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張雲維X賣厝阿明X安新建經 I 新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹

新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹 ​ 近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策,且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案,民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼,但據內政部統計,全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶,占總體住宅一半以上,要在短期內全面更新重建,不切實際,也緩不濟急,故除了傳統都更外,新北市亦有簡易都更方案可供參考。 什麼是微型都更? 自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》,提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後,各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等),許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更(微型都市更新=簡易都更)是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式,主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質,適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新,微型都更的規模較小、程序較為簡化,更適合那些難以達成大規模整合的區域。 ※微型都更(簡易都更)vs 傳統都更主要差異 項目 微型都更(簡易都更) 傳統都更 適用範圍 小基地(如單棟建築、公寓) 大面積基地(如整個街廓、社區) 參與住戶 住戶數少,協商較容易 住戶數多,意見分歧可能較大 推動方式 可由單一建物所有權人或少數住戶發起 需整合較多住戶,通常由建商、政府或專業整合團隊主導 審核程序 程序較簡化,申請流程較快 需經過較繁瑣的法規審查 改建彈性 主要以單棟建築或小型社區為單位, 改建彈性高 規模較大,可能涉及都市計畫調整 施工時間 施工期較短,影響範圍較小 需長期規劃,施工期較長 政府補助 可能享有較小規模的補助 通常有較大規模的獎勵與補助 常見案例 老舊公寓加強耐震、外牆翻新、增設電梯 全面拆除重建、容積獎勵、街區再造 微型都更的優勢與申請進行方式(以新北市簡易都更為例)? 微型都更的推動免除了強拆的爭議,大幅減少了推動的困難度,另也具備以下三大優勢條件,因此整體申請門檻較低,適合給想都更但目前遇到整合困難的民眾做參考,張經理也一併告訴大家想申請的民眾應該要從何著手 ※3大優勢條件: 整合門檻較低:不需要大規模整合土地,單棟建築也能申請。 住戶協商簡單:住戶較少,意見統一...

柯宗翰X賣厝阿明X安新建經 | 裝潢貸款怎麼貸才划算? 達人曝4管道

  鴻安房屋店長柯宗翰。 圖/柯宗翰提供 政府祭出限貸令之後,各家銀行紛紛收緊不動產相關放款,讓房市頓失活水,不少購屋者壓力山大,只能想辦法籌錢,還有些自住客貸款成數不如預期,導致裝潢或購置家電家具的資金緊繃;若想運用裝潢貸款來解決這類問題,有哪些注意事項呢?安新建經與賣厝阿明今天邀請鴻安房屋店長柯宗翰來替大家解惑,並分享相關撇步。 人是英雄錢是膽,資金向來是不動產市場最關鍵的要素,然而,近日政府收緊銀根後,已對市況與信心造成影響。對於有實際需求,想尋求裝潢貸款或其他資金來源者, 柯宗翰 建議,目前有四大管道較為適合,不妨多方比較找出最適合自己的選擇。 裝潢貸款常需搭配房貸,亦可善用增、轉貸 首先,是銀行的裝潢貸款, 柯宗翰 說,這通常需要搭配房貸合併申請,例如房貸八成、裝潢貸款一成等等,金額多寡跟實際成數則看個人條件,目前包括富邦、凱基、中信、玉山、遠東等銀行都有承作。這類裝潢貸款跟房貸綁在一起的方案,申請時可能需要權狀資料、買賣合約書、之前貸款的還款證明等,至於是否需要裝潢合約書跟報價單,則看各家申請銀行的規定;還款年限方面,有時會拉到跟房貸差不多,例如有 20 、 30 年之久,還款壓力相對較小。 第二,是房屋轉貸或增貸,他舉例,假若原本房貸設定是 30 年,已還 15 年後,房子又坐落在有增值性的地段,銀行鑑價金額高,就能讓貸款額度提升,再貸出來的錢就可做其他利用。這類增加貸款的方式,好處是能用房貸利率做申請,不過前提是要還款紀錄正常,不能有遲繳或違規。柯宗翰指出,這種方式雖然能達到擴充資金的目的,但嚴格來說並非裝潢貸款,故貸款時要確認銀行是否有運用之限制。 信貸方便快速,政府專案審核嚴、條件優 第三,是申請信用貸款,利率從 2.5% 到 4% 、 5% 都有,還款年限大約五至七年,少數銀行可能提供寬限期,但一般情況下多為無寬限期,並以本息攤還居多,柯宗翰分享,可以優先向經常往來的銀行申請,若個人的條件不錯,又是銀行的優質客戶,有機會申請到有利的核貸條件;信貸的優點,是核貸快速,也不用提供抵押品,只要 18 歲以上,備妥身分證、財力證明和薪轉證明等等就能送件,部分銀行還有開放網路或電話申辦,柯宗翰說曾有客戶提交申請後,不到一小時就收到撥款。如果是信用有瑕疵、沒辦法提供收入證明,或年紀較大者,較常見的情況是用房屋作二胎借款,不過這種貸款的利率高, 4%...

