鴻安房屋店長柯宗翰。 圖／柯宗翰提供 政府祭出限貸令之後，各家銀行紛紛收緊不動產相關放款，讓房市頓失活水，不少購屋者壓力山大，只能想辦法籌錢，還有些自住客貸款成數不如預期，導致裝潢或購置家電家具的資金緊繃；若想運用裝潢貸款來解決這類問題，有哪些注意事項呢？安新建經與賣厝阿明今天邀請鴻安房屋店長柯宗翰來替大家解惑，並分享相關撇步。 人是英雄錢是膽，資金向來是不動產市場最關鍵的要素，然而，近日政府收緊銀根後，已對市況與信心造成影響。對於有實際需求，想尋求裝潢貸款或其他資金來源者， 柯宗翰 建議，目前有四大管道較為適合，不妨多方比較找出最適合自己的選擇。 裝潢貸款常需搭配房貸，亦可善用增、轉貸 首先，是銀行的裝潢貸款， 柯宗翰 說，這通常需要搭配房貸合併申請，例如房貸八成、裝潢貸款一成等等，金額多寡跟實際成數則看個人條件，目前包括富邦、凱基、中信、玉山、遠東等銀行都有承作。這類裝潢貸款跟房貸綁在一起的方案，申請時可能需要權狀資料、買賣合約書、之前貸款的還款證明等，至於是否需要裝潢合約書跟報價單，則看各家申請銀行的規定；還款年限方面，有時會拉到跟房貸差不多，例如有 20 、 30 年之久，還款壓力相對較小。 第二，是房屋轉貸或增貸，他舉例，假若原本房貸設定是 30 年，已還 15 年後，房子又坐落在有增值性的地段，銀行鑑價金額高，就能讓貸款額度提升，再貸出來的錢就可做其他利用。這類增加貸款的方式，好處是能用房貸利率做申請，不過前提是要還款紀錄正常，不能有遲繳或違規。柯宗翰指出，這種方式雖然能達到擴充資金的目的，但嚴格來說並非裝潢貸款，故貸款時要確認銀行是否有運用之限制。 信貸方便快速，政府專案審核嚴、條件優 第三，是申請信用貸款，利率從 2.5% 到 4% 、 5% 都有，還款年限大約五至七年，少數銀行可能提供寬限期，但一般情況下多為無寬限期，並以本息攤還居多，柯宗翰分享，可以優先向經常往來的銀行申請，若個人的條件不錯，又是銀行的優質客戶，有機會申請到有利的核貸條件；信貸的優點，是核貸快速，也不用提供抵押品，只要 18 歲以上，備妥身分證、財力證明和薪轉證明等等就能送件，部分銀行還有開放網路或電話申辦，柯宗翰說曾有客戶提交申請後，不到一小時就收到撥款。如果是信用有瑕疵、沒辦法提供收入證明，或年紀較大者，較常見的情況是用房屋作二胎借款，不過這種貸款的利率高， 4%...
安新建經張桃生經理。 圖／張桃生提供
房屋被法拍的情形通常是因為屋主債務無法償還，導致債權人依法申請強制執行。於此情形原屋主或租客即會面臨留在屋內的私人物品能否進入屋內取回？阿明邀請到安新建經張桃生經理來為大家分享，倘遭遇物件被法拍時，取回私人物品會有哪些法律限制與可行途徑！
法院在處理法拍案件拍賣前，會先對房屋進行查封，確認執行查封後，法院會通知地政機關進行查封登記，房屋貼上法院查封封條後，會對房產進行估價。最後，由法院將房屋標的公告拍賣，若順利拍定則會進入後續不動產權利轉移。
被法拍的房屋，原屋主若是想合法拿回在屋內的私人物品，就得把握法拍的程序時間，張桃生指出：「屋主若在查封時提出所有權聲明，法庭一般會同意其在特定條件下取回物品。」在法拍屋仍在查封階段，屋主可以依循法律程序，聲明物品的所有權，即會有很大的機會能成功拿回物品。
但是，若在查封階段並未聲明物品所有權，物品就會隨同房屋進行拍賣，一旦法拍屋拍定售出，並且完成產權移轉，房屋及房屋內所有物品就會屬於新屋主，不論是原屋主或當時租客，都無權進屋，甚至取出屋內的物品。張經理分享，過去有實務案例，原租客在房屋被拍賣後進屋取回租屋期間遺留的個人物品，因未事先協商或依法提出法律聲明，結果遭控告侵占罪；因此建議倘遇到法拍情況，民眾仍想取回物品一定要謹慎處理。
倘若自己碰到房屋已被拍定，屋內物品無法取回的情況，張桃生提供以下三種合法取物的方法：
▌方法1. 聯繫新屋主，談判或調解：討論取回物品，並擬定契約確保雙方合意，比正式訴訟更快且成本更低。
▌方法2. 向法院提出異議確認所有權：若法院認可其聲明，就可合法取回物品；但若駁回，就只能走法律途徑進行救濟。
▌方法3. 透法律扶助機構申請救濟：對於經濟能力有限之民眾，提供必要的法律支援，減少相關高昂訴訟費用，合法維護自身權益的管道。
張桃生提醒，對於因債務壓力而遭遇房屋被法拍的屋主，若屋內仍有重要的私人物品，一定要及早提出物品所有權聲明，避免隨同拍賣房屋被一併轉移。若房屋已完成法拍並轉移所有權，則可參照上方提供的方法，以利合法取回重要的私物。
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