書 是由 賣方自己填寫 房屋有無瑕疵,陳店長表示,良善的仲介會做二次檢查,從旁去做更深入的調查了解,保障確認買方的權利。例如:增建或二次加建、土地分區、實價登錄 (3 個月 ~ 半年 )  、漏水、凶宅、海砂等應記載說明,讓買方能夠更全面了解房屋的情況,評估以後再決定是否購買,有點類似履歷的概念。 ※重點注意事項: 1. 買方下要約前 務必要求 房仲提供不動產說明書供審閱,以利買方了解自己想買的房子完整的情況,而非在下定之後才被告知準備買的房子是有問題的喔! 2. 不動產說明書上應確認有房仲與賣方的簽章,若缺少一方,就不是正式的不動產說明書,萬一發現房屋是有問題的,恐無法依不動產說明書登載有誤去向賣方求償。 3. 不動產說明書為不動產買賣契約書的一部分,如果房仲未給予買方足夠時間審閱,經買方檢舉後,可能會被處以申誡、停業、廢止證書等行政處分;如果故意隱瞞、提供不實資訊的話,可能會有詐欺或偽造文書等刑事處分。 4. 房仲事前若未提供不動產說明書給買方,導致買賣雙方在簽定要約書或給付斡旋金之後,買方才發現有問題,是可以

安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「QA特輯|房屋瑕疵是什麼?」

 


紀小姐最近買了一間中古屋,住一陣子發現牆面跟天花板居然開始漏水,裝潢拆開來看發現竟然有壁癌,這才知道她買到一間有瑕疵的房屋。

一般來說,我們常見的房屋瑕疵有小至地磚破裂、屋頂或牆面漏水可以修繕的狀況,也有大至輻射屋、海砂屋等影響居住安全無法處理的問題。

今天阿明下凡來解答,為各位整理一帖『房屋瑕疵懶人包』,我們將其分為「花錢可以解決的」及「花錢難以解決的」,最後附上民法相關規定,請各位安心服用。

 

花錢可以解決的

A‧滲水及漏水

漏水及滲水等狀況,雖然不一定會有立即影響房屋結構的安全性,但絕對會影響住戶的居住品質,而且對購屋者的日常生活會有一定程度的不方便跟不舒適感。

 

B‧施工、建材瑕疵

這種施工工法及建材方面的瑕疵,比較多出現在預售屋的物件,像是建商沒有依照約定的工法施工及使用的建材與一開始約定的有落差等,這類型的情況根據法律行為性質判斷因為沒有達到約定的品質,就算構成瑕疵。

! 這邊提醒各位 !,相關的施工工法跟建材上的使用細節,建議各位都需要與建商用白紙黑字確認好。施工的品質好壞多半要到完工後才能見真章,合約載明清楚才可以避免交屋驗收時,因為雙方理解程度落差而形成爭議。

 

C‧坪數不足及產權、使用權爭議

→坪數不足

在《預售屋買賣契約書範本》第5條內容提到如果實際交屋的物件和當初預售屋買賣契約書裡寫的購買坪數有誤差時,就會產生房屋總金額「多退少補」的問題,稱為「坪數誤差找補」。房屋坪數若有不足,建商必須退給購屋者全部應退金額,相反的,如果交屋時,房屋坪數如果有超出合約內容,購屋者視需要補貼給建商坪數面積的2%的金額為上限。

!要注意 !,坪數面積簡如短少超過3%,購屋者是可以和建商解除買賣契約的喔!

 

→產權、使用權爭議

頂樓加蓋、陽台外推、夾層屋等,都有可能購入後,面臨遭拆除的狀況。尤其部分買賣廣告有宣傳『4+5樓,近50坪』等內容,其實就是在指「頂樓加蓋」,購入後可能會面臨拆除狀況喔!

 

花錢難以解決的

A‧ 凶宅

關於凶宅多數情況會依照內政部「不動產委託銷售契約書範本」附件「不動產標的現況說明書」第11項的內容來定義是否屬於凶宅,就是指建物(專有部分)是否有發生過兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡,但這不包括自然死亡及在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。

以目前市場來說,賣方或仲介業者是要盡到告知購屋者的義務,原因在於凶宅這個條件已經會影響交易價格,進而成為房屋交易的重要資訊之一。假如賣方並未告知,會被歸類在交易上的重大瑕疵,買方可以透過民事訴訟主張減少價金或解除契約。

 

B‧海砂屋:

主要是指建商興建房屋時,沒有使用「河沙」建造,而使用摻入海邊未經處理的「海砂」。因為海砂中含有氯離子,這種成份會加速鋼筋腐蝕及混凝土病變,導致牆壁及天花板混凝土剝落、鋼筋外露鏽蝕等狀況發生,嚴重損害房屋的結構,縮短建築物壽命,影響居住安全。

 

C‧輻射屋:

起因於1983年起發現多戶建築物鋼筋有輻射污染,俗稱輻射屋。行政院原子能委員會公布截至目前已經發現的放射性污染建築物均為民國71年至民國73年間取得使用執照之建築物,且皆有造冊在網路上,每年會定期更新並送其所屬地政事務所,提供民眾在購屋時可以查詢。

 

影響到房價減損

如果是持有如海砂屋、輻射屋、傾斜屋等種類的瑕疵不動產,購屋者最擔心的就是「房價」。關於瑕疵不動產價值減損的「修復成本」就算是前面提到的花錢可以解決的狀況,除了購買房屋的費用外,還需要另外負擔將瑕疵部分修到好的「修復成本」。

「汙名價損」的價值減損,就屬於花錢無法解決的情形,即使修復完畢,房屋仍有可能受到瑕疵問題的影響,增加未來房屋收益性及市場性的風險。

 

同場加映補充:民法相關規定

嚴格來說,《民法》第365條規定瑕疵擔保責任的時效是從標的物交付起算五年,但現今市場幾乎所有房屋仲介都說半年,是因為民法內有提及,買方在受領標的物時有檢查的義務,如果檢查時有發現瑕疵的狀況,應立刻通知賣方處理,若買方並未檢查或發現有瑕疵問題後並未立刻通知賣方處理,那麼從發現瑕疵起算六個月後,就無法要求賣方負責,但是,特別要注意到,假如是賣方故意不告知瑕疵者,就不適用此條款。

 

 

《預售屋買賣契約書範本》第5條|

https://www.ey.gov.tw/Page/AABD2F12D8A6D561/74c471a9-6a76-4f71-bbda-8e59de030048

《動產委託銷售契約書範本》附件第11條|https://www.ey.gov.tw/Page/AABD2F12D8A6D561/540d794a-1fe3-4349-9e85-079a24dca6b8

 民法§365|https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0000001

 行政院原子能委員會輻射屋查詢系統|https://ramdar.aec.gov.tw/Radiation/index


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