房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
紀小姐最近買了一間中古屋，住一陣子發現牆面跟天花板居然開始滲漏水，裝潢拆開來看發現竟然有壁癌，這才知道她買到一間有瑕疵的房屋。
一般來說，我們常見的房屋瑕疵有小至地磚破裂、屋頂或牆面漏水可以修繕的狀況，也有大至輻射屋、海砂屋等影響居住安全無法處理的問題。
今天阿明下凡來解答，為各位整理一帖『房屋瑕疵懶人包』，我們將其分為「花錢可以解決的」及「花錢難以解決的」，最後附上民法相關規定，請各位安心服用。
花錢「可以」解決的
Ａ‧滲水及漏水
漏水及滲水等狀況，雖然不一定會有立即影響房屋結構的安全性，但絕對會影響住戶的居住品質，而且對購屋者的日常生活會有一定程度的不方便跟不舒適感。
Ｂ‧施工、建材瑕疵
這種施工工法及建材方面的瑕疵，比較多出現在預售屋的物件，像是建商沒有依照約定的工法施工及使用的建材與一開始約定的有落差等，這類型的情況根據法律行為性質判斷因為沒有達到約定的品質，就算構成瑕疵。
! 這邊提醒各位 !，相關的施工工法跟建材上的使用細節，建議各位都需要與建商用白紙黑字確認好。施工的品質好壞多半要到完工後才能見真章，合約載明清楚才可以避免交屋驗收時，因為雙方理解程度落差而形成爭議。
Ｃ‧坪數不足及產權、使用權爭議
→坪數不足
在《預售屋買賣契約書範本》第5條內容提到如果實際交屋的物件和當初預售屋買賣契約書裡寫的購買坪數有誤差時，就會產生房屋總金額「多退少補」的問題，稱為「坪數誤差找補」。房屋坪數若有不足，建商必須退給購屋者全部應退金額，相反的，如果交屋時，房屋坪數如果有超出合約內容，購屋者視需要補貼給建商坪數面積的2%的金額為上限。
！要注意 !，坪數面積簡如短少超過3%，購屋者是可以和建商解除買賣契約的喔！
→產權、使用權爭議
頂樓加蓋、陽台外推、夾層屋等，都有可能購入後，面臨遭拆除的狀況。尤其部分買賣廣告有宣傳『4+5樓，近50坪』等內容，其實就是在指「頂樓加蓋」，購入後可能會面臨拆除狀況喔！
花錢「難以」解決的
Ａ‧ 凶宅
關於凶宅多數情況會依照內政部「不動產委託銷售契約書範本」附件「不動產標的現況說明書」第11項的內容來定義是否屬於凶宅，就是指建物（專有部分）是否有發生過兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡，但這不包括自然死亡及在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。
以目前市場來說，賣方或仲介業者是要盡到告知購屋者的義務，原因在於凶宅這個條件已經會影響交易價格，進而成為房屋交易的重要資訊之一。假如賣方並未告知，會被歸類在交易上的重大瑕疵，買方可以透過民事訴訟主張減少價金或解除契約。
Ｂ‧海砂屋：
主要是指建商興建房屋時，沒有使用「河沙」建造，而使用摻入海邊未經處理的「海砂」。因為海砂中含有氯離子，這種成份會加速鋼筋腐蝕及混凝土病變，導致牆壁及天花板混凝土剝落、鋼筋外露鏽蝕等狀況發生，嚴重損害房屋的結構，縮短建築物壽命，影響居住安全。
Ｃ‧輻射屋：
起因於1983年起發現多戶建築物鋼筋有輻射污染，俗稱輻射屋。行政院原子能委員會公布截至目前已經發現的放射性污染建築物均為民國71年至民國73年間取得使用執照之建築物，且皆有造冊在網路上，每年會定期更新並送其所屬地政事務所，提供民眾在購屋時可以查詢。
影響到房價減損
如果是持有如海砂屋、輻射屋、傾斜屋等種類的瑕疵不動產，購屋者最擔心的就是「房價」。關於瑕疵不動產價值減損的「修復成本」就算是前面提到的花錢可以解決的狀況，除了購買房屋的費用外，還需要另外負擔將瑕疵部分修到好的「修復成本」。
「汙名價損」的價值減損，就屬於花錢無法解決的情形，即使修復完畢，房屋仍有可能受到瑕疵問題的影響，增加未來房屋收益性及市場性的風險。
同場加映補充：民法相關規定
嚴格來說，《民法》第365條規定瑕疵擔保責任的時效是從標的物交付起算五年，但現今市場幾乎所有房屋仲介都說半年，是因為民法內有提及，買方在受領標的物時有檢查的義務，如果檢查時有發現瑕疵的狀況，應立刻通知賣方處理，若買方並未檢查或發現有瑕疵問題後並未立刻通知賣方處理，那麼從發現瑕疵起算六個月後，就無法要求賣方負責，但是，特別要注意到，假如是賣方故意不告知瑕疵者，就不適用此條款。
《預售屋買賣契約書範本》第5條｜
https://www.ey.gov.tw/Page/AABD2F12D8A6D561/74c471a9-6a76-4f71-bbda-8e59de030048
《動產委託銷售契約書範本》附件第11條｜https://www.ey.gov.tw/Page/AABD2F12D8A6D561/540d794a-1fe3-4349-9e85-079a24dca6b8
留言
張貼留言