跳到主要內容

郭筱琳X 賣厝阿明x安新建經 買房新手必知要點!專家提4大選房原則:大學附近報酬可期

房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫,不少人開始關注不動產投資,期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資,透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而,對於投資新手而言,如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租,仍是一大挑戰。專家指出,只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動,新手也能在房市中穩健佈局,爭取獲得長期報酬空間。 第一階段:挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出,新手投資者第一個要有的觀念是:「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構,來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品,來符合學生客群;而若是選中純住宅區,則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒,了解區域內的目標客群,才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是,郭店長擁有12年房地產資歷,歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期,對房市脈動有深厚觀察。 她指出,目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩(如川普上任後主張關稅制裁)等多重影響下,大環境雖顯動盪,但對有心投資的人來說,反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時,屋主往往自認房價高、議價空間少;但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候,買方更容易與屋主談判,取得讓利空間,用合理價格大膽買到心儀物件,」郭店長分析。 地點建議:關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面,郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域: 桃園中路重劃區 :被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一,不僅交通便利、南來北往快速可達,距離機場也僅約20分鐘車程,是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 :鄰近台北大學,租屋需求穩定。區域內學校林立,吸引單身、剛結婚的年輕小家庭,且套房出租幾乎常年滿租,空置率極低。 郭店長補充,該區因鄰近機場與台北市,又有就學與就業雙重需求支撐,未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議,投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ,面向學區或小家庭客層,不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例,因鄰近大學與科技園區,有明確的租屋族群,房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同,區域發展穩健,屋源一釋出常迅速去化,再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結,吸引大量工業區通勤人口進駐,居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則,提供新手...

王茹鉉X 賣厝阿明X安新建經 I 老屋翻新增值空間大?業者提4點優勢、考量4成本:預算把關是關鍵

隨著房價高漲,許多人將目光轉向屋齡較高的住宅,雖然購入成本較低,但是若要提升居住品質,就須透過翻新,且翻新後房屋價值也會提高。太平洋房屋泰山加盟店店長王茹鉉表示,翻新雖然具有優勢,但是 30 年以上的老屋可能面臨結構老化、設備陳舊等問題,建議民眾事前做好功課,以求能打造安全且理想的居住環境。 老屋翻新的優勢 1.空間大:相較於新建案,老屋的建坪通常較大,能提供更寬敞的生活空間,適合大家庭或長期置產者。 2.具增值潛力:經過翻新的老屋,不僅提升居住舒適度,轉手時亦更具市場競爭力,增值空間大。 3.安全性提升:老屋普遍存在電線老舊、隔熱不佳等問題,透過翻新可以提高住家安全性。 4.政府補助:政府積極推動老屋翻新,提供多項補助方案,例如內政部推動「112 至 115 年中央都市更新基金補助辦理自行實施更新作業須知」,補助項目涵蓋老舊建築的立面修繕、屋頂防水、外部管線整理、增設電梯、提高耐震能力等共 10 大類,最高可補助工程費用的 50%。民眾可以自行至內政部「我的E政府」網站查詢各縣市詳細補助資訊。 老屋翻新值得嗎?專家建議:量身規劃最重要 面對購買老屋與新成屋的抉擇,不少人感到兩難。王茹鉉指出,老屋翻新的關鍵優勢在於可以依照自身需求重新規劃翻新空間,而且物件的地點通常較成熟,生活機能完備。然而,翻新過程涉及結構評估、設計規劃、工程施作等,若是無法妥善控管,容易發生預算超支或工期延宕等問題。 費用怎麼算? 專家建議預留額外預算 自己對老屋也情有獨鍾的王茹鉉表示,有幾個關鍵問題需要注意。首先是結構風險,由於屋齡較高,老屋可能存在樑柱老化、漏水、壁癌等問題,這些都可能影響翻新成本。其次是時間成本,老屋翻新工程較為繁瑣,涉及拆除、結構補強、水電更新等多道工序,工期較長,可能影響入住時間。此外,還需要考量隱藏成本,除了室內翻修,可能還涉及公共區域修繕或鄰里協調問題,例如管線共用或管委會規範等,都可能導致預算超支。最後是預算控制,老屋翻新費用依房屋狀況、工程規模而異,若是基礎翻修,如管線更新、牆面整修,每坪約 6 至 8 萬元;若是涉及格局變更、打除、防水、耐震補強等,單坪費用可能高達10 萬元以上,因此要翻新的民眾在選擇物件時還是要審慎評估與規劃後續預算,以確保工程順利,也避免超支問題。 專家提醒:老屋翻新事前健檢、預算把關是關鍵 雖然老屋翻新具挑戰,但是透過完善的房屋健檢做把關,交由專業團隊規劃及向政府申請輔助,不僅能提升居住品質,也能增加房屋價值,有意購買老屋翻修的民眾,現在正是把握機會的好時機。王茹鉉建議,可透過以下措施,更安心地購買老屋,並順利進行翻新工程,打造理想的居住環境: ◆事前檢測:以新北市為例-政府工務局供民眾申請免費老屋健檢,提前發現結構問題。 ◆專業協助:無相關經驗者,可以諮詢專業設計師或工程團隊協助評估,避免預算失控。 ◆合約保障:與設計公司或施工單位簽訂合約,明確付款方式、施工內容與完工時間。 ◆驗屋檢測:購買老屋可以委託專業團隊檢測房屋狀況,若是交屋前檢測則應事先與賣方協調。 專家親身經歷:翻新過程的突發狀況 王茹鉉分享,自己曾購買一間 50 年屋齡的透天厝,翻修時拆除頂樓後,發現鄰居增建牆壁的底部是空的,需要額外的強化樓地板結構,導致預算增加。由於老屋狀況複雜,建議要找專業團隊協助,以免工程進行中遇到意料之外的問題。 此外,他提醒,翻新不僅涉及屋內裝修,也可能影響鄰居,例如拆除時震動或公共區域修繕費用分攤,應事前協調。自己在服務客戶的過程中,都會將自身經驗分享給客戶,幫助客戶依據自身預算與需求評估最適合的作法,只要規劃完善、又有專業團隊協助,老屋翻新仍然可以變成現代化的舒適居所,成為溫馨美好的家園。

