丁義峰X賣厝阿明X安新建經房市回歸 I「理性冷靜」川普政府帶來不確定性

金蛇年開春，但房市並未回溫，和去年同期呈現截然不同的態勢，維持冷靜理性的市場氛圍，回歸基本面，以剛性需求以及自住為主，預計上半年的買氣都難以回春，交易量不會有明顯起色，必須等到價格明顯鬆動，交易量才有可能提升。 受到去年央行第七波信用管制影響，房市交易大幅降溫，其中以投資型以及高價值產品受到最嚴重的衝擊。 根據安新建經執行經理丁義峰觀察，今年房市跌勢明顯，目前市場進入盤整，觀望的氣氛濃厚，普遍預期房價下跌的心理，買方持續觀望，儘管賣方的價格還未有明顯鬆動，但是隨著交易量持續萎縮，房價勢必進一步面臨修正。 丁義峰分析，目前影響房市交易的三項重要因素： 第一為貨幣政策和利率走向，短期內不會降息，影響購屋意願。 目前台灣貨幣政策持續偏向緊縮，維持高利率政策以應對通膨，預計短期內不會降息。而台灣利率，也受到美國聯準會升降息牽動，美國總統川普上任後，強調關稅政策，更加推升通膨疑慮，美國可能將選擇保持較高利率，以防止通膨惡化。若利率持續維持在高檔，提高購屋成本，增加房貸負擔，自然也就會降低民眾購屋意願。 第二為政府政策向，預期今年沒有放寬跡象。 政策一直是主導房市走向的關鍵因素。新青安貸款上路後，刺激房市交易量，迎來一波購屋熱潮，各地湧現看屋潮，甚至造成搶購熱潮，去年央行為抑制市場投機炒房，推出第七波信用管制，針對餘屋貸款、公司法人及自然人購置住宅貸款設定更為嚴格的貸款條件，使得第四季的買氣驟降。 雖然目前央行未再提出新一波信用管制措施，但是仍強調未來將繼續檢視信用管制措施的執行成效，並且適時調整相關措施內容，由於政府目前立場明確，希望抑制房價，因此預期至今年年底，政策仍不會有所放寬。 又新版囤房稅即將開徵，若屋主看不到未來價格有持續上揚的走勢，在考量稅務的情況下，不想持有那麼多間房子，就有可能讓利出售，因此可能將加大價格下修的力道。 第三則為國際經濟局勢環境變化混沌，充滿不確定性。 房市和經濟景氣變化息息相關，若是台灣科技業的發展持續暢旺，將會持續帶動房市需求，然而，如果景氣出現狀況，企業縮減投資，就會影響民眾購屋意願。隨著美國總統川普再次執政，關稅政策是否引發保護主義盛行，形成貿易戰，影響全球景氣，充滿了諸多不確定性。 丁義峰總結，以種種條件來看，不論是哪一方面，目前房市都看不到可以帶動今年房市的利多消息。 綜合利率、政策、景氣三方面，利率維持高檔，資金緊縮缺乏動能，預期今年的房市全面冷靜理性，買方購屋態度轉趨保守，回歸基本需求。然而，儘管量縮價跌，但預期性通膨，加上剛性需求仍在，價格雖然有所修正，但是應該不會有大幅度的下滑。 買方「耐心尋找、理性成交」　賣方「適度讓步、及早成交」 相較於去年上半年買房子必須追價，今年轉入買方市場，丁義峰建議，「耐心尋找、理性成交」，有購屋需求的自住型買方，可以趁機篩選適合的物件，看到心儀的房子，就可以理性大膽議價。 丁義峰也提醒，買方不必一味等待追逐更低價，儘管房價會有所修正，但是通膨預期心理之下，跌幅仍然有限，精華區域跌幅為3%到5%，外圍區域則可能有8%到10%的修正空間。 由於政府貸款緊縮，目前利率位於高檔，在購屋資金配置方面，買方也須多加留意，規劃財務時要更為謹慎，注意貸款條件，評估自身還款能力，自備款多準備一點，避免過度槓桿操作。 若是今年有計畫出售房子，丁義峰建議賣方「適度讓步、及早成交」，以更靈活彈性的價格策略，在目前起跌段，爭取及早成交。 根據內政部「內政統計週報」與市場業者預估，2027年以前，將有近40萬戶新成屋陸續完工交屋，市場供應量將大幅增加，在資金緊縮、供給增加狀況下，下跌是必然趨勢，賣方不應對價格過於堅持。