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張雲維X賣厝阿明X安新建經 I 新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹

新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹 ​ 近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策,且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案,民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼,但據內政部統計,全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶,占總體住宅一半以上,要在短期內全面更新重建,不切實際,也緩不濟急,故除了傳統都更外,新北市亦有簡易都更方案可供參考。 什麼是微型都更? 自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》,提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後,各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等),許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更(微型都市更新=簡易都更)是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式,主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質,適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新,微型都更的規模較小、程序較為簡化,更適合那些難以達成大規模整合的區域。 ※微型都更(簡易都更)vs 傳統都更主要差異 項目 微型都更(簡易都更) 傳統都更 適用範圍 小基地(如單棟建築、公寓) 大面積基地(如整個街廓、社區) 參與住戶 住戶數少,協商較容易 住戶數多,意見分歧可能較大 推動方式 可由單一建物所有權人或少數住戶發起 需整合較多住戶,通常由建商、政府或專業整合團隊主導 審核程序 程序較簡化,申請流程較快 需經過較繁瑣的法規審查 改建彈性 主要以單棟建築或小型社區為單位, 改建彈性高 規模較大,可能涉及都市計畫調整 施工時間 施工期較短,影響範圍較小 需長期規劃,施工期較長 政府補助 可能享有較小規模的補助 通常有較大規模的獎勵與補助 常見案例 老舊公寓加強耐震、外牆翻新、增設電梯 全面拆除重建、容積獎勵、街區再造 微型都更的優勢與申請進行方式(以新北市簡易都更為例)? 微型都更的推動免除了強拆的爭議,大幅減少了推動的困難度,另也具備以下三大優勢條件,因此整體申請門檻較低,適合給想都更但目前遇到整合困難的民眾做參考,張經理也一併告訴大家想申請的民眾應該要從何著手 ※3大優勢條件: 整合門檻較低:不需要大規模整合土地,單棟建築也能申請。 住戶協商簡單:住戶較少,意見統一...

王茹鉉X 賣厝阿明X安新建經 I 老屋翻新增值空間大?業者提4點優勢、考量4成本:預算把關是關鍵

隨著房價高漲,許多人將目光轉向屋齡較高的住宅,雖然購入成本較低,但是若要提升居住品質,就須透過翻新,且翻新後房屋價值也會提高。太平洋房屋泰山加盟店店長王茹鉉表示,翻新雖然具有優勢,但是 30 年以上的老屋可能面臨結構老化、設備陳舊等問題,建議民眾事前做好功課,以求能打造安全且理想的居住環境。 老屋翻新的優勢 1.空間大:相較於新建案,老屋的建坪通常較大,能提供更寬敞的生活空間,適合大家庭或長期置產者。 2.具增值潛力:經過翻新的老屋,不僅提升居住舒適度,轉手時亦更具市場競爭力,增值空間大。 3.安全性提升:老屋普遍存在電線老舊、隔熱不佳等問題,透過翻新可以提高住家安全性。 4.政府補助:政府積極推動老屋翻新,提供多項補助方案,例如內政部推動「112 至 115 年中央都市更新基金補助辦理自行實施更新作業須知」,補助項目涵蓋老舊建築的立面修繕、屋頂防水、外部管線整理、增設電梯、提高耐震能力等共 10 大類,最高可補助工程費用的 50%。民眾可以自行至內政部「我的E政府」網站查詢各縣市詳細補助資訊。 老屋翻新值得嗎?專家建議:量身規劃最重要 面對購買老屋與新成屋的抉擇,不少人感到兩難。王茹鉉指出,老屋翻新的關鍵優勢在於可以依照自身需求重新規劃翻新空間,而且物件的地點通常較成熟,生活機能完備。然而,翻新過程涉及結構評估、設計規劃、工程施作等,若是無法妥善控管,容易發生預算超支或工期延宕等問題。 費用怎麼算? 專家建議預留額外預算 自己對老屋也情有獨鍾的王茹鉉表示,有幾個關鍵問題需要注意。首先是結構風險,由於屋齡較高,老屋可能存在樑柱老化、漏水、壁癌等問題,這些都可能影響翻新成本。其次是時間成本,老屋翻新工程較為繁瑣,涉及拆除、結構補強、水電更新等多道工序,工期較長,可能影響入住時間。此外,還需要考量隱藏成本,除了室內翻修,可能還涉及公共區域修繕或鄰里協調問題,例如管線共用或管委會規範等,都可能導致預算超支。最後是預算控制,老屋翻新費用依房屋狀況、工程規模而異,若是基礎翻修,如管線更新、牆面整修,每坪約 6 至 8 萬元;若是涉及格局變更、打除、防水、耐震補強等,單坪費用可能高達10 萬元以上,因此要翻新的民眾在選擇物件時還是要審慎評估與規劃後續預算,以確保工程順利,也避免超支問題。 專家提醒:老屋翻新事前健檢、預算把關是關鍵 雖然老屋翻新具挑戰,但是透過完善的房屋健檢做把關,交由專業團隊規劃及向政府申請輔助,不僅能提升居住品質,也能增加房屋價值,有意購買老屋翻修的民眾,現在正是把握機會的好時機。王茹鉉建議,可透過以下措施,更安心地購買老屋,並順利進行翻新工程,打造理想的居住環境: ◆事前檢測:以新北市為例-政府工務局供民眾申請免費老屋健檢,提前發現結構問題。 ◆專業協助:無相關經驗者,可以諮詢專業設計師或工程團隊協助評估,避免預算失控。 ◆合約保障:與設計公司或施工單位簽訂合約,明確付款方式、施工內容與完工時間。 ◆驗屋檢測:購買老屋可以委託專業團隊檢測房屋狀況,若是交屋前檢測則應事先與賣方協調。 專家親身經歷:翻新過程的突發狀況 王茹鉉分享,自己曾購買一間 50 年屋齡的透天厝,翻修時拆除頂樓後,發現鄰居增建牆壁的底部是空的,需要額外的強化樓地板結構,導致預算增加。由於老屋狀況複雜,建議要找專業團隊協助,以免工程進行中遇到意料之外的問題。 此外,他提醒,翻新不僅涉及屋內裝修,也可能影響鄰居,例如拆除時震動或公共區域修繕費用分攤,應事前協調。自己在服務客戶的過程中,都會將自身經驗分享給客戶,幫助客戶依據自身預算與需求評估最適合的作法,只要規劃完善、又有專業團隊協助,老屋翻新仍然可以變成現代化的舒適居所,成為溫馨美好的家園。

