新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹 近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策，且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案，民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼，但據內政部統計，全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶，占總體住宅一半以上，要在短期內全面更新重建，不切實際，也緩不濟急，故除了傳統都更外，新北市亦有簡易都更方案可供參考。 什麼是微型都更？ 自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後，各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等)，許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更（微型都市更新=簡易都更）是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式，主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質，適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新，微型都更的規模較小、程序較為簡化，更適合那些難以達成大規模整合的區域。 ※微型都更（簡易都更）vs 傳統都更主要差異 項目 微型都更(簡易都更) 傳統都更 適用範圍 小基地（如單棟建築、公寓） 大面積基地（如整個街廓、社區） 參與住戶 住戶數少，協商較容易 住戶數多，意見分歧可能較大 推動方式 可由單一建物所有權人或少數住戶發起 需整合較多住戶，通常由建商、政府或專業整合團隊主導 審核程序 程序較簡化，申請流程較快 需經過較繁瑣的法規審查 改建彈性 主要以單棟建築或小型社區為單位， 改建彈性高 規模較大，可能涉及都市計畫調整 施工時間 施工期較短，影響範圍較小 需長期規劃，施工期較長 政府補助 可能享有較小規模的補助 通常有較大規模的獎勵與補助 常見案例 老舊公寓加強耐震、外牆翻新、增設電梯 全面拆除重建、容積獎勵、街區再造 微型都更的優勢與申請進行方式（以新北市簡易都更為例）？ 微型都更的推動免除了強拆的爭議，大幅減少了推動的困難度，另也具備以下三大優勢條件，因此整體申請門檻較低，適合給想都更但目前遇到整合困難的民眾做參考，張經理也一併告訴大家想申請的民眾應該要從何著手 ※3大優勢條件： 整合門檻較低：不需要大規模整合土地，單棟建築也能申請。 住戶協商簡單：住戶較少，意見統一...
桃園市地政士公會理事吳聲緯地政士（右）。 圖／吳聲緯提供 房屋所有權人和房貸借款人可以是不同人嗎？有資金需求時，可以用親友的不動產來抵押借款嗎？父母可以買房直接登記在小孩的名下嗎？限貸令施行至今，什麼樣的人能跟銀行談到好條件呢？阿明邀請桃園市地政士公會理事吳聲緯地政士，來為大家說明。 限貸令造成房市買氣急凍，資金如何不斷鏈是目前市場最受關注的議題，不少人開始討論是否能用他人的名義來借款。對此，吳聲緯分析，房屋所有權人跟房貸借款人，本來就可以是不同人，民法跟相關法規並沒有對此限制，只需要注意在辦理借貸或設定時，無論是向金融機構或私人借貸，都必須是民法規定的完全行為能力人，而且一定要出自所有權人的意願。 ▌所有權人跟貸款人最好是「二親等之內」 他指出，多數金融機構都會要求所有權人跟借款人之間，有「二親等之內」的親屬關係，如果只是朋友，銀行大多不願意承作受理。實務上比較常見的情況，以買賣案件來說，例如太太買了房子，由先生作為借款人；而在原屋融資方面，比方說媽媽有一間房子，碰到兒子有資金需求時，就請媽媽作為擔保物的提供人，由兒子向銀行申請借貸。 值得注意的是，有些父母想幫助小孩買房子，孩子簽約為買方且房子登記在孩子名下，由父母來揹房貸，吳聲緯直言，通常不建議這樣操作，因為如果孩子並沒有財力，但作為買方，本就有支付價金的義務，卻由父母作為貸款借款人，來向銀行借錢，支付價金給賣方，會產生贈與的問題。他通常建議，孩子最好成年了、也有經濟能力，在跟銀行借款時，父母作為保人就好，實際借款人還是孩子。 ▌所有權人通常得當「保證人」或「共同借款人」 至於房屋所有權人跟房貸借款人不同時，吳聲緯指出，實際申請房貸的流程大致相同，不外乎查詢信用聯徵紀錄、審查財力證明、還款能力證明等，比較特別的是，銀行通常會一併請房屋所有權人作為保證人或共同借款人，一起承受這筆債務。 而這種操作的最大風險，第一是借款人不繼續繳房貸，房子就被銀行申請查封法拍了，必然衍生糾紛。第二，當購置房屋時，借款人跟登記人不同時，支付給賣方的價金可能就會產生贈與稅，責任歸屬也是問題，尤其是非親屬關係更容易產生糾紛；吳聲緯強調，若國稅局查到有疑似贈與行為時，即便主張兩人間有借貸關係，也得提供借貸契約，並有固定的還款金流來佐證，並不容易含...