房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫,不少人開始關注不動產投資,期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資,透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而,對於投資新手而言,如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租,仍是一大挑戰。專家指出,只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動,新手也能在房市中穩健佈局,爭取獲得長期報酬空間。 第一階段:挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出,新手投資者第一個要有的觀念是:「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構,來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品,來符合學生客群;而若是選中純住宅區,則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒,了解區域內的目標客群,才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是,郭店長擁有12年房地產資歷,歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期,對房市脈動有深厚觀察。 她指出,目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩(如川普上任後主張關稅制裁)等多重影響下,大環境雖顯動盪,但對有心投資的人來說,反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時,屋主往往自認房價高、議價空間少;但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候,買方更容易與屋主談判,取得讓利空間,用合理價格大膽買到心儀物件,」郭店長分析。 地點建議:關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面,郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域: 桃園中路重劃區 :被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一,不僅交通便利、南來北往快速可達,距離機場也僅約20分鐘車程,是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 :鄰近台北大學,租屋需求穩定。區域內學校林立,吸引單身、剛結婚的年輕小家庭,且套房出租幾乎常年滿租,空置率極低。 郭店長補充,該區因鄰近機場與台北市,又有就學與就業雙重需求支撐,未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議,投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ,面向學區或小家庭客層,不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例,因鄰近大學與科技園區,有明確的租屋族群,房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同,區域發展穩健,屋源一釋出常迅速去化,再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結,吸引大量工業區通勤人口進駐,居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則,提供新手...
金蛇年開春,但房市並未回溫,和去年同期呈現截然不同的態勢,維持冷靜理性的市場氛圍,回歸基本面,以剛性需求以及自住為主,預計上半年的買氣都難以回春,交易量不會有明顯起色,必須等到價格明顯鬆動,交易量才有可能提升。
受到去年央行第七波信用管制影響,房市交易大幅降溫,其中以投資型以及高價值產品受到最嚴重的衝擊。
根據安新建經執行經理丁義峰觀察,今年房市跌勢明顯,目前市場進入盤整,觀望的氣氛濃厚,普遍預期房價下跌的心理,買方持續觀望,儘管賣方的價格還未有明顯鬆動,但是隨著交易量持續萎縮,房價勢必進一步面臨修正。
丁義峰分析,目前影響房市交易的三項重要因素:
第一為貨幣政策和利率走向,短期內不會降息,影響購屋意願。
目前台灣貨幣政策持續偏向緊縮,維持高利率政策以應對通膨,預計短期內不會降息。而台灣利率,也受到美國聯準會升降息牽動,美國總統川普上任後,強調關稅政策,更加推升通膨疑慮,美國可能將選擇保持較高利率,以防止通膨惡化。若利率持續維持在高檔,提高購屋成本,增加房貸負擔,自然也就會降低民眾購屋意願。
第二為政府政策向,預期今年沒有放寬跡象。
政策一直是主導房市走向的關鍵因素。新青安貸款上路後,刺激房市交易量,迎來一波購屋熱潮,各地湧現看屋潮,甚至造成搶購熱潮,去年央行為抑制市場投機炒房,推出第七波信用管制,針對餘屋貸款、公司法人及自然人購置住宅貸款設定更為嚴格的貸款條件,使得第四季的買氣驟降。
雖然目前央行未再提出新一波信用管制措施,但是仍強調未來將繼續檢視信用管制措施的執行成效,並且適時調整相關措施內容,由於政府目前立場明確,希望抑制房價,因此預期至今年年底,政策仍不會有所放寬。
又新版囤房稅即將開徵,若屋主看不到未來價格有持續上揚的走勢,在考量稅務的情況下,不想持有那麼多間房子,就有可能讓利出售,因此可能將加大價格下修的力道。
第三則為國際經濟局勢環境變化混沌,充滿不確定性。
房市和經濟景氣變化息息相關,若是台灣科技業的發展持續暢旺,將會持續帶動房市需求,然而,如果景氣出現狀況,企業縮減投資,就會影響民眾購屋意願。隨著美國總統川普再次執政,關稅政策是否引發保護主義盛行,形成貿易戰,影響全球景氣,充滿了諸多不確定性。
丁義峰總結,以種種條件來看,不論是哪一方面,目前房市都看不到可以帶動今年房市的利多消息。
綜合利率、政策、景氣三方面,利率維持高檔,資金緊縮缺乏動能,預期今年的房市全面冷靜理性,買方購屋態度轉趨保守,回歸基本需求。然而,儘管量縮價跌,但預期性通膨,加上剛性需求仍在,價格雖然有所修正,但是應該不會有大幅度的下滑。
買方「耐心尋找、理性成交」 賣方「適度讓步、及早成交」
相較於去年上半年買房子必須追價,今年轉入買方市場,丁義峰建議,「耐心尋找、理性成交」,有購屋需求的自住型買方,可以趁機篩選適合的物件,看到心儀的房子,就可以理性大膽議價。
丁義峰也提醒,買方不必一味等待追逐更低價,儘管房價會有所修正,但是通膨預期心理之下,跌幅仍然有限,精華區域跌幅為3%到5%,外圍區域則可能有8%到10%的修正空間。
由於政府貸款緊縮,目前利率位於高檔,在購屋資金配置方面,買方也須多加留意,規劃財務時要更為謹慎,注意貸款條件,評估自身還款能力,自備款多準備一點,避免過度槓桿操作。
若是今年有計畫出售房子,丁義峰建議賣方「適度讓步、及早成交」,以更靈活彈性的價格策略,在目前起跌段,爭取及早成交。
根據內政部「內政統計週報」與市場業者預估,2027年以前,將有近40萬戶新成屋陸續完工交屋,市場供應量將大幅增加,在資金緊縮、供給增加狀況下,下跌是必然趨勢,賣方不應對價格過於堅持。
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