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郭筱琳X 賣厝阿明x安新建經 買房新手必知要點！專家提4大選房原則：大學附近報酬可期

房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
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黃惠爭X 賣厝阿明X安新建經 I 2025年南台灣房市崛起——高雄漲勢驚人，屏東穩步成長

​ 近年來，南台灣房市持續受到產業發展與交通建設的推動，尤其高雄與屏東地區的變化備受矚目。根據中信房屋屏東廣東加盟店店東黃惠爭的觀察，高雄的美術館特區與農16特區在過去三年內房價漲幅驚人，達到40%至50%，而屏東則因高鐵延伸與重大建設，房市呈現穩步成長趨勢。 高雄房市熱區持續擴張 黃惠爭指出，高雄美術館與農16特區主要是因其地理位置優越，鄰近蛋白區如楠梓與橋頭，帶動周邊房市熱潮。然而，屋齡較高的舊大樓受市場青睞程度較低，價格成長也就較為停滯。此外，政府的信用管制政策初期對市場造成影響，使買氣一度降溫，但隨著市場適應，交易量逐步回穩。 展望未來，高雄仍具高度發展潛力的區域包括美術館、左營區以及橋頭重劃區，這些地區因基礎建設與產業進駐，將持續吸引自住客與投資人關注。 屏東穩健發展 內埔成新亮點 相較於高雄的快速飆漲，屏東房價雖然上升，但整體漲幅較為和緩。黃惠爭認為，屏東房市的成長動能主要來自於交通與醫療建設，例如高鐵延伸計畫及義大醫院即將營運，其中內埔鄉因屏科大及周邊重大企業進駐，發展潛力可期，且該區域地理位置鄰近南二高，連接高雄、台南交通便利，未來有望吸引更多剛性需求買盤。 低總價小豪宅成市場新機會 針對2025年的房市機會點，黃惠爭認為「低總價小豪宅」將成為市場主流產品，因其符合年輕購屋族與首購族的需求。此外，他也提醒有意購房的民眾，由於土地與建材價格持續上漲，房價大幅下跌的可能性不高，因此建議買家若有需求應及早入市，把握購屋時機。 專家提醒：安全交易至關重要 黃惠爭分享幾年前服務過在內埔工業區一間透天厝的買賣，最初當時成交價約1000萬至1200萬。後來該客戶欲出售，黃店東又以1520萬成功找到買方出售房產，但在持有期間，客戶共辦理了四胎貸款，且貸款金額累積至1370萬。黃店東為保障買賣標的價金安全，該筆交易透過履約保證來把關，降低了風險並讓買方成功購得滿意的物件。 在房市持續升溫的情況下，房產不僅是一種居住選擇，更是一項長期的資產配置。黃惠爭強調，消費者應選擇信譽良好的房仲與履保機構進行交易，以確保交易安全，避免後續產權糾紛。 整體而言，南台灣房市在產業發展與政策影響下，未來具成長潛力。有意購房的民眾來說，可選擇具增值潛力的區域、評估自身財務條件，將是2025年房市布局的關鍵。 【FB】 ●中信房屋屏東加盟店 粉絲團 https://www.facebook.com/house7368555/ 【LINE @】 ●中信房屋 屏東廣東加盟店 https://linevoom.line.me/user/_dVy6qTCgRYh-Oksbh_cta8m_Yx8oQW5xG6QuuhQ
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房市日常QA『水利地可以蓋鐵皮屋倉庫嗎？』—安新建經幫你找答案