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黃俊銘X賣厝阿明X安新建經:陽台外推OK嗎?專家提醒5大缺點

  住商不動產鳳山文化店黃俊銘店長。 圖/黃俊銘提供 陽台可以外推嗎?買陽台外推的房子有哪些注意事項?又有哪些潛在風險?安新建經與賣厝阿明特別邀請住商不動產鳳山文化店店長黃俊銘來為大家解惑,黃俊銘還將分享市場買方對於居住空間的看法與心態。 台灣地狹人稠、寸土寸金,為了多爭取一些室內使用坪數,在過去有很多屋主會將自家房屋的陽台外推,讓居家空間稍微寬敞一點,雖看似室內變大是一件好事,但經整體評估來說其實是 「 弊大於利 」。 陽台承重度較低,建築結構存隱憂 他分析,陽台外推的房子有五大主要缺點。首先,是建築安全上的考量,一般來說,建築物在設計時,陽台區域的載重比跟室內樓地板是無法相比的,換言之,陽台的承重度沒那麼好;外推不僅會影響到原本結構的可能性,後續增建的鋁框、玻璃,以及利用這塊空間所堆放的家具、物品等等也都會增加陽台的載重。 第二,人身安全亦有疑慮,黃俊銘說,多數人為了防盜,陽台外推時大多是整個封起來、或採用鐵窗,而鐵窗也多半是上鎖的,萬一有緊急事件如火災,可能會出現逃生不易的情況。   緊急情況逃生不易,也容易滲漏水 第三,有滲漏水之風險,在實務上,外推之新增結構與陽台本身原有結構的接縫處,畢竟是不同材質,而且又暴露在戶外,使用久了極有可能會漏水,黃俊銘就曾碰過這樣的案例,賣方為此還花了不少錢維修,才處理好漏水情況。 第四,會影響通風、採光,黃俊銘說,通常外推的手法,是把陽台包起來,納入室內空間,無論具體來說是如何施作,大多還是會影響室內空間的通風與採光,降低居住品質。 最後一點也是最重要的,就法律層面來看,陽台外推毫無疑問就是違建,畢竟不在原先的設計建築平面圖中,屬於二次加建,有可能被舉報後就得拆除,或是建管處發現後認定有安全疑慮而貼單拆除。   實際上就是違建,看屋時需留意平面圖 該如何辨識想購買的物件是否有陽台外推?黃俊銘建議,可以請仲介或賣方去地政處調閱建築平面圖,如果原本是有陽台的,上面通常一定會標示,如果現場看屋時,發現原本標示處的空間並沒有陽台,那就是有外推的情況。 假如相中的物件有陽台外推現象,但還是很想買,不妨將 「 恢復原狀 」 也納入選項。黃俊銘說,有些人會有迷思,認為陽台外推是利多因素,能為物件加分,但其實現在人的觀念正在慢慢轉變,多數人更重視通風與採光,也很...

