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郭筱琳X 賣厝阿明x安新建經 買房新手必知要點!專家提4大選房原則:大學附近報酬可期

房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫,不少人開始關注不動產投資,期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資,透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而,對於投資新手而言,如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租,仍是一大挑戰。專家指出,只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動,新手也能在房市中穩健佈局,爭取獲得長期報酬空間。 第一階段:挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出,新手投資者第一個要有的觀念是:「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構,來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品,來符合學生客群;而若是選中純住宅區,則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒,了解區域內的目標客群,才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是,郭店長擁有12年房地產資歷,歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期,對房市脈動有深厚觀察。 她指出,目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩(如川普上任後主張關稅制裁)等多重影響下,大環境雖顯動盪,但對有心投資的人來說,反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時,屋主往往自認房價高、議價空間少;但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候,買方更容易與屋主談判,取得讓利空間,用合理價格大膽買到心儀物件,」郭店長分析。 地點建議:關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面,郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域: 桃園中路重劃區 :被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一,不僅交通便利、南來北往快速可達,距離機場也僅約20分鐘車程,是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 :鄰近台北大學,租屋需求穩定。區域內學校林立,吸引單身、剛結婚的年輕小家庭,且套房出租幾乎常年滿租,空置率極低。 郭店長補充,該區因鄰近機場與台北市,又有就學與就業雙重需求支撐,未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議,投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ,面向學區或小家庭客層,不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例,因鄰近大學與科技園區,有明確的租屋族群,房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同,區域發展穩健,屋源一釋出常迅速去化,再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結,吸引大量工業區通勤人口進駐,居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則,提供新手...

曾群丞X賣厝阿明X安新建經 | 交屋期限未明訂恐埋下隱患 專家解析關鍵保障

  

群洆地政士事務所的曾群丞代書(中)。 圖/曾群丞提供

不動產買賣過程中,明確的契約規範是保障買賣雙方權益的核心,其中交屋期限更是買賣雙方正式完成交易的關鍵點;然而部分交易可能會因為沒有明確約定交屋期限進而導致資金延遲、法律糾紛等各種問題產生。這次安新建經與賣厝阿明邀請到群洆地政士事務所的曾群丞代書,來為大家說明契約書中的交屋期限對交易有何重要性。


交屋期限是指賣方在契約中承諾於特定日期或期限內,將房屋移交給買方的條款。曾群丞代書指出,這項條款具有相當重要的三大功能:

第一,保障買方權益:買方能按時取得房屋,方便安排搬遷及後續計畫,避免因延遲而造成原先規劃上的變動。第二,資金周轉規劃:明確的交屋期限有助於買賣雙方資金流動的時間安排,特別是在買方貸款撥款和賣方對資金的需求提供了具體依據。第三,對於此交易的履約保障。曾群丞代書強調交屋期限是房屋買賣交易中至關重要的一環,不但能促使買賣雙方遵守履約之承諾,亦能讓整個交易流程有始有終、完美落幕。

呈上所述,若契約中未載明交屋期限,則對於買方而言,可能因賣方無限期延遲交屋,而無法正式取得房產,造成不動產所有權移轉的障礙;而賣方則可能因無法及時收到全額款項,進一步影響資金運用,甚至面臨資金周轉或支票到期等風險。

此外,銀行的貸款流程也因交屋進度不明確而受阻。曾群丞代書表示,銀行通常需依交屋進度審核貸款的撥款時間點,若交屋延遲,導致撥款時間推遲,有可能遇到市場利率或貸款政策改變而重新審核貸款,因而改變條件或增加房貸申請的複雜性。更重要的是,倘若未明確規定交屋期限,而交易過程又剛巧遇上糾紛難平時,買賣雙方都會因為缺乏明確的時間依據,致使難以追究對方的責任或要求賠償。


當交屋延遲發生時,買賣雙方可以採取以下措施保障自身權益:

首先,檢視合同條款確認是否有違約罰則及延遲賠償的相關規定,通常契約中會明確約定遲延一方需支付每日賠償金的計算方式;其次則是發出催告來正式通知。若協商無果,則可透過書面形式來催告對方以保留作為日後訴訟的憑據。最後再依據民法第227條提出賠償請求:條款中明定,若一方延遲履行義務,受害方可依法要求賠償並追究責任。

曾群丞代書指出,交屋延遲不管是賣方或買方都有可能會遇到,一般大家也都不樂見這種情況發生,且責任也有可能是第三方所造成,例如房屋出租給租客或因不可抗力之天然災害所造成,故假若發生交屋延遲時,應由雙方或三方儘速釐清原因、重新確認新的交屋日期並和平解決問題,除此之外也要將相關條約修訂更新於契約中,避免進入訴訟或法院程序才不會曠日廢時。他補充:「找到解決問題的核心,讓交屋能圓滿完成,同時買方順利取得房屋,賣方也收到款項才是對雙方交易最好的結果。」

曾群丞代書表示,實務上為確保交屋當日能順利完成,通常會事先請買方確認屋況,若有瑕疵則依契約內容來處理並確認是否要重新議定交屋日期,而正常案件中買賣雙方大多希望能儘快完成交易,因此若契約中出現未載明交屋期限的狀況時,雖不至於造成重大影響,但仍有特殊狀況可能發生進而導致延誤之爭議。代書強調:不動產買賣是人生中的重大決策,往往會需要龐大的資金,所以雙方務必在契約中詳列交屋期限及相關條款,並透過具備專業知識與經驗的從業人員來提供服務,使交易流程順利,也期許大家都能有個愉快且美好的買賣過程。

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