徐晟旻X賣厝阿明X安新建經 | 借名登記不違法 專家揭開雙面刃

 

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全國不動產徐匯仁愛加盟店店東徐晟旻（站立者）。 圖／徐晟旻提供

借名登記常見在有稅務或資格限制的情況，就會有俗稱『借人頭』的做法，顧名思義，指的是借名人將自己的財產登記於他人（出名人）名下，但實際的擁有者及管理者都是借名人。不過，專家提醒，借名登記雖然不違法，但因缺乏明確法律保障，仍有不少風險需要注意。安新建經與賣厝阿明邀請全國不動產徐匯仁愛加盟店店東徐晟旻，來為民眾說明借名登記的常見情況與其相關風險問題。

徐晟旻指出，常見借名登記的原因包括以下四種：

【節稅需求】：登記在名下無其他房產的人名下，可以減少地價稅、房屋稅等稅負。

【隱匿財產】：為了「躲避債務」或「情感關係」等原因，將財產登記在他人名下藏起來。

【規避法律限制】：如以非原住民身分無法購買原住民保留地，則借用符合資格者的名義完成交易。

【優惠貸款資格】：特定職業如公務員或軍警可享低利率貸款，部分投資客會借此操作。

最高法院對借名登記的定義是：「當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約」。

徐晟旻說，這樣的作法雖然不違法，但是在某些情境下有一定的方便性，惟仍不具備明文法律保障，民眾要注意背後所隱藏的風險！例如：「法律上，登記名義人即為財產的擁有者。」若出名人私自出售或抵押房產，借名人可能無法阻止，造成難以挽回的損失。徐晟旻提醒，一旦出現糾紛，法院可能參考民法委任契約來處理，但提供舉證和程序多由借名人來承擔，程序非常繁瑣又費時。

▌借名人的風險

喪失控制權：法律上出名人擁有完全處分權，一旦有紛爭，借名人恐失去財產的控制權。

法律糾紛：出名人出售、抵押房產或欠債被強制執行時，借名人可能難以主張權利。

稅務問題：若未妥善規劃借名程序，可能涉及贈與稅或其他稅務問題。

▌出名人的風險

債務償還：若借名人無法償還貸款，出名人必須負責償還，貸款可能影響出名人的信用問題。

稅負問題：登記在出名人名下的財產，會產生地價稅或房屋稅相關稅務，法律上為出名人需負擔。

法律責任：若借名人用借名登記的財產進行非法活動，出名人可能會承擔相關法律責任。

徐晟旻表示，借名人通常會透過書面契約以保障自身權利，透過協議撥出房產收益給出名人的分紅、報酬或其他好處，但這些並不能完全抵消可能面臨的風險。

降低借名登記帶來的風險問題，徐晟旻提出四項建議，第一，雙方應訂立書面契約，明確約定財產使用權、貸款負擔、相關稅務負擔及還款計畫等細節，以降低未來爭議。第二，保存過程中相關的付款紀錄與通信文件，做為未來需舉證時的依據。此外，建議僅與有高度信任的人合作，降低發生糾紛的可能性。最後，在條件允許的情況下，盡早將財產過戶至實際持有人名下，以確保合法權益的保障。

徐晟旻說，一般借名登記的情況，房貸通常是由出名人申請(即房產所有權人)，銀行會根據出名人的財務狀況進行審查，包括收入和信用評分，貸款責任也由出名人承擔。然而，若實際由借名人負責還款，雙方應簽署詳細協議，明確規範貸款的責任與分擔，並保留完整的金流紀錄，倘若未來被視為贈與，可以作為證據使用。

徐晟旻回憶曾服務過兩人合夥投資買房，房產登記在其中一人名下(即為出名人)，償還房貸的相關資金流都是從出名人的帳戶匯出，最後房屋出售時是賠售，出名人拒絕分擔損失，最終導致雙方訴訟不止。徐晟旻建議，房地產交易牽涉龐大資金，無論出於何種需求進行借名登記，雙方都應事前詳細規劃並訂立契約，以降低日後可能產生的糾紛。

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