房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫,不少人開始關注不動產投資,期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資,透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而,對於投資新手而言,如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租,仍是一大挑戰。專家指出,只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動,新手也能在房市中穩健佈局,爭取獲得長期報酬空間。 第一階段:挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出,新手投資者第一個要有的觀念是:「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構,來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品,來符合學生客群;而若是選中純住宅區,則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒,了解區域內的目標客群,才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是,郭店長擁有12年房地產資歷,歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期,對房市脈動有深厚觀察。 她指出,目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩(如川普上任後主張關稅制裁)等多重影響下,大環境雖顯動盪,但對有心投資的人來說,反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時,屋主往往自認房價高、議價空間少;但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候,買方更容易與屋主談判,取得讓利空間,用合理價格大膽買到心儀物件,」郭店長分析。 地點建議:關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面,郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域: 桃園中路重劃區 :被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一,不僅交通便利、南來北往快速可達,距離機場也僅約20分鐘車程,是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 :鄰近台北大學,租屋需求穩定。區域內學校林立,吸引單身、剛結婚的年輕小家庭,且套房出租幾乎常年滿租,空置率極低。 郭店長補充,該區因鄰近機場與台北市,又有就學與就業雙重需求支撐,未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議,投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ,面向學區或小家庭客層,不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例,因鄰近大學與科技園區,有明確的租屋族群,房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同,區域發展穩健,屋源一釋出常迅速去化,再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結,吸引大量工業區通勤人口進駐,居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則,提供新手...
鴻安房屋店長柯宗翰。 圖/柯宗翰提供 政府祭出限貸令之後,各家銀行紛紛收緊不動產相關放款,讓房市頓失活水,不少購屋者壓力山大,只能想辦法籌錢,還有些自住客貸款成數不如預期,導致裝潢或購置家電家具的資金緊繃;若想運用裝潢貸款來解決這類問題,有哪些注意事項呢?安新建經與賣厝阿明今天邀請鴻安房屋店長柯宗翰來替大家解惑,並分享相關撇步。 人是英雄錢是膽,資金向來是不動產市場最關鍵的要素,然而,近日政府收緊銀根後,已對市況與信心造成影響。對於有實際需求,想尋求裝潢貸款或其他資金來源者, 柯宗翰 建議,目前有四大管道較為適合,不妨多方比較找出最適合自己的選擇。 裝潢貸款常需搭配房貸,亦可善用增、轉貸 首先,是銀行的裝潢貸款, 柯宗翰 說,這通常需要搭配房貸合併申請,例如房貸八成、裝潢貸款一成等等,金額多寡跟實際成數則看個人條件,目前包括富邦、凱基、中信、玉山、遠東等銀行都有承作。這類裝潢貸款跟房貸綁在一起的方案,申請時可能需要權狀資料、買賣合約書、之前貸款的還款證明等,至於是否需要裝潢合約書跟報價單,則看各家申請銀行的規定;還款年限方面,有時會拉到跟房貸差不多,例如有 20 、 30 年之久,還款壓力相對較小。 第二,是房屋轉貸或增貸,他舉例,假若原本房貸設定是 30 年,已還 15 年後,房子又坐落在有增值性的地段,銀行鑑價金額高,就能讓貸款額度提升,再貸出來的錢就可做其他利用。這類增加貸款的方式,好處是能用房貸利率做申請,不過前提是要還款紀錄正常,不能有遲繳或違規。柯宗翰指出,這種方式雖然能達到擴充資金的目的,但嚴格來說並非裝潢貸款,故貸款時要確認銀行是否有運用之限制。 信貸方便快速,政府專案審核嚴、條件優 第三,是申請信用貸款,利率從 2.5% 到 4% 、 5% 都有,還款年限大約五至七年,少數銀行可能提供寬限期,但一般情況下多為無寬限期,並以本息攤還居多,柯宗翰分享,可以優先向經常往來的銀行申請,若個人的條件不錯,又是銀行的優質客戶,有機會申請到有利的核貸條件;信貸的優點,是核貸快速,也不用提供抵押品,只要 18 歲以上,備妥身分證、財力證明和薪轉證明等等就能送件,部分銀行還有開放網路或電話申辦,柯宗翰說曾有客戶提交申請後,不到一小時就收到撥款。如果是信用有瑕疵、沒辦法提供收入證明,或年紀較大者,較常見的情況是用房屋作二胎借款,不過這種貸款的利率高, 4%...