新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹 近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策,且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案,民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼,但據內政部統計,全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶,占總體住宅一半以上,要在短期內全面更新重建,不切實際,也緩不濟急,故除了傳統都更外,新北市亦有簡易都更方案可供參考。 什麼是微型都更? 自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》,提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後,各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等),許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更(微型都市更新=簡易都更)是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式,主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質,適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新,微型都更的規模較小、程序較為簡化,更適合那些難以達成大規模整合的區域。 ※微型都更(簡易都更)vs 傳統都更主要差異 項目 微型都更(簡易都更) 傳統都更 適用範圍 小基地(如單棟建築、公寓) 大面積基地(如整個街廓、社區) 參與住戶 住戶數少,協商較容易 住戶數多,意見分歧可能較大 推動方式 可由單一建物所有權人或少數住戶發起 需整合較多住戶,通常由建商、政府或專業整合團隊主導 審核程序 程序較簡化,申請流程較快 需經過較繁瑣的法規審查 改建彈性 主要以單棟建築或小型社區為單位, 改建彈性高 規模較大,可能涉及都市計畫調整 施工時間 施工期較短,影響範圍較小 需長期規劃,施工期較長 政府補助 可能享有較小規模的補助 通常有較大規模的獎勵與補助 常見案例 老舊公寓加強耐震、外牆翻新、增設電梯 全面拆除重建、容積獎勵、街區再造 微型都更的優勢與申請進行方式(以新北市簡易都更為例)? 微型都更的推動免除了強拆的爭議,大幅減少了推動的困難度,另也具備以下三大優勢條件,因此整體申請門檻較低,適合給想都更但目前遇到整合困難的民眾做參考,張經理也一併告訴大家想申請的民眾應該要從何著手 ※3大優勢條件: 整合門檻較低:不需要大規模整合土地,單棟建築也能申請。 住戶協商簡單:住戶較少,意見統一...
隨著2月份結束,今年1、2月六都建物買賣移轉棟數統計已出爐,與去年同期相比年減17%~33.6%,而台北市的交易跌幅剛剛好落在平均值24.9%,且自去年9/20第七波信用管制政策發布後持續從各方訊息感到房市似乎進入冷靜期,因此是否有機會趁此在過去高不可攀的台北市置產,又有哪些產品是值得關注,由深耕台北市松山與中山交會區多年擁有豐富第一線經驗的太平洋南京店趙雲漢店東與大家分享觀點
目前市場仍以剛需為主 價格異動視區域產品供需比
以趙店東主力的經營市場松山區與中山富人區為例,價格鬆動狀況目前仍不明顯,因主要會在此區置產的還是以剛需客為主,且本身已具備一定財力,故不大受到限貸令的影響;另一方面是在此區塊會釋出的誠意物件本就稀有,所以只要一有新古屋或中古屋產品,尤其若總價帶落在2,000~3,000萬的2房物件一樣熱銷
價格尚未明顯鬆動 買方出價趨漸緩
而早已隨實價登錄上路多年訊息都非常流通透明,加上現在的市場整體氛圍,實登公布的價格已是天花板,不像去年深怕買不到的熱潮還有追價的空間,另也有一部分買方對於議價機會仍有期待,所以出價速度放慢,因此比起去年,有意購屋者確實也有更多時間來好好留意看屋仔細挑選鍾意物件做比較
北市投報機會 鎖定兩宅區
雖然目前觀望因為北市剛性需求強以及為處首都各方資源優勢所以讓價格鬆動機會不易,但如有足夠資金趙店東很建議可從以下兩宅下手:
l 學區宅:因北部教育資源平均仍是較外縣市豐沛,故只要是北市的學區宅都依然搶手,價格穩健抗跌,尤其像北市的松山, 中正, 中山明星學區的套房產品因方便入籍最受青睞。因此有意購入學區宅的消費者,平時就要做好準備,保持對房市的敏感度,才能入主心儀物件。
l 都更宅:趙店東分享之前有幫一組客戶服務以3300萬買下一處正在施工中的都更產品,等到完工後,面積重新分配可分得60幾坪且總價市值約8000萬,比起以往投資客購買中古屋或新成屋產品,等待時間一買一賣的價差,投資都更宅開啟了另一條高轉速的獲利投資之路
而如果對都更宅有興趣的民眾可直接留意已經起頭像是已找到建商簽署合建契約的標的,因為通常這時就可以清楚看到改建完畢後可分得的範圍面積有多少,若是尚未啟動的老舊公寓就需耐心邊住邊等可能需花10年左右的時間才能等到都更成果
最後對今年整體的房市預測,趙店東認為政府去年祭出的數波打房政策從預售屋的餘屋數量已有感發酵,故認為今年度會再有第八波信用管制機率應不大,但也不大有機會鬆綁目前政策,因政府去年的重出手就是希望能夠抑制不合理的房價炒作,讓市場面回歸盤整期調整體質,進而讓房市交易趨向長遠而健康的發展。
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