丁義峰X賣厝阿明X安新建經 | 房產持分比例必懂!專家解析關鍵 避免爭議

  安新建經台北區執行經理丁義峰。 照片/丁義峰提供 房屋的共同持分比例不僅決定產權人之間的權益分配,對未來房產的貸款、出售及稅務優惠都會產生直接的影響。阿明邀請安新建經台北區執行經理丁義峰來為大家說明,如何在產權共同持分比例時避免後續爭議? 產權持分比例通常取決於購買、繼承或贈與的方式。在繼承時若沒有遺囑或特殊約定,產權通常會依法平均分配,例如四名繼承人共同繼承房屋時,每人將平均持有四分之一的產權;若長輩生前有遺囑或經協商同意,比例便可重新分配,例如長子獲得二分之一,其他三人平分剩餘的二分之一。 此外,購房時的產權持分也需依實際情況決定,夫妻共同購房若無特別約定,比例通常為各 50% ;若一方出資較多,則可在購房合約中明確訂定,例如 7 比 3 的比例,以確保出資與產權相符。持分比例的重要性在於,它直接關係到房產處置的權利與義務分配,持分比例較高者擁有更大的決策權利,無論在出售、出租或其他管理方面都具有一定的主導性。丁義峰提醒,無論是繼承、贈與還是購買,持分比例應透過法律文件紀錄為準,以避免產生後續紛爭或造成自身權益的受損。 丁義峰指出,在買賣房屋時,應留意房屋與土地的持分比例是否一致,避免稅務權益受損。根據稅務局的表示,土地所有權人出售之土地,如該房屋所有權屬本人或其配偶、直系親屬或與他人共有時,出售時「自用住宅用地稅率」之適用面積應按房屋持分比例計算,具體計算如下: 案例說明: 張大哥與張小妹共同持有一棟房屋及其土地 240 平方公尺 ,房屋持分比例為 1/3 及 2/3 ,土地持分比例則各為 1/2 : ◎張大哥:因房屋持分 1/3 , 240 平方公尺的土地中,僅有 80 平方公尺可適用 10% 自用住宅優惠稅率,其餘 40 平方公尺則按一般稅率課稅。 ◎張小妹:因持分比例為 2/3 ,她所持有的 120 平方公尺,就可全部適用優惠稅率。 丁義峰強調,房屋的共同持分牽涉到繼承、出資比例及稅務優惠等各個環節,若處理不當,往往會引發家庭紛爭或支出額外的稅賦。因此,無論是在繼承房產、夫妻共購房屋,或是日後進行房產買賣時,都建議透過專業人士協助,確保比例分配清晰,並有法律相關登記,以確保產權人的權益。 新聞來源: https://house.udn.com/house/story/123593/8441904

王昱涵X賣厝阿明X安新建經 | 網友疑惑:出借名買房會影響未來購屋資格嗎?

