房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫,不少人開始關注不動產投資,期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資,透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而,對於投資新手而言,如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租,仍是一大挑戰。專家指出,只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動,新手也能在房市中穩健佈局,爭取獲得長期報酬空間。 第一階段:挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出,新手投資者第一個要有的觀念是:「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構,來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品,來符合學生客群;而若是選中純住宅區,則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒,了解區域內的目標客群,才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是,郭店長擁有12年房地產資歷,歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期,對房市脈動有深厚觀察。 她指出,目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩(如川普上任後主張關稅制裁)等多重影響下,大環境雖顯動盪,但對有心投資的人來說,反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時,屋主往往自認房價高、議價空間少;但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候,買方更容易與屋主談判,取得讓利空間,用合理價格大膽買到心儀物件,」郭店長分析。 地點建議:關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面,郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域: 桃園中路重劃區 :被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一,不僅交通便利、南來北往快速可達,距離機場也僅約20分鐘車程,是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 :鄰近台北大學,租屋需求穩定。區域內學校林立,吸引單身、剛結婚的年輕小家庭,且套房出租幾乎常年滿租,空置率極低。 郭店長補充,該區因鄰近機場與台北市,又有就學與就業雙重需求支撐,未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議,投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ,面向學區或小家庭客層,不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例,因鄰近大學與科技園區,有明確的租屋族群,房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同,區域發展穩健,屋源一釋出常迅速去化,再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結,吸引大量工業區通勤人口進駐,居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則,提供新手...
合資買房夯 掌握這些關鍵遠離風險糾紛
隨著房價居高不下,不少人選擇與親友或伴侶合資買房,以減輕購屋負擔。然而,合資買房雖然能分擔財務壓力,但若是缺乏完善規劃,未來可能衍生各種糾紛,甚至影響彼此關係。針對合資買房的關鍵問題,明深地政士事務所代書嚴意情提供了專業建議。
▋對象與貸款影響
合資買房在法律上並沒有限制對象,理論上任何人都能合資購屋。然而,貸款的條件會因為合資者的關係而有所不同。一般而言,夫妻或親屬共同申請貸款較容易獲得銀行批准,而且財力合併審核可以增加核貸機率。而朋友之間的合資,則可能被銀行視為投資行為,進而影響貸款成數與利率。此外,在政府限貸政策下,如果合資購屋申請新青安貸款,若銀行認定為投資性質,可能會被直接拒貸。
▋合資買房的優點
降低購屋負擔:合資買房可以分攤購屋成本,包括頭期款、貸款與相關稅費,降低個人經濟負擔。
貸款條件較優:夫妻或親屬合資時,銀行通常會合併財力審核,有助於核貸時爭取到更好的條件。
享居住或收益:無論是自住或出租,合資買房可以滿足居住需求或帶來租金收益,提升資產效益。
▋合資買房的風險
產權糾紛:若未事先訂立合資協議,明確約定出資比例、使用權與未來處置方式,可能引發爭議。
信用風險:合資者的財務狀況會相互影響,若其中一方無法履行付款義務,可能導致房產被查封,並影響所有共同貸款人的信用紀錄。
處置困難:房產出售需所有合資者同意,若意見分歧,可能導致交易受阻,甚至影響投資報酬。
▋檢視自己是否適合合資買房
在決定是否合資買房前,應先檢視自身的財務狀況與目標,並考量以下幾點:
■ 對金錢不計較:合資過程易涉及額外費用或日常開銷,因此會產生分配問題,若對金錢較在意者就不太適合。
■ 夫妻合資規劃:若雙方皆未使用首購資格,可以考慮將房產登記於一方名下,未來換屋時另一方仍可以保有首購資格。
■ 具共識與計畫:合資者應對資金管理、房屋使用及未來處置有一致共識,避免後續可能產生之爭議。
■ 高總價標的物:如土地或豪宅等高價資產,合資投資可以分攤資金壓力,此時建議採用共同登記。
■ 財務收入穩定:合資者們是否有穩定收入,是否有長期負擔房貸與相關費用之能力。
■ 各別信用狀況:合資對象的個人信用狀況若是良好,可以避免影響貸款之外,也能降低未來發生不可控的風險。
■ 對風險承受度:若合資者發生財務問題,可以立即有應對方案,避免影響自身權益。
嚴意情代書指出,無論是採用共同登記或單獨登記的合資買房都務必簽訂合資協議書,明確約定各別的出資比例、後續款項及房貸等的支付方式、房子的使用權與出租管理、未來出售時的價格範圍與共識,最重要的是未來的撤資與退場機制。因為合資買房最常見的爭議在於撤資問題。許多合資者未事先規劃退場機制,導致日後出現資金需求時,難以順利處理自己的權利部分。
代書分享一件其服務且印象相當深刻的案件,他協助一對夫妻共同出資購屋,登記在妻子名下,在房子交屋半年過後突然接到法院查封通知,因為妻子在20年前曾為他人擔任保證人卻不知已經承擔此債務。類似情況倘若購屋當時有簽署合資協議書,就有機會能透過興訟判決來要求返還另一方付出之資金權利。嚴意情代書提醒,若要合資買房,務必審慎檢視合資者的財務情況,以免合資房子的產權受到合資者之牽連。
明深地政士事務所 主辦代書 嚴意情 https://mingsland.com/
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