留言

這個網誌中的熱門文章

落地窗的美觀與風險並存 安新建經顧問潘孝霖提醒相關檢查不可少

  ​ 安新建經顧問師潘孝霖。 圖/潘孝霖提供 七月的高雄,氣溫高達36度,一家運動用品店的二樓落地窗突然爆裂。這起事故引發了不少關注,疑似是因為室內外溫差過大導致玻璃無法承受而破裂。為了讓民眾更清楚地了解落地窗的安全性和安裝注意事項,我們特別採訪了安新建經顧問師潘孝霖來分享關於落地窗的相關知識。 潘孝霖首先帶大家認識落地窗的種類,一般來說,落地窗是指從地板延伸至天花板的大型窗戶,主要有固定式、推拉式和平開式三種形式。固定式落地窗無法打開,主要用於增強採光效果和欣賞窗外景觀。推拉式落地窗多設置在通往陽台的位置,並且搭配紗門,可以開門走出去。平開式落地窗則可向外推或向內拉,提供良好的通風效果。 ▌然而,為什麼許多人嚮往擁有落地窗呢?潘孝霖總結了以下幾個優點: ■ 美觀效果:落地窗將室外景色引入室內,增強空間的藝術感,提升房屋的價值。 ■ 良好採光:讓屋內的視覺更通透,大面積的玻璃窗使陽光充足,使室內空間更加明亮。 ■ 安裝快速:落地窗通常採用鋁型材和玻璃製成,施工相對簡便快捷。 ■ 防止輻射:現代落地窗材質都有阻隔紫外線效果,保護屋內生活者的健康。 當然,任何事情都是一體兩面的,落地窗也有其缺點。潘孝霖說,落地窗安裝在天地牆體建物上是屬異材質結合,故強度跟抗衝擊能力相對較差,如遇颱風或地震就較會有危險性。此外,玻璃的透明性在隱私保護上也是一個問題,故注重隱私的住戶就要注意玻璃的材料選擇。而對於有小孩或多人口居住的家庭來說,落地窗可能有被撞擊或因為冷熱溫差導致意外破裂的危險存在。 ▌如有計劃在家中安裝落地窗,潘孝霖建議考慮以下幾點: ■ 結構安全:若想將實體牆改為落地窗,為確保不會影響到建築結構,應在尺寸和設計上與專業室內設計師或建築師進行評估、確認。 ■ 玻璃強度:一般建議使用厚度至少為8-10毫米的強化玻璃或升級夾層玻璃,但要根據落地窗尺寸進行調整,以提升抗颱風和抗地震之能力。 ■ 隔熱與遮光:選用不同材質的隔熱紙加強窗戶的抗熱與防輻射效果,並搭配不透光的布質窗簾規劃,避免日頭直曬,導致室溫升高。 ■ 日常維護:後續維護保養會影響落地窗使用壽命與外觀,建議使用專用清潔劑和微纖維布清潔玻璃,更能有效去除污漬與延長落地窗使用壽命。 ■ 五金配件:鋁合金材料和密封膠條都會因所在的環境造成老化速度不同,五金件配件更直接影響使用流暢度及過程可能造成的磨損,因此定期...