  安新建經業務顧問王昱涵。 圖/王昱涵提供 近期有網友提問,朋友因婚姻即將破裂,想將房產登記在他的名下以避免財產分割。他擔憂,未來自己購買第一間房子時,是否會因此喪失首購優惠。為了解借名買房的實際風險,阿明邀請安新建經業務顧問王昱涵,來針對出借名買房的情況進行分析與說明。 ▌借名買房常發生在以下幾種情形: Ø     稅務規劃:透過借名降低地價稅或房產相關稅負。 Ø     信用問題:借款人信用不佳,無法申請貸款,透過他人名義購屋。 Ø     隱藏財產:避免婚姻財產分割等情況,不讓房產在自己名下。 Ø     負債責任:因背負債務問題,將資產轉移到他人名下。 Ø     投資需求:透過借用別人名取得貸款優惠或特定稅務資格。 王昱涵指出,借名買房看似能解決問題,實則暗藏法律與財務風險。首先是信用風險,若借名人未能如期償還貸款,出名人信用會因此受到影響。其次,法律責任不容忽視,若房產交易涉及超貸或其他犯罪行為,借名人與出名人可能因涉嫌不法行為被追究法律責任。此外,還有相關的稅務負擔,出名人在出售借名房產時,需承擔房地合一稅等稅賦。倘若出名人是有購房規劃的首購族,借名買房更可能直接影響未來的購屋條件,不僅喪失首購資格,還可能面臨更高利率及較低的貸款額度,故應謹慎評估。 依據現行政策,首購族需符合「名下無自有住宅」的條件,才能享有首購優惠貸款或較高成數的貸款額度。然而,一旦進行借名登記,出名登記人的系統記錄就顯示名下有房產,即便實際上並未持有,也會失去首購資格。日後申請貸款時,可能面臨失去優惠利率及貸款成數下降的問題。王昱涵指出,這對首購族來說是直接影響購屋成本的問題,有可能導致自身購屋計劃延遲甚至因而中斷。 此外,借名登記可能潛藏法律風險問題。例如,若出名人或借名人出現財務糾紛,該房產將可能被認定為債務追償標的。甚至,若借名人利用房產進行借貸詐欺,出名人也有可能被追究連帶責任。 王昱涵建議,民眾如要使用借名登記,這些涉及財務的情況,應慎重評估,並諮詢專業仲介、地政士或法律顧問,尋求誠信與合規的方式處理房產,避免日後可能產生的糾紛與損失,為自己的資產安全保駕護航。

曾群丞X賣厝阿明X安新建經 | 交屋期限未明訂恐埋下隱患 專家解析關鍵保障

    群洆地政士事務所的曾群丞代書(中)。 圖/曾群丞提供 不動產買賣過程中,明確的契約規範是保障買賣雙方權益的核心,其中交屋期限更是買賣雙方正式完成交易的關鍵點;然而部分交易可能會因為沒有明確約定交屋期限進而導致資金延遲、法律糾紛等各種問題產生。這次安新建經與賣厝阿明邀請到群洆地政士事務所的曾群丞代書,來為大家說明契約書中的交屋期限對交易有何重要性。 交屋期限是指賣方在契約中承諾於特定日期或期限內,將房屋移交給買方的條款。曾群丞代書指出,這項條款具有相當重要的三大功能: 第一,保障買方權益:買方能按時取得房屋,方便安排搬遷及後續計畫,避免因延遲而造成原先規劃上的變動。第二,資金周轉規劃:明確的交屋期限有助於買賣雙方資金流動的時間安排,特別是在買方貸款撥款和賣方對資金的需求提供了具體依據。第三,對於此交易的履約保障。曾群丞代書強調交屋期限是房屋買賣交易中至關重要的一環,不但能促使買賣雙方遵守履約之承諾,亦能讓整個交易流程有始有終、完美落幕。 呈上所述,若契約中未載明交屋期限,則對於買方而言,可能因賣方無限期延遲交屋,而無法正式取得房產,造成不動產所有權移轉的障礙;而賣方則可能因無法及時收到全額款項,進一步影響資金運用,甚至面臨資金周轉或支票到期等風險。 此外,銀行的貸款流程也因交屋進度不明確而受阻。曾群丞代書表示,銀行通常需依交屋進度審核貸款的撥款時間點,若交屋延遲,導致撥款時間推遲,有可能遇到市場利率或貸款政策改變 , 而重新審核貸款,因而改變條件或增加房貸申請的複雜性。更重要的是,倘若未明確規定交屋期限,而交易過程又剛巧遇上糾紛難平時,買賣雙方都會因為缺乏明確的時間依據,致使難以追究對方的責任或要求賠償。 當交屋延遲發生時,買賣雙方可以採取以下措施保障自身權益: 首先,檢視合同條款確認是否有違約罰則及延遲賠償的相關規定,通常契約中會明確約定遲延一方需支付每日賠償金的計算方式;其次則是發出催告來正式通知。若協商無果,則可透過書面形式來催告對方以保留作為日後訴訟的憑據。最後再依據民法第 227 條提出賠償請求:條款中明定,若一方延遲履行義務,受害方可依法要求賠償並追究責任。 曾群丞代書指出,交屋延遲不管是賣方或買方都有可能會遇到,一般大家也都不樂見這種情況發生,且責任也有可能是第三方所造成,例如房屋出租給租客或因不可抗力之天然災害所造成,故假若發...