安新熊波比 X 阿明小教室單元: 「老公寓也要成立管委會?」

  阿躍上個月跟女友求婚完,想趁結婚前買間房,開開心心入住當婚房,最近努力在物色適合的物件,由於一開始就不考慮工期長的預售屋及公設比高的新成屋,基本上都往華廈跟公寓在找。 看到的物件條件都有符合,唯獨就差都沒有管委會,再加上高雄城中城重大火災大部分都認定是因為沒有管委會在維護社區共用部分,阿躍心想,到底老公寓有沒有必要成立管委會?不成立會有影響嗎? 今天就拆成以下四個部分來解析 1. 危險公寓大廈強制成立   2. 本來就沒管委會怎麼成立?   3. 召集人的推選程序   4. 社區管委會可以做什麼?   ▌危險公寓大廈強制成立 以往老舊大廈沒有成立管理委員會,罰鍰會是針對整個社區,而根據最新在 111 年 2 月 24 日內政部《公寓大廈管理條例》修正草案,增訂的第 29 條之 1 、第 49 條之 1 ,只要是被認定為有危險疑慮的公寓大廈(危老公寓),政府有要求強制限期成立管理委員會或推選一位管理負責人,假設經過通知及輔導的程序,還是沒有成立管理委員會的老舊危險公寓大廈,將針對「區分所有權人(個別)」裁罰 4 萬元以上 20 萬元以下罰鍰,也就是指可以罰到每一戶。   ▌本來就沒管委會怎麼成立? 根據《公寓大廈管理條例》提到,召開區分所有權人會議會由合法的召集人,也就是管委會的主任委員來發布通知請求召開大會,但是,假設我的社區原先就沒有管委會,就需要先確認在社區規約內有沒有提到推選召集人的程序,但是普遍沒有管委會的社區也沒有規約, 召開大會的管道就會採用「召集人的推選程序」。   ▌召集人的推選程序 同樣在《公寓大廈管理條例》第 25 條第 3 項及《公寓大廈管理條例施行細則》第 7 條有提到 A ‧ 有區分所有權人 2 人以上(越多越好)的書面推選,需載明推選人姓名、地址(確認是否符合區分所有權人條件),經公告 10 日以上生效 B ‧ 沒有其他推選人:假設在公告 10 日內,沒有其他推選人數較多的區分所有權人,則提名的推選人則當選為召集人。 C ‧ 有其他推選人:在推選召集人公告 10 日內,有其他推選人數較多的區分所有權人,則會在被推選次日起算,公告 10 日後當選為召集人。 建議要將公告張貼在社區公佈欄或是大門入口明顯的地方...

房市日常QA『水利地可以蓋鐵皮屋倉庫嗎?』—安新建經幫你找答案

Q: 承租一塊水利地 想問可以蓋一間四面都封起來的鐵皮屋當倉庫嗎?水利地的使用有什麼限制嗎?   A: 詳細解答 根據農田水利法規定,水利地除非證明已沒有水利用途而變更地目,否則不能當作一般建地使用,而且水利用地在使用上必須符合以下相關規定: (一)按現況或水利計畫使用。 (二)水岸遊憩設施(限於原有灌溉埤、池)。 (三)戶外遊樂設施(限為球道及超輕型載具起降場使用)。 (四)採取土石 。 (五)其他經河川或排水管理機關核准者。 (六)再生能源相關設施。 (七)溫泉井及溫泉儲槽。 (八)農村再生設施(依農村再生發展區計畫審核及管理監督辦法規定辦理)。 凡是被編定為某種使用之土地,依照現行法令(非都市土地使用管制規則」第 6 條)規定,均要按照各使用地所容許的使用項目及許可使用細目使用,但是其他法律如果有禁止或限制使用的規定時,就要按其他法令規定辦理。 因此阿健雖合法承租水利地,但不能任意蓋鐵皮屋倉庫,違反水利地的使用規定,否則可能面臨罰鍰,並勒令其限期改善或拆除。 另外,根據農田水利會財產處理要點,出租使用限制如下: (一)租賃土地不得設定地上權。 (二)承租人於租賃土地上建造建物,應以出租人名義為起造人,並登記為出租人所有。 因此在「農田水利會有非事業用不動產出租原則」下,承租人阿健若在租賃土地上建造符合水利法之建物,應以出租人名義為起造人,並登記為出租人所有,但建造費要由承租人阿健自行負擔,且於租賃期間由承租人阿健負責管理維護及修繕。當租賃期限屆滿或租賃契約終止時,承租人阿健應無條件拆除回復原狀點交給出租人,或經出租人同意後按現狀無償點交出租人,或經出租人同意後,另行協議土地及建物之租賃條件續租。 水利地由水利署負責管理,民眾若要使用,只要符合法令的規定,一般都會予以核准。民眾承租使用,對水利用地僅有使用權,與一般承租之契約行為有所不同,若國家有需要,依規定可無條件收回。   參考資料: https://law.coa.gov.tw/glrsnewsout/LawContent.aspx?id=GL000048 法規名稱:     農田水利會有非事業用不動產出租原則 第四章   會有非事業用不動產之出租 htt...