房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫,不少人開始關注不動產投資,期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資,透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而,對於投資新手而言,如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租,仍是一大挑戰。專家指出,只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動,新手也能在房市中穩健佈局,爭取獲得長期報酬空間。 第一階段:挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出,新手投資者第一個要有的觀念是:「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構,來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品,來符合學生客群;而若是選中純住宅區,則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒,了解區域內的目標客群,才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是,郭店長擁有12年房地產資歷,歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期,對房市脈動有深厚觀察。 她指出,目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩(如川普上任後主張關稅制裁)等多重影響下,大環境雖顯動盪,但對有心投資的人來說,反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時,屋主往往自認房價高、議價空間少;但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候,買方更容易與屋主談判,取得讓利空間,用合理價格大膽買到心儀物件,」郭店長分析。 地點建議:關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面,郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域: 桃園中路重劃區 :被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一,不僅交通便利、南來北往快速可達,距離機場也僅約20分鐘車程,是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 :鄰近台北大學,租屋需求穩定。區域內學校林立,吸引單身、剛結婚的年輕小家庭,且套房出租幾乎常年滿租,空置率極低。 郭店長補充,該區因鄰近機場與台北市,又有就學與就業雙重需求支撐,未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議,投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ,面向學區或小家庭客層,不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例,因鄰近大學與科技園區,有明確的租屋族群,房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同,區域發展穩健,屋源一釋出常迅速去化,再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結,吸引大量工業區通勤人口進駐,居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則,提供新手...
隨著房價高漲,許多人將目光轉向屋齡較高的住宅,雖然購入成本較低,但是若要提升居住品質,就須透過翻新,且翻新後房屋價值也會提高。太平洋房屋泰山加盟店店長王茹鉉表示,翻新雖然具有優勢,但是 30 年以上的老屋可能面臨結構老化、設備陳舊等問題,建議民眾事前做好功課,以求能打造安全且理想的居住環境。
老屋翻新的優勢
1.空間大:相較於新建案,老屋的建坪通常較大,能提供更寬敞的生活空間,適合大家庭或長期置產者。
2.具增值潛力:經過翻新的老屋,不僅提升居住舒適度,轉手時亦更具市場競爭力,增值空間大。
3.安全性提升:老屋普遍存在電線老舊、隔熱不佳等問題,透過翻新可以提高住家安全性。
4.政府補助:政府積極推動老屋翻新,提供多項補助方案,例如內政部推動「112 至 115 年中央都市更新基金補助辦理自行實施更新作業須知」,補助項目涵蓋老舊建築的立面修繕、屋頂防水、外部管線整理、增設電梯、提高耐震能力等共 10 大類,最高可補助工程費用的 50%。民眾可以自行至內政部「我的E政府」網站查詢各縣市詳細補助資訊。
老屋翻新值得嗎?專家建議:量身規劃最重要
面對購買老屋與新成屋的抉擇,不少人感到兩難。王茹鉉指出,老屋翻新的關鍵優勢在於可以依照自身需求重新規劃翻新空間,而且物件的地點通常較成熟,生活機能完備。然而,翻新過程涉及結構評估、設計規劃、工程施作等,若是無法妥善控管,容易發生預算超支或工期延宕等問題。
費用怎麼算? 專家建議預留額外預算
自己對老屋也情有獨鍾的王茹鉉表示,有幾個關鍵問題需要注意。首先是結構風險,由於屋齡較高,老屋可能存在樑柱老化、漏水、壁癌等問題,這些都可能影響翻新成本。其次是時間成本,老屋翻新工程較為繁瑣,涉及拆除、結構補強、水電更新等多道工序,工期較長,可能影響入住時間。此外,還需要考量隱藏成本,除了室內翻修,可能還涉及公共區域修繕或鄰里協調問題,例如管線共用或管委會規範等,都可能導致預算超支。最後是預算控制,老屋翻新費用依房屋狀況、工程規模而異,若是基礎翻修,如管線更新、牆面整修,每坪約 6 至 8 萬元;若是涉及格局變更、打除、防水、耐震補強等,單坪費用可能高達10 萬元以上,因此要翻新的民眾在選擇物件時還是要審慎評估與規劃後續預算,以確保工程順利,也避免超支問題。
專家提醒:老屋翻新事前健檢、預算把關是關鍵
雖然老屋翻新具挑戰,但是透過完善的房屋健檢做把關,交由專業團隊規劃及向政府申請輔助,不僅能提升居住品質,也能增加房屋價值,有意購買老屋翻修的民眾,現在正是把握機會的好時機。王茹鉉建議,可透過以下措施,更安心地購買老屋,並順利進行翻新工程,打造理想的居住環境:
◆事前檢測:以新北市為例-政府工務局供民眾申請免費老屋健檢,提前發現結構問題。
◆專業協助:無相關經驗者,可以諮詢專業設計師或工程團隊協助評估,避免預算失控。
◆合約保障:與設計公司或施工單位簽訂合約,明確付款方式、施工內容與完工時間。
◆驗屋檢測:購買老屋可以委託專業團隊檢測房屋狀況,若是交屋前檢測則應事先與賣方協調。
專家親身經歷:翻新過程的突發狀況
王茹鉉分享,自己曾購買一間 50 年屋齡的透天厝,翻修時拆除頂樓後,發現鄰居增建牆壁的底部是空的,需要額外的強化樓地板結構,導致預算增加。由於老屋狀況複雜,建議要找專業團隊協助,以免工程進行中遇到意料之外的問題。
此外,他提醒,翻新不僅涉及屋內裝修,也可能影響鄰居,例如拆除時震動或公共區域修繕費用分攤,應事前協調。自己在服務客戶的過程中,都會將自身經驗分享給客戶,幫助客戶依據自身預算與需求評估最適合的作法,只要規劃完善、又有專業團隊協助,老屋翻新仍然可以變成現代化的舒適居所,成為溫馨美好的家園。
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