Q: 承租一塊水利地 想問可以蓋一間四面都封起來的鐵皮屋當倉庫嗎？水利地的使用有什麼限制嗎？   A: 詳細解答 根據農田水利法規定，水利地除非證明已沒有水利用途而變更地目，否則不能當作一般建地使用，而且水利用地在使用上必須符合以下相關規定： （一）按現況或水利計畫使用。 （二）水岸遊憩設施（限於原有灌溉埤、池）。 （三）戶外遊樂設施（限為球道及超輕型載具起降場使用）。 （四）採取土石 。 （五）其他經河川或排水管理機關核准者。 （六）再生能源相關設施。 （七）溫泉井及溫泉儲槽。 （八）農村再生設施（依農村再生發展區計畫審核及管理監督辦法規定辦理）。 凡是被編定為某種使用之土地，依照現行法令（非都市土地使用管制規則」第 6 條）規定，均要按照各使用地所容許的使用項目及許可使用細目使用，但是其他法律如果有禁止或限制使用的規定時，就要按其他法令規定辦理。 因此阿健雖合法承租水利地，但不能任意蓋鐵皮屋倉庫，違反水利地的使用規定，否則可能面臨罰鍰，並勒令其限期改善或拆除。 另外，根據農田水利會財產處理要點，出租使用限制如下： （一）租賃土地不得設定地上權。 （二）承租人於租賃土地上建造建物，應以出租人名義為起造人，並登記為出租人所有。 因此在「農田水利會有非事業用不動產出租原則」下，承租人阿健若在租賃土地上建造符合水利法之建物，應以出租人名義為起造人，並登記為出租人所有，但建造費要由承租人阿健自行負擔，且於租賃期間由承租人阿健負責管理維護及修繕。當租賃期限屆滿或租賃契約終止時，承租人阿健應無條件拆除回復原狀點交給出租人，或經出租人同意後按現狀無償點交出租人，或經出租人同意後，另行協議土地及建物之租賃條件續租。 水利地由水利署負責管理，民眾若要使用，只要符合法令的規定，一般都會予以核准。民眾承租使用，對水利用地僅有使用權，與一般承租之契約行為有所不同，若國家有需要，依規定可無條件收回。   參考資料： https://law.coa.gov.tw/glrsnewsout/LawContent.aspx?id=GL000048 法規名稱：     農田水利會有非事業用不動產出租原則 第四章   會有非事業用不動產之出租 htt...
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安新建經地政士推薦單元-「共創交易安全的守護者-林庚芳代書」

景氣起伏多變，各行各業都面臨挑戰，烽瑋地政士事務所的林庚芳，選擇打「團體戰」為主要經營策略，攜手各家房屋仲介拓展案源。對她來說，仲介們是最佳戰友，地政專業知識則是她打仗的武器，至於最高指導原則，則是做好每一件案子、維護交易安全。 原本從事會計工作的林庚芳，在結婚生子後，想要轉換跑道，便鎖定地政領域，先報考公務員，「結果還真的被我考上了！可惜是在南投，我家在彰化，孩子又還小，實在沒辦法去。」後來，林庚芳決定改考工時相對彈性的代書，順利考取後，於民國86年入行。 服務精神至上，超級任務也不怕 在彰化自宅開設事務所的林庚芳，由於地緣關係，常接到農地或祭祀公業等相關案件，有時候不僅案件內容複雜，牽涉到的當事人們又有許多「人情糾葛」，相當棘手，而林庚芳的處理原則是：「當自己在做服務業」。 比方說，她曾經多次遇到農地繼承案，要繼承的兄弟們人數多、感情差，為了讓案子有所進展，林庚芳就耐著性子跟繼承人們協調，就情、理、法各層面，詳細溝通。 又比方說，林庚芳曾經手一塊土地，其中一位共同持有人在日據時代去南洋當兵之後，便不知去向，其他持有人也都經過買賣轉手，她便展開「超級任務」，運用各種專業知識與人脈尋人，花了好幾個月才找到關鍵人。 掌握三原則，攜手仲介拓展案源 林庚芳坦言，如今代書市場頗為飽和，光憑自己單打獨鬥，很難拓展案源，如果想要案量多一點，還是得跟房屋仲介合作。若想跟仲介合作愉快，她分享，首先，要配合度高、隨傳隨到，「把自己當成7-11就對了！畢竟仲介的工作時間很長，簽約時間更是不一定，不管是半夜、或是周末，需要代書出動時，就得到。」 其次，是要夠專業，不管是土地問題、貸款問題，只要林庚芳在，一定全部幫到底，甚至還常有仲介私下請教專業知識，她也都知無不言。第三點，也是最重要的一點，就是角色要中立、讓人信賴，絕對不可因為私利，偏袒特定人，林庚芳強調，代書的職責，就是顧好交易安全。 能傳家的好事業，大小兒子接衣缽 代書工作，不僅讓林庚芳與先生共同養大了孩子，更被林庚芳視為「能傳家的好事業」。她透露，80年次的大兒子出社會後，就先去當了兩年的房仲業務、歷練一番，然後再回自家事務所做代書；至於小兒子目前也在政治大學地政系就讀，未來也可能走這一行。 大、小兒子之所以願意繼承衣缽，林庚芳說，於公，是因為代書工作有其專業門檻、市場需求也穩定，在...
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