黃坤洋 | 空間不夠 把隔壁買下之後打通好嗎？專家提醒2件事【M傳媒】 兩戶打通合法嗎？安全嗎？稅率又該怎麼算？想買兩套房，再把空間打通來住，可以嗎？隔壁的房子要賣，要不要買下來之後打通？打通之後的房子能買賣嗎？對房價是否會有影響？關於房屋打通的種種問題，阿明邀請全國不動產萬華店店東黃坤洋來幫大家解惑，從法律、稅務、建築安全到後續走勢全面解析。 #牆壁打通 #房屋結構 #地價稅 台灣地狹人稠，尤其在都會區中， 小宅產品 是相當普遍，為了增加居住空間，有些人會選擇購入兩戶後打通。有些人在購買預售或 新成屋 時，便事先規劃打通；有時候則是意料之外、順勢而為，例如因為家庭成員增加，隔壁戶的房屋又剛好要賣，就買下並與原本的房屋打通，增加居住使用的空間。 ▌建議依法申請，並請專家評估安全性 黃坤洋表示，兩戶打通涉及兩大關鍵：合法性與安全性。首先，要依循法律，根據現行法規，打通房屋需要委託 建築師 申請變更使用執照，未經申請許可擅自動工敲除分戶牆打通空間，將違反《建築法》，可依法將處以6萬元以上、30萬元以下的罰緩。 其次，要留意安全性，為了確保房屋結構不受損，相關工程需要由專業結構技師評估，黃坤洋說，承重牆的改動最具風險，會影響穩定性，樑柱、牆體的改動也都得慎重評估；打通後因為 格局 改變，消防安全和逃生路線亦須重新規劃，特別是消防設備或逃生出口都要符合現行規範，也得要重新申請消防安全合格證。至於兩戶房子在打通之後，其產權登記跟分戶，需自行向主管機關申請合併成一戶。 ▌轉售出價格是否受影響？視情況而定 黃坤洋特別提醒，打通後的房屋若未經合法申請程序，未來假如要賣掉，可能會影響房屋出售價格；而有通過合法申請打通的物件，在出售時也需要在不動產說明書上誠實告知，將打通與變更過的情況載明，否則可能會被視為瑕疵的一部分。 從業多年的黃坤洋分享，曾經處理過一種已經打通、但分戶銷售的物件，因為原本兩戶之間的隔間牆還在，只打了一個通道，後來就施工復原、把洞填滿就好，免去重新測量，這算是相對單純。另一種可能的情況，是打通後的物件格局較特殊，一般市場的接受度比較沒那麼高，就需要特別留心。 ▌打通後自住，也適用千分之2自用稅率 在稅務方面，依照土地稅法的規定，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率（千分之2）來課徵地價稅，以一處為限
邱垂賢 | 車位怎麼挑？「這一種」最受歡迎【M傳媒】
想要晉升包租公、包租婆，買房資金壓力又太大，投資出租車位OK嗎？什麼樣的車位比較保值、好租？挑車位時，容易有哪些盲點、要注意哪些事情呢？阿明今天邀請群義房屋南屯秀泰店店東邱垂賢深入解析，讓大家無論自用或投資，都能徹底弄懂關於車位的大小事。
#停車位 #租賃房屋 #租約
台灣地狹人稠，在各主要都會區中，停車都是大問題，這也讓停車位的買賣交易或出租市場表現活絡。邱垂賢表示，目前常見的車位共有五種，第一種是平面車位，有坡道平面跟室外平面車位，這種車位最好開、最好停，不太會有車型限制，通常是眾人的首選；第二種則是坡道機械車位，倘若夠大、休旅車也停得進去，接受度亦頗高。
其餘三種則分別是升降平面車位、升降機械車位跟機械循環式車位，停起來的便利性相對就沒有那麼好，通常會在基地較小的建案中規劃，假使自家車子比較大台，或家中有長輩、小孩者，使用上就不是那麼方便。另外，機械車位的維護成本相對較高，每個月大約600元左右，比平面車位多出約一倍。
▌車位價值看供需情況，坡道平面是首選
車位要用買的還是租的、能否當成投資標的，邱垂賢認為，可以依據區域內的供需狀況來做決策，例如台中文心路上的某個社區，坡道平面車位成交300萬，比鄰近行情180萬至200萬多出5成，原因就是因為該社區的戶數跟車位比例失衡，車位較少需求又多，所以奇貨可居。
無論是要買還是要租，在挑選車位時，邱垂賢建議，可以掌握車道設計重點，首先，要注意到有些舊社區的車道高度較低，倘若是休旅車再加裝行李架，高度就可能無法進入車道，雖然大多的車道有標示高度，但可能跟實際高度有誤差，故事先衡量會比較保險；再者，車道上若有減速墩，車子的底盤又比較低，亦需留意是否會刮到；還有，進出的車道口最好不同，可以避免會車、彎道死角跟閃避車輛產生的風險。
▌通盤考量車位條件，留心租約訂定內容
至於車位本身，有時位置太小、不好停駛，都是扣分；部分舊大樓會有車位上方的風管較低，也要留意車高是否會碰撞；照明設施亦為關鍵，畢竟如果燈光不足導致看不清楚，危險就容易發生。邱垂賢強調，倘若停車場動線複雜，自身方向感又不好，那就得慎選一個好記、動線簡單好停的地方。
一般而言，平面車位是最受歡迎的，而且越接近地面的樓層越好，例如B1就比B2好，但倘若B1有社區的資源回收室、垃圾場或機車停車位，環境較雜亂，則可考慮改選B2，而離電梯口近、柱子在主駕駛座這一側等等，亦為加分因素。當然，預算也是重要考量，邱垂賢分享，車位價格每差一個樓層，大約會落差20萬元左右。
在處理停車位的買賣或租賃事宜時，邱垂賢指出，要確認車位的合法性及使用限制，可以查看建商提供的權利證明跟買賣文件，看使用權是否無瑕疵，若是中古屋，買賣委託契約書上通常也會載明，另外也要記得要留意社區規約；此外，租車位還是要打契約，不能只靠口頭約定，免得變成「不定期租約」衍生困擾，租金是否含管理費、押金要多少、提前解約有無違約金等等，都需要事前確認並在契約中載明。
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