新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹 近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策，且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案，民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼，但據內政部統計，全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶，占總體住宅一半以上，要在短期內全面更新重建，不切實際，也緩不濟急，故除了傳統都更外，新北市亦有簡易都更方案可供參考。 什麼是微型都更？ 自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後，各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等)，許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更（微型都市更新=簡易都更）是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式，主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質，適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新，微型都更的規模較小、程序較為簡化，更適合那些難以達成大規模整合的區域。 ※微型都更（簡易都更）vs 傳統都更主要差異 項目 微型都更(簡易都更) 傳統都更 適用範圍 小基地（如單棟建築、公寓） 大面積基地（如整個街廓、社區） 參與住戶 住戶數少，協商較容易 住戶數多，意見分歧可能較大 推動方式 可由單一建物所有權人或少數住戶發起 需整合較多住戶，通常由建商、政府或專業整合團隊主導 審核程序 程序較簡化，申請流程較快 需經過較繁瑣的法規審查 改建彈性 主要以單棟建築或小型社區為單位， 改建彈性高 規模較大，可能涉及都市計畫調整 施工時間 施工期較短，影響範圍較小 需長期規劃，施工期較長 政府補助 可能享有較小規模的補助 通常有較大規模的獎勵與補助 常見案例 老舊公寓加強耐震、外牆翻新、增設電梯 全面拆除重建、容積獎勵、街區再造 微型都更的優勢與申請進行方式（以新北市簡易都更為例）？ 微型都更的推動免除了強拆的爭議，大幅減少了推動的困難度，另也具備以下三大優勢條件，因此整體申請門檻較低，適合給想都更但目前遇到整合困難的民眾做參考，張經理也一併告訴大家想申請的民眾應該要從何著手 ※3大優勢條件： 整合門檻較低：不需要大規模整合土地，單棟建築也能申請。 住戶協商簡單：住戶較少，意見統一...
紀小姐最近買了一間中古屋，住一陣子發現牆面跟天花板居然開始滲漏水，裝潢拆開來看發現竟然有壁癌，這才知道她買到一間有瑕疵的房屋。
一般來說，我們常見的房屋瑕疵有小至地磚破裂、屋頂或牆面漏水可以修繕的狀況，也有大至輻射屋、海砂屋等影響居住安全無法處理的問題。
今天阿明下凡來解答，為各位整理一帖『房屋瑕疵懶人包』，我們將其分為「花錢可以解決的」及「花錢難以解決的」，最後附上民法相關規定，請各位安心服用。
花錢「可以」解決的
Ａ‧滲水及漏水
漏水及滲水等狀況，雖然不一定會有立即影響房屋結構的安全性，但絕對會影響住戶的居住品質，而且對購屋者的日常生活會有一定程度的不方便跟不舒適感。
Ｂ‧施工、建材瑕疵
這種施工工法及建材方面的瑕疵，比較多出現在預售屋的物件，像是建商沒有依照約定的工法施工及使用的建材與一開始約定的有落差等，這類型的情況根據法律行為性質判斷因為沒有達到約定的品質，就算構成瑕疵。
! 這邊提醒各位 !，相關的施工工法跟建材上的使用細節，建議各位都需要與建商用白紙黑字確認好。施工的品質好壞多半要到完工後才能見真章，合約載明清楚才可以避免交屋驗收時，因為雙方理解程度落差而形成爭議。
Ｃ‧坪數不足及產權、使用權爭議
→坪數不足
在《預售屋買賣契約書範本》第5條內容提到如果實際交屋的物件和當初預售屋買賣契約書裡寫的購買坪數有誤差時，就會產生房屋總金額「多退少補」的問題，稱為「坪數誤差找補」。房屋坪數若有不足，建商必須退給購屋者全部應退金額，相反的，如果交屋時，房屋坪數如果有超出合約內容，購屋者視需要補貼給建商坪數面積的2%的金額為上限。
！要注意 !，坪數面積簡如短少超過3%，購屋者是可以和建商解除買賣契約的喔！
→產權、使用權爭議
頂樓加蓋、陽台外推、夾層屋等，都有可能購入後，面臨遭拆除的狀況。尤其部分買賣廣告有宣傳『4+5樓，近50坪』等內容，其實就是在指「頂樓加蓋」，購入後可能會面臨拆除狀況喔！
花錢「難以」解決的
Ａ‧ 凶宅
關於凶宅多數情況會依照內政部「不動產委託銷售契約書範本」附件「不動產標的現況說明書」第11項的內容來定義是否屬於凶宅，就是指建物（專有部分）是否有發生過兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡，但這不包括自然死亡及在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。
以目前市場來說，賣方或仲介業者是要盡到告知購屋者的義務，原因在於凶宅這個條件已經會影響交易價格，進而成為房屋交易的重要資訊之一。假如賣方並未告知，會被歸類在交易上的重大瑕疵，買方可以透過民事訴訟主張減少價金或解除契約。
Ｂ‧海砂屋：
主要是指建商興建房屋時，沒有使用「河沙」建造，而使用摻入海邊未經處理的「海砂」。因為海砂中含有氯離子，這種成份會加速鋼筋腐蝕及混凝土病變，導致牆壁及天花板混凝土剝落、鋼筋外露鏽蝕等狀況發生，嚴重損害房屋的結構，縮短建築物壽命，影響居住安全。
Ｃ‧輻射屋：
起因於1983年起發現多戶建築物鋼筋有輻射污染，俗稱輻射屋。行政院原子能委員會公布截至目前已經發現的放射性污染建築物均為民國71年至民國73年間取得使用執照之建築物，且皆有造冊在網路上，每年會定期更新並送其所屬地政事務所，提供民眾在購屋時可以查詢。
影響到房價減損
如果是持有如海砂屋、輻射屋、傾斜屋等種類的瑕疵不動產，購屋者最擔心的就是「房價」。關於瑕疵不動產價值減損的「修復成本」就算是前面提到的花錢可以解決的狀況，除了購買房屋的費用外，還需要另外負擔將瑕疵部分修到好的「修復成本」。
「汙名價損」的價值減損，就屬於花錢無法解決的情形，即使修復完畢，房屋仍有可能受到瑕疵問題的影響，增加未來房屋收益性及市場性的風險。
同場加映補充：民法相關規定
嚴格來說，《民法》第365條規定瑕疵擔保責任的時效是從標的物交付起算五年，但現今市場幾乎所有房屋仲介都說半年，是因為民法內有提及，買方在受領標的物時有檢查的義務，如果檢查時有發現瑕疵的狀況，應立刻通知賣方處理，若買方並未檢查或發現有瑕疵問題後並未立刻通知賣方處理，那麼從發現瑕疵起算六個月後，就無法要求賣方負責，但是，特別要注意到，假如是賣方故意不告知瑕疵者，就不適用此條款。
《預售屋買賣契約書範本》第5條｜
https://www.ey.gov.tw/Page/AABD2F12D8A6D561/74c471a9-6a76-4f71-bbda-8e59de030048
《動產委託銷售契約書範本》附件第11條｜https://www.ey.gov.tw/Page/AABD2F12D8A6D561/540d794a-1fe3-4349-9e85-079a24dca6b8
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