鴻安房屋店長柯宗翰。 圖／柯宗翰提供 政府祭出限貸令之後，各家銀行紛紛收緊不動產相關放款，讓房市頓失活水，不少購屋者壓力山大，只能想辦法籌錢，還有些自住客貸款成數不如預期，導致裝潢或購置家電家具的資金緊繃；若想運用裝潢貸款來解決這類問題，有哪些注意事項呢？安新建經與賣厝阿明今天邀請鴻安房屋店長柯宗翰來替大家解惑，並分享相關撇步。 人是英雄錢是膽，資金向來是不動產市場最關鍵的要素，然而，近日政府收緊銀根後，已對市況與信心造成影響。對於有實際需求，想尋求裝潢貸款或其他資金來源者， 柯宗翰 建議，目前有四大管道較為適合，不妨多方比較找出最適合自己的選擇。 裝潢貸款常需搭配房貸，亦可善用增、轉貸 首先，是銀行的裝潢貸款， 柯宗翰 說，這通常需要搭配房貸合併申請，例如房貸八成、裝潢貸款一成等等，金額多寡跟實際成數則看個人條件，目前包括富邦、凱基、中信、玉山、遠東等銀行都有承作。這類裝潢貸款跟房貸綁在一起的方案，申請時可能需要權狀資料、買賣合約書、之前貸款的還款證明等，至於是否需要裝潢合約書跟報價單，則看各家申請銀行的規定；還款年限方面，有時會拉到跟房貸差不多，例如有 20 、 30 年之久，還款壓力相對較小。 第二，是房屋轉貸或增貸，他舉例，假若原本房貸設定是 30 年，已還 15 年後，房子又坐落在有增值性的地段，銀行鑑價金額高，就能讓貸款額度提升，再貸出來的錢就可做其他利用。這類增加貸款的方式，好處是能用房貸利率做申請，不過前提是要還款紀錄正常，不能有遲繳或違規。柯宗翰指出，這種方式雖然能達到擴充資金的目的，但嚴格來說並非裝潢貸款，故貸款時要確認銀行是否有運用之限制。 信貸方便快速，政府專案審核嚴、條件優 第三，是申請信用貸款，利率從 2.5% 到 4% 、 5% 都有，還款年限大約五至七年，少數銀行可能提供寬限期，但一般情況下多為無寬限期，並以本息攤還居多，柯宗翰分享，可以優先向經常往來的銀行申請，若個人的條件不錯，又是銀行的優質客戶，有機會申請到有利的核貸條件；信貸的優點，是核貸快速，也不用提供抵押品，只要 18 歲以上，備妥身分證、財力證明和薪轉證明等等就能送件，部分銀行還有開放網路或電話申辦，柯宗翰說曾有客戶提交申請後，不到一小時就收到撥款。如果是信用有瑕疵、沒辦法提供收入證明，或年紀較大者，較常見的情況是用房屋作二胎借款，不過這種貸款的利率高， 4%...
熊賀房屋毛人弘店東（右）。 圖／毛人弘提供
想要出售房產，你知道你要賣的房子應該要如何開價嗎？賣房子時設定合理的售價，也是促成物件交易的關鍵之一。那麼，要如何判斷自己開價或委託的仲介建議開價是否合理呢？安新建經與賣厝阿明邀請經營熊賀房屋四年多的毛人弘店東，用自身從業服務超過數百名買賣方的經驗，分享制定合理房屋售價的辦法。
▌設定房價的核心依據
毛店東指出，最常被提及的房價參考依據是實價登錄，但僅憑實價登錄並不足以全面評估房屋價值。「實價登錄雖然提供基礎資訊，但是並未包含屋況裝潢等細節，而這些都可能大幅影響價格。」他進一步說明，內部條件如屋內設計、裝修品質，以及外部條件如樓層高度、採光、社區位置等，都是影響價格的重要因素。
針對投資型賣方，毛店東建議參考區域內其他競爭物件的售價，並強調：「只要確認自家物件的優勢，有時就能賣出市場新高價。」
▌掌握市場供需資訊的來源
- 觀察建商推案量及廣告量：廣告越多，代表該區域市場越活躍。
- 多瀏覽售屋網站：關注同類型物件的價格變化。
- 與房仲保持聯繫：房仲擁有豐沛的市場資源，能即時獲得準確資訊。
毛店東鼓勵民眾與仲介建立友好關係：「透過交流，不僅能掌握市場資訊，還能學習到專業知識。」
熊賀房屋毛人弘店東（前排右二）。 圖／毛人弘提供
▌調整售價或接受議價的適當時機
毛店東表示，市場交易量急降時，賣方應考慮適當調整售價。「例如政策變動可能造成市場波動，若房屋上市後長期未有詢問，即有可能是價格過高的信號。」此外，售屋原因也會影響定價，特別是賣方需要快速變現時，應適時接受議價，如果有接近市場的價格即可出脫。
他提到，老屋議價時可以加入交換條件：「例如屋齡老舊，賣方可以降低價格以換取免除瑕疵擔保的責任，讓出預算依照買方自己的標準進行屋況修繕。」
▌銀行估價與仲介估價的差異
銀行估價通常偏保守，主要是因為其需保障自身債權的安全。毛店東解釋：「如果貸款人繳不起房貸導致不動產進入法拍市場，當房產一拍未成功出售，通常二拍就會降價再拍，這會可能導致銀行虧損，因此估價通常會較市場價格低。」
相較之下，仲介是依據市場實價登錄及物件條件評估，故能更加貼近當下的市場售價。因此，賣方在比較估價時，應了解開價的評估邏輯，再選擇合適的售價來委售。
毛店東分享熊賀房屋目前以經營法拍代標及老屋翻修為主，無論是高端投資或預算不高有自住需求的客戶都是主要服務的客群。他形容法拍物件「如同大型盲盒」：有些房子進門宛如宮殿，有些則像垃圾場，但不變的是屋內的痕跡，都是承載不同人生的生活記憶。「能幫助客戶翻新房屋，讓其恢復市場價值，同時讓買下來的屋主住得安心，就是我們公司最大的成就。」
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