新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹 近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策,且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案,民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼,但據內政部統計,全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶,占總體住宅一半以上,要在短期內全面更新重建,不切實際,也緩不濟急,故除了傳統都更外,新北市亦有簡易都更方案可供參考。 什麼是微型都更? 自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》,提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後,各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等),許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更(微型都市更新=簡易都更)是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式,主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質,適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新,微型都更的規模較小、程序較為簡化,更適合那些難以達成大規模整合的區域。 ※微型都更(簡易都更)vs 傳統都更主要差異 項目 微型都更(簡易都更) 傳統都更 適用範圍 小基地(如單棟建築、公寓) 大面積基地(如整個街廓、社區) 參與住戶 住戶數少,協商較容易 住戶數多,意見分歧可能較大 推動方式 可由單一建物所有權人或少數住戶發起 需整合較多住戶,通常由建商、政府或專業整合團隊主導 審核程序 程序較簡化,申請流程較快 需經過較繁瑣的法規審查 改建彈性 主要以單棟建築或小型社區為單位, 改建彈性高 規模較大,可能涉及都市計畫調整 施工時間 施工期較短,影響範圍較小 需長期規劃,施工期較長 政府補助 可能享有較小規模的補助 通常有較大規模的獎勵與補助 常見案例 老舊公寓加強耐震、外牆翻新、增設電梯 全面拆除重建、容積獎勵、街區再造 微型都更的優勢與申請進行方式(以新北市簡易都更為例)? 微型都更的推動免除了強拆的爭議,大幅減少了推動的困難度,另也具備以下三大優勢條件,因此整體申請門檻較低,適合給想都更但目前遇到整合困難的民眾做參考,張經理也一併告訴大家想申請的民眾應該要從何著手 ※3大優勢條件: 整合門檻較低:不需要大規模整合土地,單棟建築也能申請。 住戶協商簡單:住戶較少,意見統一...
隨著房價高漲,許多人將目光轉向屋齡較高的住宅,雖然購入成本較低,但是若要提升居住品質,就須透過翻新,且翻新後房屋價值也會提高。太平洋房屋泰山加盟店店長王茹鉉表示,翻新雖然具有優勢,但是 30 年以上的老屋可能面臨結構老化、設備陳舊等問題,建議民眾事前做好功課,以求能打造安全且理想的居住環境。
老屋翻新的優勢
1.空間大:相較於新建案,老屋的建坪通常較大,能提供更寬敞的生活空間,適合大家庭或長期置產者。
2.具增值潛力:經過翻新的老屋,不僅提升居住舒適度,轉手時亦更具市場競爭力,增值空間大。
3.安全性提升:老屋普遍存在電線老舊、隔熱不佳等問題,透過翻新可以提高住家安全性。
4.政府補助:政府積極推動老屋翻新,提供多項補助方案,例如內政部推動「112 至 115 年中央都市更新基金補助辦理自行實施更新作業須知」,補助項目涵蓋老舊建築的立面修繕、屋頂防水、外部管線整理、增設電梯、提高耐震能力等共 10 大類,最高可補助工程費用的 50%。民眾可以自行至內政部「我的E政府」網站查詢各縣市詳細補助資訊。
老屋翻新值得嗎?專家建議:量身規劃最重要
面對購買老屋與新成屋的抉擇,不少人感到兩難。王茹鉉指出,老屋翻新的關鍵優勢在於可以依照自身需求重新規劃翻新空間,而且物件的地點通常較成熟,生活機能完備。然而,翻新過程涉及結構評估、設計規劃、工程施作等,若是無法妥善控管,容易發生預算超支或工期延宕等問題。
費用怎麼算? 專家建議預留額外預算
自己對老屋也情有獨鍾的王茹鉉表示,有幾個關鍵問題需要注意。首先是結構風險,由於屋齡較高,老屋可能存在樑柱老化、漏水、壁癌等問題,這些都可能影響翻新成本。其次是時間成本,老屋翻新工程較為繁瑣,涉及拆除、結構補強、水電更新等多道工序,工期較長,可能影響入住時間。此外,還需要考量隱藏成本,除了室內翻修,可能還涉及公共區域修繕或鄰里協調問題,例如管線共用或管委會規範等,都可能導致預算超支。最後是預算控制,老屋翻新費用依房屋狀況、工程規模而異,若是基礎翻修,如管線更新、牆面整修,每坪約 6 至 8 萬元;若是涉及格局變更、打除、防水、耐震補強等,單坪費用可能高達10 萬元以上,因此要翻新的民眾在選擇物件時還是要審慎評估與規劃後續預算,以確保工程順利,也避免超支問題。
專家提醒:老屋翻新事前健檢、預算把關是關鍵
雖然老屋翻新具挑戰,但是透過完善的房屋健檢做把關,交由專業團隊規劃及向政府申請輔助,不僅能提升居住品質,也能增加房屋價值,有意購買老屋翻修的民眾,現在正是把握機會的好時機。王茹鉉建議,可透過以下措施,更安心地購買老屋,並順利進行翻新工程,打造理想的居住環境:
◆事前檢測:以新北市為例-政府工務局供民眾申請免費老屋健檢,提前發現結構問題。
◆專業協助:無相關經驗者,可以諮詢專業設計師或工程團隊協助評估,避免預算失控。
◆合約保障:與設計公司或施工單位簽訂合約,明確付款方式、施工內容與完工時間。
◆驗屋檢測:購買老屋可以委託專業團隊檢測房屋狀況,若是交屋前檢測則應事先與賣方協調。
專家親身經歷:翻新過程的突發狀況
王茹鉉分享,自己曾購買一間 50 年屋齡的透天厝,翻修時拆除頂樓後,發現鄰居增建牆壁的底部是空的,需要額外的強化樓地板結構,導致預算增加。由於老屋狀況複雜,建議要找專業團隊協助,以免工程進行中遇到意料之外的問題。
此外,他提醒,翻新不僅涉及屋內裝修,也可能影響鄰居,例如拆除時震動或公共區域修繕費用分攤,應事前協調。自己在服務客戶的過程中,都會將自身經驗分享給客戶,幫助客戶依據自身預算與需求評估最適合的作法,只要規劃完善、又有專業團隊協助,老屋翻新仍然可以變成現代化的舒適居所,成為溫馨美好的家園。
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