張桃生X賣厝阿明X安新建經 | 被法拍了!屋內私人物品掌握關鍵時機合法取回

  安新建經張桃生經理。 圖/張桃生提供 房屋被法拍的情形通常是因為屋主債務無法償還,導致債權人依法申請強制執行。於此情形原屋主或租客即會面臨留在屋內的私人物品能否進入屋內取回?阿明邀請到安新建經張桃生經理來為大家分享,倘遭遇物件被法拍時,取回私人物品會有哪些法律限制與可行途徑! 法院在處理法拍案件拍賣前,會先對房屋進行查封,確認執行查封後,法院會通知地政機關進行查封登記,房屋貼上法院查封封條後,會對房產進行估價。最後,由法院將房屋標的公告拍賣,若順利拍定則會進入後續不動產權利轉移。 被法拍的房屋,原屋主若是想合法拿回在屋內的私人物品,就得把握法拍的程序時間,張桃生指出:「屋主若在查封時提出所有權聲明,法庭一般會同意其在特定條件下取回物品。」在法拍屋仍在查封階段,屋主可以依循法律程序,聲明物品的所有權,即會有很大的機會能成功拿回物品。 但是,若在查封階段並未聲明物品所有權,物品就會隨同房屋進行拍賣,一旦法拍屋拍定售出,並且完成產權移轉,房屋及房屋內所有物品就會屬於新屋主,不論是原屋主或當時租客,都無權進屋,甚至取出屋內的物品。張經理分享,過去有實務案例,原租客在房屋被拍賣後進屋取回租屋期間遺留的個人物品,因未事先協商或依法提出法律聲明,結果遭控告侵占罪;因此建議倘遇到法拍情況,民眾仍想取回物品一定要謹慎處理。 倘若自己碰到房屋已被拍定,屋內物品無法取回的情況,張桃生提供以下三種合法取物的方法: ▌方法 1.  聯繫新屋主,談判或調解:討論取回物品,並擬定契約確保雙方合意,比正式訴訟更快且成本更低。 ▌ 方法 2.  向法院提出異議確認所有權:若法院認可其聲明,就可合法取回物品;但若駁回,就只能走法律途徑進行救濟。 ▌ 方法 3.  透法律扶助機構申請救濟:對於經濟能力有限之民眾,提供必要的法律支援,減少相關高昂訴訟費用,合法維護自身權益的管道。 張桃生提醒,對於因債務壓力而遭遇房屋被法拍的屋主,若屋內仍有重要的私人物品,一定要及早提出物品所有權聲明,避免隨同拍賣房屋被一併轉移。若房屋已完成法拍並轉移所有權,則可參照上方提供的方法,以利合法取回重要的私物。

劉易昌X賣厝阿明X安新建經 | 買房送家電能否換成現金? 建商與買方的拉鋸戰

  安新建經執行經理劉易昌。 圖/劉易昌提供 台灣預售案競爭激烈,許多建商紛紛祭出優惠活動來吸引買方,常見行銷活動像是「買房送家電」或「贈送裝潢、家具」來提升銷售成交。然而,對於部分買方來說,建商提供的「贈品」未必符合自身需求,因此希望能將贈品折換成現金,來降低購屋成本。阿明蒐集到不少民眾看過類似的廣告,都想知道「贈送的家電能不能換折現」,因此特別邀請安新建經執行經理劉易昌來為大家說明活動的背後考量。 ▌買方考量:彈性與實際需求 劉易昌說,大部分的購屋民眾認為,與其接受建商贈送的家電、裝潢或家具,不如選擇現金折抵來得更具彈性。畢竟,建商所提供的家電品牌、型號和規格可能不符合每位買方的需求,甚至在品質上也不一定是買方的首選。對於已經擁有家電的換屋族或對贈品沒有興趣的買方,現金折扣更具實質吸引力。 劉易昌補充,對於預算有限的購屋者來說,現金折抵確實可以降低購房的總成本。尤其在房價持續攀升的現在,首付款的壓力越來越大,能將贈品等值折成現金的選項對買方來說更有實質幫助。 ▌建商的行銷策略:贈品還是現金? 對於建商來說,贈送品是為了提升物件價值與吸引買方目光的行銷活動。劉易昌指出,建案搭配贈品活動主要是想讓買方感覺買到「物超所值」,另一方面可以避免直接降價,維持市場價格的穩定。如果將贈品改成現金折扣,就有可能影響房屋的標價,導致市場價格競爭更加激烈 ​ 。 此外,劉易昌也坦言,建商通常與家電公司合作,以大宗採購的方式取得較低成本的家電,相較於直接給予現金折扣,這樣的操作方式對建商更為有利,而且買方能享受比折現更超值的家電品,因此,建商通常較不願意提供折現方案。 ▌配贈的家電貨物稅誰來退稅? 劉易昌強調,要看合約內容而定。假設建商銷售時標榜「買房送家電」,並在合約中載明約定附贈的家電明細,那麼這些家電是屬於銷售房屋的「贈品」,建商是可以向國稅局申請退還減徵的貨物稅。但如果是屋主請建商代購置家電,買方就可以自己向國稅局申請退還減徵的貨物稅。 最後,劉易昌提醒,面對「購屋送家電」的行銷活動,買方應優先考量房屋本身是否符合自身需求。如果贈品不符合個人需求,建議與建商進行溝通,看看是否能夠調整贈品方案,最終仍應回歸購置房產的實質價值,做出明智、符合自身需求的購屋選擇。

