鴻安房屋店長柯宗翰。 圖／柯宗翰提供 政府祭出限貸令之後，各家銀行紛紛收緊不動產相關放款，讓房市頓失活水，不少購屋者壓力山大，只能想辦法籌錢，還有些自住客貸款成數不如預期，導致裝潢或購置家電家具的資金緊繃；若想運用裝潢貸款來解決這類問題，有哪些注意事項呢？安新建經與賣厝阿明今天邀請鴻安房屋店長柯宗翰來替大家解惑，並分享相關撇步。 人是英雄錢是膽，資金向來是不動產市場最關鍵的要素，然而，近日政府收緊銀根後，已對市況與信心造成影響。對於有實際需求，想尋求裝潢貸款或其他資金來源者， 柯宗翰 建議，目前有四大管道較為適合，不妨多方比較找出最適合自己的選擇。 裝潢貸款常需搭配房貸，亦可善用增、轉貸 首先，是銀行的裝潢貸款， 柯宗翰 說，這通常需要搭配房貸合併申請，例如房貸八成、裝潢貸款一成等等，金額多寡跟實際成數則看個人條件，目前包括富邦、凱基、中信、玉山、遠東等銀行都有承作。這類裝潢貸款跟房貸綁在一起的方案，申請時可能需要權狀資料、買賣合約書、之前貸款的還款證明等，至於是否需要裝潢合約書跟報價單，則看各家申請銀行的規定；還款年限方面，有時會拉到跟房貸差不多，例如有 20 、 30 年之久，還款壓力相對較小。 第二，是房屋轉貸或增貸，他舉例，假若原本房貸設定是 30 年，已還 15 年後，房子又坐落在有增值性的地段，銀行鑑價金額高，就能讓貸款額度提升，再貸出來的錢就可做其他利用。這類增加貸款的方式，好處是能用房貸利率做申請，不過前提是要還款紀錄正常，不能有遲繳或違規。柯宗翰指出，這種方式雖然能達到擴充資金的目的，但嚴格來說並非裝潢貸款，故貸款時要確認銀行是否有運用之限制。 信貸方便快速，政府專案審核嚴、條件優 第三，是申請信用貸款，利率從 2.5% 到 4% 、 5% 都有，還款年限大約五至七年，少數銀行可能提供寬限期，但一般情況下多為無寬限期，並以本息攤還居多，柯宗翰分享，可以優先向經常往來的銀行申請，若個人的條件不錯，又是銀行的優質客戶，有機會申請到有利的核貸條件；信貸的優點，是核貸快速，也不用提供抵押品，只要 18 歲以上，備妥身分證、財力證明和薪轉證明等等就能送件，部分銀行還有開放網路或電話申辦，柯宗翰說曾有客戶提交申請後，不到一小時就收到撥款。如果是信用有瑕疵、沒辦法提供收入證明，或年紀較大者，較常見的情況是用房屋作二胎借款，不過這種貸款的利率高， 4%...
安新建經業務顧問王昱涵。 圖／王昱涵提供
近期有網友提問，朋友因婚姻即將破裂，想將房產登記在他的名下以避免財產分割。他擔憂，未來自己購買第一間房子時，是否會因此喪失首購優惠。為了解借名買房的實際風險，阿明邀請安新建經業務顧問王昱涵，來針對出借名買房的情況進行分析與說明。
▌借名買房常發生在以下幾種情形：
Ø 稅務規劃：透過借名降低地價稅或房產相關稅負。
Ø 信用問題：借款人信用不佳，無法申請貸款，透過他人名義購屋。
Ø 隱藏財產：避免婚姻財產分割等情況，不讓房產在自己名下。
Ø 負債責任：因背負債務問題，將資產轉移到他人名下。
Ø 投資需求：透過借用別人名取得貸款優惠或特定稅務資格。
王昱涵指出，借名買房看似能解決問題，實則暗藏法律與財務風險。首先是信用風險，若借名人未能如期償還貸款，出名人信用會因此受到影響。其次，法律責任不容忽視，若房產交易涉及超貸或其他犯罪行為，借名人與出名人可能因涉嫌不法行為被追究法律責任。此外，還有相關的稅務負擔，出名人在出售借名房產時，需承擔房地合一稅等稅賦。倘若出名人是有購房規劃的首購族，借名買房更可能直接影響未來的購屋條件，不僅喪失首購資格，還可能面臨更高利率及較低的貸款額度，故應謹慎評估。
依據現行政策，首購族需符合「名下無自有住宅」的條件，才能享有首購優惠貸款或較高成數的貸款額度。然而，一旦進行借名登記，出名登記人的系統記錄就顯示名下有房產，即便實際上並未持有，也會失去首購資格。日後申請貸款時，可能面臨失去優惠利率及貸款成數下降的問題。王昱涵指出，這對首購族來說是直接影響購屋成本的問題，有可能導致自身購屋計劃延遲甚至因而中斷。
此外，借名登記可能潛藏法律風險問題。例如，若出名人或借名人出現財務糾紛，該房產將可能被認定為債務追償標的。甚至，若借名人利用房產進行借貸詐欺，出名人也有可能被追究連帶責任。
王昱涵建議，民眾如要使用借名登記，這些涉及財務的情況，應慎重評估，並諮詢專業仲介、地政士或法律顧問，尋求誠信與合規的方式處理房產，避免日後可能產生的糾紛與損失，為自己的資產安全保駕護航。
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