房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫,不少人開始關注不動產投資,期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資,透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而,對於投資新手而言,如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租,仍是一大挑戰。專家指出,只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動,新手也能在房市中穩健佈局,爭取獲得長期報酬空間。 第一階段:挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出,新手投資者第一個要有的觀念是:「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構,來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品,來符合學生客群;而若是選中純住宅區,則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒,了解區域內的目標客群,才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是,郭店長擁有12年房地產資歷,歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期,對房市脈動有深厚觀察。 她指出,目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩(如川普上任後主張關稅制裁)等多重影響下,大環境雖顯動盪,但對有心投資的人來說,反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時,屋主往往自認房價高、議價空間少;但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候,買方更容易與屋主談判,取得讓利空間,用合理價格大膽買到心儀物件,」郭店長分析。 地點建議:關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面,郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域: 桃園中路重劃區 :被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一,不僅交通便利、南來北往快速可達,距離機場也僅約20分鐘車程,是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 :鄰近台北大學,租屋需求穩定。區域內學校林立,吸引單身、剛結婚的年輕小家庭,且套房出租幾乎常年滿租,空置率極低。 郭店長補充,該區因鄰近機場與台北市,又有就學與就業雙重需求支撐,未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議,投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ,面向學區或小家庭客層,不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例,因鄰近大學與科技園區,有明確的租屋族群,房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同,區域發展穩健,屋源一釋出常迅速去化,再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結,吸引大量工業區通勤人口進駐,居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則,提供新手...
隨著2月份結束,今年1、2月六都建物買賣移轉棟數統計已出爐,與去年同期相比年減17%~33.6%,而台北市的交易跌幅剛剛好落在平均值24.9%,且自去年9/20第七波信用管制政策發布後持續從各方訊息感到房市似乎進入冷靜期,因此是否有機會趁此在過去高不可攀的台北市置產,又有哪些產品是值得關注,由深耕台北市松山與中山交會區多年擁有豐富第一線經驗的太平洋南京店趙雲漢店東與大家分享觀點
目前市場仍以剛需為主 價格異動視區域產品供需比
以趙店東主力的經營市場松山區與中山富人區為例,價格鬆動狀況目前仍不明顯,因主要會在此區置產的還是以剛需客為主,且本身已具備一定財力,故不大受到限貸令的影響;另一方面是在此區塊會釋出的誠意物件本就稀有,所以只要一有新古屋或中古屋產品,尤其若總價帶落在2,000~3,000萬的2房物件一樣熱銷
價格尚未明顯鬆動 買方出價趨漸緩
而早已隨實價登錄上路多年訊息都非常流通透明,加上現在的市場整體氛圍,實登公布的價格已是天花板,不像去年深怕買不到的熱潮還有追價的空間,另也有一部分買方對於議價機會仍有期待,所以出價速度放慢,因此比起去年,有意購屋者確實也有更多時間來好好留意看屋仔細挑選鍾意物件做比較
北市投報機會 鎖定兩宅區
雖然目前觀望因為北市剛性需求強以及為處首都各方資源優勢所以讓價格鬆動機會不易,但如有足夠資金趙店東很建議可從以下兩宅下手:
l 學區宅:因北部教育資源平均仍是較外縣市豐沛,故只要是北市的學區宅都依然搶手,價格穩健抗跌,尤其像北市的松山, 中正, 中山明星學區的套房產品因方便入籍最受青睞。因此有意購入學區宅的消費者,平時就要做好準備,保持對房市的敏感度,才能入主心儀物件。
l 都更宅:趙店東分享之前有幫一組客戶服務以3300萬買下一處正在施工中的都更產品,等到完工後,面積重新分配可分得60幾坪且總價市值約8000萬,比起以往投資客購買中古屋或新成屋產品,等待時間一買一賣的價差,投資都更宅開啟了另一條高轉速的獲利投資之路
而如果對都更宅有興趣的民眾可直接留意已經起頭像是已找到建商簽署合建契約的標的,因為通常這時就可以清楚看到改建完畢後可分得的範圍面積有多少,若是尚未啟動的老舊公寓就需耐心邊住邊等可能需花10年左右的時間才能等到都更成果
最後對今年整體的房市預測,趙店東認為政府去年祭出的數波打房政策從預售屋的餘屋數量已有感發酵,故認為今年度會再有第八波信用管制機率應不大,但也不大有機會鬆綁目前政策,因政府去年的重出手就是希望能夠抑制不合理的房價炒作,讓市場面回歸盤整期調整體質,進而讓房市交易趨向長遠而健康的發展。
留言
張貼留言