林韋樺X賣厝阿明X安新建經 | 花小錢加裝1配備 提升老舊公寓魅力

  太平洋房屋龜山萬壽店店東林韋樺。 圖/林韋樺提供 現代人普遍重視生活品質,越來越多人偏好住新房子,舊公寓雖然有價格門檻較低、使用坪數較實在等優勢,但有時賣相確實是沒那麼優,不過,倘若能花點小錢來提升賣相,例如加裝天然瓦斯,立刻就能讓居住機能「有感提升」, 安新建經與賣厝 阿明今天邀請太平洋房屋龜山萬壽店店東林韋樺,跟大家分享其中的眉眉角角。 新房子雖然價格較貴、公設比也較高,但建築本身相對安全穩固,整體規劃比較貼近現代人生活需求,因此仍然是許多購屋者的首選。然而,老舊公寓雖然在房價和坪數上更具競爭力,只要費點心思打點一番,就能有效增加賣相,吸引潛在買家,其中,最具提升生活品質與空間舒適度的,莫過於加裝天然瓦斯。   ▌用桶裝瓦斯,生活大不便利 林韋樺表示,很多老公寓都沒有天然瓦斯,只能用桶裝瓦斯,一方面佔用空間、也不美觀,會開伙的家庭一定有碰過煮飯煮到一半、瓦斯卻沒了的窘境,桶裝瓦斯行也越來越少,而且配送費會因為所在的樓層另外加計費用,這讓叫瓦斯這件事愈發麻煩,雖然不是什麼大不了的事,卻是讓生活便利性大打折扣。 上述情況的最佳解方,就是裝設天然瓦斯。林韋樺分享,想裝天然瓦斯有兩個重要的大前提,第一,是取得左鄰右舍的同意,畢竟牽管工程會經過地面、外牆,難免會有需要敲打的狀況,先與鄰居充分溝通,才能有效避免糾紛;第二,則是詢問瓦斯公司接管地址附近是否已經有管線,如果有現成管線,則可評估更快速地進行連接。   ▌安裝天然瓦斯,有感提升居家生活舒適度 至於費用的計算,大致分為兩部分,包含軟管與明管,林韋樺說明,軟管是依照長度來計價,明管計價方式則是看拉的高度,所以依照樓層高低的不同,價格也會有落差,一般來說,如果是一樓已經有瓦斯管,只是拉到二、三樓,大概需要兩、三萬,若是更高的樓層費用需再加個五千、一萬左右。值得注意的是,目前政府有節能補助可申請,不只會補助瓦斯改管,瓦斯熱水器的換新也能申請,算是不無小補。 安裝天然瓦斯基本上不會影響舊公寓的安全或結構,林韋樺強調,在安裝過程中,要請管線公司審慎評估,並由合格技師操作,若有需要鑽牆,得留意空隙修補以避免漏水;施工完畢後,記得確認有沒有裝設完全,試試開關確認有無外漏、管線有無漏洞,在安裝後的三、五天之內特別留意是否有異味,如果有聞到瓦斯味,趕快先通風並避免產生火花,再進一步檢查。   ...