黃坤洋 | 空間不夠 把隔壁買下之後打通好嗎？專家提醒2件事【M傳媒】 兩戶打通合法嗎？安全嗎？稅率又該怎麼算？想買兩套房，再把空間打通來住，可以嗎？隔壁的房子要賣，要不要買下來之後打通？打通之後的房子能買賣嗎？對房價是否會有影響？關於房屋打通的種種問題，阿明邀請全國不動產萬華店店東黃坤洋來幫大家解惑，從法律、稅務、建築安全到後續走勢全面解析。 #牆壁打通 #房屋結構 #地價稅 台灣地狹人稠，尤其在都會區中， 小宅產品 是相當普遍，為了增加居住空間，有些人會選擇購入兩戶後打通。有些人在購買預售或 新成屋 時，便事先規劃打通；有時候則是意料之外、順勢而為，例如因為家庭成員增加，隔壁戶的房屋又剛好要賣，就買下並與原本的房屋打通，增加居住使用的空間。 ▌建議依法申請，並請專家評估安全性 黃坤洋表示，兩戶打通涉及兩大關鍵：合法性與安全性。首先，要依循法律，根據現行法規，打通房屋需要委託 建築師 申請變更使用執照，未經申請許可擅自動工敲除分戶牆打通空間，將違反《建築法》，可依法將處以6萬元以上、30萬元以下的罰緩。 其次，要留意安全性，為了確保房屋結構不受損，相關工程需要由專業結構技師評估，黃坤洋說，承重牆的改動最具風險，會影響穩定性，樑柱、牆體的改動也都得慎重評估；打通後因為 格局 改變，消防安全和逃生路線亦須重新規劃，特別是消防設備或逃生出口都要符合現行規範，也得要重新申請消防安全合格證。至於兩戶房子在打通之後，其產權登記跟分戶，需自行向主管機關申請合併成一戶。 ▌轉售出價格是否受影響？視情況而定 黃坤洋特別提醒，打通後的房屋若未經合法申請程序，未來假如要賣掉，可能會影響房屋出售價格；而有通過合法申請打通的物件，在出售時也需要在不動產說明書上誠實告知，將打通與變更過的情況載明，否則可能會被視為瑕疵的一部分。 從業多年的黃坤洋分享，曾經處理過一種已經打通、但分戶銷售的物件，因為原本兩戶之間的隔間牆還在，只打了一個通道，後來就施工復原、把洞填滿就好，免去重新測量，這算是相對單純。另一種可能的情況，是打通後的物件格局較特殊，一般市場的接受度比較沒那麼高，就需要特別留心。 ▌打通後自住，也適用千分之2自用稅率 在稅務方面，依照土地稅法的規定，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率（千分之2）來課徵地價稅，以一處為限
鄭乃誠 | 無償出租地下停車位 竟然可省稅【M傳媒】
賺錢總是伴隨著付出，而每年應繳的稅無疑是許多包租公、包租婆的負擔。那麼，有沒有什麼情況是合法能讓物件出租時車位免稅呢？這個問題阿明特別邀請到安新建經經理鄭乃誠，分享車位在什麼情況下可以符合法規免徵稅！
#免徵稅 #停車位 #節稅 #租屋
▌車位免徵稅有哪些條件
車位是可以免徵房屋稅的，鄭乃誠經理指出，當主建物出租給承租人使用，而地下停車位無償提供給承租人使用，且該停車位並非營業用途或按月收費時，車位就可以申請免徵房屋稅。
鄭乃誠進一步舉例說明，「比方說，A將房屋出租給B，租金中B未包含車位租金，B也沒有額外支付車位租金，但A同意讓B免費使用車位，在這種情況下，車位是無償使用，因此車位可以免課徵房屋稅。」不過他也強調，如果承租人再將車位轉租給其他人，這時就會喪失免稅資格，車位將被視為營利用途則需課徵房屋稅。
▌地下車位使用可以免徵房屋稅的情況
• 個人自用的地下車位：未收費用、無出租、未營業者，僅供停放車輛，可免稅。
• 公司無償提供員工使用：公司名下的車位若無償提供員工使用，也屬免稅範疇。
• 無償提供車位給承租人使用：於建物出租時車位無償提供給承租人，該車位也可免徵稅。
▌地下停車位合法節稅3原則
1. 自用原則：地下車位僅供車主自己使用，未收取任何費用。
2. 無出租原則：車位未對外出租給第三方使用。
3. 無營業使用原則：車位未被用作任何商業或營利活動。
鄭經理強調，想要地下車位免課徵稅，必須牢記「無收費、無出租、無營業用」這三個原則，若車位用於出租或營業，則將依照「非住家非營業用稅率」課徵房屋稅。想要合法享受稅賦優惠，判斷關鍵在於「實際使用是否無償」！
新聞來源：https://house.udn.com/house/story/123593/8308310
https://youtu.be/_ko9JFon6Qg
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