新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹 近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策，且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案，民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼，但據內政部統計，全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶，占總體住宅一半以上，要在短期內全面更新重建，不切實際，也緩不濟急，故除了傳統都更外，新北市亦有簡易都更方案可供參考。 什麼是微型都更？ 自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後，各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等)，許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更（微型都市更新=簡易都更）是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式，主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質，適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新，微型都更的規模較小、程序較為簡化，更適合那些難以達成大規模整合的區域。 ※微型都更（簡易都更）vs 傳統都更主要差異 項目 微型都更(簡易都更) 傳統都更 適用範圍 小基地（如單棟建築、公寓） 大面積基地（如整個街廓、社區） 參與住戶 住戶數少，協商較容易 住戶數多，意見分歧可能較大 推動方式 可由單一建物所有權人或少數住戶發起 需整合較多住戶，通常由建商、政府或專業整合團隊主導 審核程序 程序較簡化，申請流程較快 需經過較繁瑣的法規審查 改建彈性 主要以單棟建築或小型社區為單位， 改建彈性高 規模較大，可能涉及都市計畫調整 施工時間 施工期較短，影響範圍較小 需長期規劃，施工期較長 政府補助 可能享有較小規模的補助 通常有較大規模的獎勵與補助 常見案例 老舊公寓加強耐震、外牆翻新、增設電梯 全面拆除重建、容積獎勵、街區再造 微型都更的優勢與申請進行方式（以新北市簡易都更為例）？ 微型都更的推動免除了強拆的爭議，大幅減少了推動的困難度，另也具備以下三大優勢條件，因此整體申請門檻較低，適合給想都更但目前遇到整合困難的民眾做參考，張經理也一併告訴大家想申請的民眾應該要從何著手 ※3大優勢條件： 整合門檻較低：不需要大規模整合土地，單棟建築也能申請。 住戶協商簡單：住戶較少，意見統一...
阿達家的房子是早期蓋在農地上的磚造屋，因為過於老舊，打算原地重建，原本想申請興建農舍，但聽說不容易而且要花一、兩年時間，媽媽年紀大了不想再等，打算直接先蓋了再說，請問這樣被拆除的風險高嗎?有其他建議嗎？
根據各縣政府地政處表示，若民眾的農地上有74年11月16日以前（田地目除外）就存在的老舊建築物，並且取得合法證明文件，就可向政府申請變更成為建地，民眾可向縣政府地政處或地政事務所洽詢。
農地要變更建地的規定如下：
一、被道路、水溝、建地、學校等所包圍的農地，可變更的面積約363坪以下。如因整塊土地完整性的規劃所需，將可放寬到400坪以下。
二、農地的地形凹入周圍建地內，凹入缺口未超過20公尺，則可變更的面積約363坪以下。如因整塊土地完整性的規劃所需，將可放寬到400坪以下。
三、雖然不符合以上條件，但是農地上有老舊建物者，仍有可變更為建地的適用，只是可變更的面積以該老舊建物所佔的面積為準，若有相關證明文件，最多可增加百分之四十。
四、農地變更作為其它特殊用地的方案，須經專案核准。如變更為幼稚園、安養院、遊憩用地、寺廟用地、丁種工業用地、納骨塔等。
以阿達家來說，農地上有老舊建物，應可變更為建地使用，只是可變更的面積以該老舊建物所佔的面積為準，最多可增加到40%。但農舍的興建仍需要符合政府訂定的相關法規、條件，才能申請建造。
阿達家可以母親老農的名義申請建照、合法興建農舍，在《農業發展條例》修正以前（也就是 2000年 1 月 28 日前）所取得的農地，並不會受到面積大小與時間的限制，農民都可以自由興建農舍，農舍興建的建蔽率皆為10%，樓高10.5公尺，容積率最大約150坪，基地面積最大約100坪。
阿達媽媽如果打算直接先蓋，恐先面臨被檢舉違章建築，而關於未經許可擅自建造之建築物補辦建築執照時，依建築物第86條第1款規定處以建築物造價千分之50以下罰鍰，已有處罰之法據。違法興建農舍，依都市計畫法和區域計畫法可能面臨：
一、限期改正，可依法處新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並得限期令其拆除其地上物恢復原狀。
二、經限期不遵從者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或地上物所有人、使用人或管理人負擔。
三、除依行政執行法辦理外，並得處六個月以下有期徒刑或拘役。
四、最嚴重將會廢止農舍資格。
曾有102年案例得補辦建築許可：因各直轄市、縣（市）建築主管機關處理轄下之違章建築查報業務，對於農地上整棟違章建築，除坐落於禁限建地區外，多認屬得補辦建築許可程序之查報案件，爰為簡化流程，尚無須先行審認是否為違章建築性質，可採併案審查方式處理，故就農業用地作農業使用證明書（以下簡稱農用證明）之核發，其執行方式調整如下：
（一）申請人於農用證明申請書勾選項目為辦理農業發展條例第18條「申請興建自用農舍」。
（二）依「農業用地興建農舍辦法」第9條第2項第3款規定意旨，扣除農舍用地10%之面積後，供農業生產使用部分之農業經營用地應為完整區塊，且其面積不得低於該農業用地面積90%，爰就是否符合該90%之農業使用面積予以審認即可。
（三）倘其他審查項目均符合規定，則可核發農用證明，並於該證明書之「其他欄」加註。
蓋房子居住是長久的事，既然可以合法申請興建，為何要冒著被拆除的風險，而讓自己寢食難安，這其中的得失，就看當事人自己衡量囉！
參考資料：
內政部營建署 農業用地興建農舍辦法
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawALL.aspx?PCode=M0020001
全國法規資料庫 農業發展條例
農地可申請變更建地，讓老房子擁有新生命 (taitung.gov.tw)
台東縣政府地政處
農業用地興建農舍辦法 | 中華民國內政部營建署全球資訊網 (cpami.gov.tw)
*以上文字內容與圖片皆轉載自賣厝阿明官網: https://54aming.com/articles/689763
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