房市日常QA『水利地可以蓋鐵皮屋倉庫嗎?』—安新建經幫你找答案

Q: 承租一塊水利地 想問可以蓋一間四面都封起來的鐵皮屋當倉庫嗎?水利地的使用有什麼限制嗎?   A: 詳細解答 根據農田水利法規定,水利地除非證明已沒有水利用途而變更地目,否則不能當作一般建地使用,而且水利用地在使用上必須符合以下相關規定: (一)按現況或水利計畫使用。 (二)水岸遊憩設施(限於原有灌溉埤、池)。 (三)戶外遊樂設施(限為球道及超輕型載具起降場使用)。 (四)採取土石 。 (五)其他經河川或排水管理機關核准者。 (六)再生能源相關設施。 (七)溫泉井及溫泉儲槽。 (八)農村再生設施(依農村再生發展區計畫審核及管理監督辦法規定辦理)。 凡是被編定為某種使用之土地,依照現行法令(非都市土地使用管制規則」第 6 條)規定,均要按照各使用地所容許的使用項目及許可使用細目使用,但是其他法律如果有禁止或限制使用的規定時,就要按其他法令規定辦理。 因此阿健雖合法承租水利地,但不能任意蓋鐵皮屋倉庫,違反水利地的使用規定,否則可能面臨罰鍰,並勒令其限期改善或拆除。 另外,根據農田水利會財產處理要點,出租使用限制如下: (一)租賃土地不得設定地上權。 (二)承租人於租賃土地上建造建物,應以出租人名義為起造人,並登記為出租人所有。 因此在「農田水利會有非事業用不動產出租原則」下,承租人阿健若在租賃土地上建造符合水利法之建物,應以出租人名義為起造人,並登記為出租人所有,但建造費要由承租人阿健自行負擔,且於租賃期間由承租人阿健負責管理維護及修繕。當租賃期限屆滿或租賃契約終止時,承租人阿健應無條件拆除回復原狀點交給出租人,或經出租人同意後按現狀無償點交出租人,或經出租人同意後,另行協議土地及建物之租賃條件續租。 水利地由水利署負責管理,民眾若要使用,只要符合法令的規定,一般都會予以核准。民眾承租使用,對水利用地僅有使用權,與一般承租之契約行為有所不同,若國家有需要,依規定可無條件收回。   參考資料: https://law.coa.gov.tw/glrsnewsout/LawContent.aspx?id=GL000048 法規名稱:     農田水利會有非事業用不動產出租原則 第四章   會有非事業用不動產之出租 htt...

安新建經+賣厝阿明「房事辭典」 地籍圖Cadastral map

  ​ 小豆:「阿明~前天有政府機關的人來說地籍圖重新量測,說我家門前有一小塊圍牆佔用到國有土地,可能要拆掉!」 阿明:「天哪,竟然要拆掉!不過為什麼地籍圖還要重量呀?」 小豆:「我有請教安新建經劉易昌執行經理,他幫我上了一課!他最後簡單的說就是”原有的地籍圖年代久遠,可能老早就不符現狀,政府是為了發展與建設需要所以重新測量。”想一想地球經過這麼多年,地殼、地形也是會變動的,你看劉易昌執行經理把關於地籍圖的說明整理得相當清楚,我們來一起看!」 地籍圖簡述: 以地籍線展示每筆土地之相對大小、位置與形狀,並標示有地段、地號的土地說明圖,通常用來當作官方課徵稅收的依據。 關於地籍圖: 地籍圖是指基本地籍圖和宗地圖的總稱,由地籍測量繪製圖,用來表示土地的權屬界線、面積和利用狀況等地籍要素,是地籍調查的主要成果之一。 基本地籍圖是一種大比例尺的地圖,詳細劃分土地所有權或使用權界限,說明土地的權屬、位置、面積等資訊。簡單來說,地籍圖是詳細劃分土地所有權界限的大縮尺地圖,通常用來當作官方課徵稅收的依據。 一、製圖種類:地籍原圖、地籍公告圖、段接續一覽圖、地段圖、鄉(鎮、市、區)一覽圖、直轄市、縣(市)一覽圖、其他。 二、地政謄本可分為地籍謄本和圖類謄本,其中地籍謄本包含土地和建物謄本,主要分為三類: 1.  第一類謄本:    .申請資格: 土地或建物的登記所有權人本人,或依照其他法令有權利申請的人。    .謄本內容: 包含完整的登記人資料,如姓名、地址、身分證字號、出生年月日等。 2.  第二類謄本:    .申請資格: 所有人都可以申請,包括一般民眾和非所有權人。    .謄本內容: 部分資料會因個資法而隱藏,開放給大眾申請。 3.  第三類謄本:    .申請資格: 與土地或建物的登記所有權人在法律上有利害關係者。    .謄本內容: 包含完整的姓名、地址等資料。 三、申請方式: 1.  臨櫃申請: 前往地政事務所或地政便民工作站親自申請紙張謄本。 2.  網路申請: 透過市民服務大平台、網路申領電子謄本網站或地政資訊網路e點通進行申請。 3.  通信申請: 將謄本申請書、足額費用及郵資...