黃坤洋 | 空間不夠 把隔壁買下之後打通好嗎？專家提醒2件事【M傳媒】 兩戶打通合法嗎？安全嗎？稅率又該怎麼算？想買兩套房，再把空間打通來住，可以嗎？隔壁的房子要賣，要不要買下來之後打通？打通之後的房子能買賣嗎？對房價是否會有影響？關於房屋打通的種種問題，阿明邀請全國不動產萬華店店東黃坤洋來幫大家解惑，從法律、稅務、建築安全到後續走勢全面解析。 #牆壁打通 #房屋結構 #地價稅 台灣地狹人稠，尤其在都會區中， 小宅產品 是相當普遍，為了增加居住空間，有些人會選擇購入兩戶後打通。有些人在購買預售或 新成屋 時，便事先規劃打通；有時候則是意料之外、順勢而為，例如因為家庭成員增加，隔壁戶的房屋又剛好要賣，就買下並與原本的房屋打通，增加居住使用的空間。 ▌建議依法申請，並請專家評估安全性 黃坤洋表示，兩戶打通涉及兩大關鍵：合法性與安全性。首先，要依循法律，根據現行法規，打通房屋需要委託 建築師 申請變更使用執照，未經申請許可擅自動工敲除分戶牆打通空間，將違反《建築法》，可依法將處以6萬元以上、30萬元以下的罰緩。 其次，要留意安全性，為了確保房屋結構不受損，相關工程需要由專業結構技師評估，黃坤洋說，承重牆的改動最具風險，會影響穩定性，樑柱、牆體的改動也都得慎重評估；打通後因為 格局 改變，消防安全和逃生路線亦須重新規劃，特別是消防設備或逃生出口都要符合現行規範，也得要重新申請消防安全合格證。至於兩戶房子在打通之後，其產權登記跟分戶，需自行向主管機關申請合併成一戶。 ▌轉售出價格是否受影響？視情況而定 黃坤洋特別提醒，打通後的房屋若未經合法申請程序，未來假如要賣掉，可能會影響房屋出售價格；而有通過合法申請打通的物件，在出售時也需要在不動產說明書上誠實告知，將打通與變更過的情況載明，否則可能會被視為瑕疵的一部分。 從業多年的黃坤洋分享，曾經處理過一種已經打通、但分戶銷售的物件，因為原本兩戶之間的隔間牆還在，只打了一個通道，後來就施工復原、把洞填滿就好，免去重新測量，這算是相對單純。另一種可能的情況，是打通後的物件格局較特殊，一般市場的接受度比較沒那麼高，就需要特別留心。 ▌打通後自住，也適用千分之2自用稅率 在稅務方面，依照土地稅法的規定，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率（千分之2）來課徵地價稅，以一處為限
賈承霖 | 房仲業務收下紅包恐違規 專家揭露規定【M傳媒】
台灣文化中紅包象徵著好運與吉祥，不僅逢年過節，一般人情往來也常見紅包禮儀。然而在不動產交易服務的過程，房仲業務是否能夠收受服務費以外的紅包呢？有蠻多民眾敲碗想了解有沒有相關規定在這件事上，因此，阿明特別邀請安新建經經理賈承霖，來分享服務第一線仲介的實務經驗及法律規範。
#仲介 #紅包 #服務費
▌房仲業務能否收紅包？
首先我們直接來回答能不能收受紅包的問題，賈經理指出，根據目前的行業規定和大多數仲介公司的內部規範，都是規定禁止業務員私下收取紅包的。他解釋道：「許多品牌仲介公司已經明文規定業務員不能接受客戶的紅包，如果被發現將會面臨公司懲處。」這樣的規定是為了維持交易過程的公正透明，避免任何可能損害客戶信任的行為。
因此，若買賣雙方對業務員服務滿意，希望能實際表達感謝之意，賈經理建議可以選擇其他方式。例如，幫助介紹買賣案件給房仲業務，這不僅能夠表達感激之情，還能增加房仲績效收入提供更多服務機會，也才不會涉及紅包問題而產生可能的懲處。
▌帶看無成交需要給紅包嗎？
賈經理分享一個經常遇到的問題——房仲業務帶看了多次房子，但最終都沒有成交，是否應該給仲介紅包？他表示：「仲介的服務費報酬是基於成交後支付的，因此交易若沒有達成，客戶不需要支付服務費或紅包。」
▌房仲業報酬標準說明
房仲業者的報酬標準是根據內政部《不動產仲介經紀業報酬計收標準規定》來計算。賈經理解釋：「房仲業者向買賣雙方收取的報酬合計不得超過房屋成交價的6%。這筆報酬通常由買賣雙方共同負擔，普遍行情下，會向賣方收取4%，向買方收取2%。」
舉例來說，若房屋的成交總價為1,000萬元，房仲業者最多可以收取60萬元作為服務報酬。賈經理補充道，這筆報酬會在仲介公司與業務員之間做分配，因為日常辦公場所的相關事務與人力成本都是公司支付的，因此，儘管報酬看似可觀，但實際上房仲業務的收入會經過多層分成，而且如果交易皆未成功，先前的努力就無法轉成實質的報酬。
賈承霖總結，紅包文化雖然在日常生活中普遍存在，但為維持業者專業和客戶信任、守護房地產交易之公平、透明性，房仲業者私下收取紅包是被禁止的。若衷心感謝用心服務的業務，可以用轉介紹客戶的方式，向親朋好友推薦才是最實質的幫助喔！
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