新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹 近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策，且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案，民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼，但據內政部統計，全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶，占總體住宅一半以上，要在短期內全面更新重建，不切實際，也緩不濟急，故除了傳統都更外，新北市亦有簡易都更方案可供參考。 什麼是微型都更？ 自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後，各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等)，許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更（微型都市更新=簡易都更）是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式，主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質，適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新，微型都更的規模較小、程序較為簡化，更適合那些難以達成大規模整合的區域。 ※微型都更（簡易都更）vs 傳統都更主要差異 項目 微型都更(簡易都更) 傳統都更 適用範圍 小基地（如單棟建築、公寓） 大面積基地（如整個街廓、社區） 參與住戶 住戶數少，協商較容易 住戶數多，意見分歧可能較大 推動方式 可由單一建物所有權人或少數住戶發起 需整合較多住戶，通常由建商、政府或專業整合團隊主導 審核程序 程序較簡化，申請流程較快 需經過較繁瑣的法規審查 改建彈性 主要以單棟建築或小型社區為單位， 改建彈性高 規模較大，可能涉及都市計畫調整 施工時間 施工期較短，影響範圍較小 需長期規劃，施工期較長 政府補助 可能享有較小規模的補助 通常有較大規模的獎勵與補助 常見案例 老舊公寓加強耐震、外牆翻新、增設電梯 全面拆除重建、容積獎勵、街區再造 微型都更的優勢與申請進行方式（以新北市簡易都更為例）？ 微型都更的推動免除了強拆的爭議，大幅減少了推動的困難度，另也具備以下三大優勢條件，因此整體申請門檻較低，適合給想都更但目前遇到整合困難的民眾做參考，張經理也一併告訴大家想申請的民眾應該要從何著手 ※3大優勢條件： 整合門檻較低：不需要大規模整合土地，單棟建築也能申請。 住戶協商簡單：住戶較少，意見統一...
兩戶打通合法嗎？安全嗎？稅率又該怎麼算？想買兩套房，再把空間打通來住，可以嗎？隔壁的房子要賣，要不要買下來之後打通？打通之後的房子能買賣嗎？對房價是否會有影響？關於房屋打通的種種問題，安新建經與賣厝阿明邀請全國不動產萬華店店東黃坤洋來幫大家解惑，從法律、稅務、建築安全到後續走勢全面解析。
#牆壁打通 #房屋結構 #地價稅
台灣地狹人稠，尤其在都會區中，小宅產品是相當普遍，為了增加居住空間，有些人會選擇購入兩戶後打通。有些人在購買預售或新成屋時，便事先規劃打通；有時候則是意料之外、順勢而為，例如因為家庭成員增加，隔壁戶的房屋又剛好要賣，就買下並與原本的房屋打通，增加居住使用的空間。
▌建議依法申請，並請專家評估安全性
黃坤洋表示，兩戶打通涉及兩大關鍵：合法性與安全性。首先，要依循法律，根據現行法規，打通房屋需要委託建築師申請變更使用執照，未經申請許可擅自動工敲除分戶牆打通空間，將違反《建築法》，可依法將處以6萬元以上、30萬元以下的罰緩。
其次，要留意安全性，為了確保房屋結構不受損，相關工程需要由專業結構技師評估，黃坤洋說，承重牆的改動最具風險，會影響穩定性，樑柱、牆體的改動也都得慎重評估；打通後因為格局改變，消防安全和逃生路線亦須重新規劃，特別是消防設備或逃生出口都要符合現行規範，也得要重新申請消防安全合格證。至於兩戶房子在打通之後，其產權登記跟分戶，需自行向主管機關申請合併成一戶。
▌轉售出價格是否受影響？視情況而定
黃坤洋特別提醒，打通後的房屋若未經合法申請程序，未來假如要賣掉，可能會影響房屋出售價格；而有通過合法申請打通的物件，在出售時也需要在不動產說明書上誠實告知，將打通與變更過的情況載明，否則可能會被視為瑕疵的一部分。
從業多年的黃坤洋分享，曾經處理過一種已經打通、但分戶銷售的物件，因為原本兩戶之間的隔間牆還在，只打了一個通道，後來就施工復原、把洞填滿就好，免去重新測量，這算是相對單純。另一種可能的情況，是打通後的物件格局較特殊，一般市場的接受度比較沒那麼高，就需要特別留心。
▌打通後自住，也適用千分之2自用稅率
在稅務方面，依照土地稅法的規定，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率（千分之2）來課徵地價稅，以一處為限；但如果是用自己或配偶的名義，再購買房地，與原持有的房屋打通合併當成住家來使用，而且原本的房屋已由所有權人或配偶、直系親屬辦好戶籍登記，新購買的房屋不需再遷入戶籍，僅需申請並經稅務局派員實地勘查，兩戶就可計算為一處，適用自用稅率。
黃坤洋指出，兩戶打通的情況，也要合併計算符合自用住宅用地的面積限制，也就是都市土地面積不得超過300平方公尺、非都市土地不得超過700平方公尺，而且，取得新房屋及土地所有權後，要在當年的9月22日前向稅捐處提出自用住宅用地申請，經審核過後，才能在該年度適用自用稅率，如果逾期申請，則從隔年開始適用。
新聞來源：https://house.udn.com/house/story/123593/8319225?list_ch2_index
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