黃坤洋 | 空間不夠 把隔壁買下之後打通好嗎？專家提醒2件事【M傳媒】 兩戶打通合法嗎？安全嗎？稅率又該怎麼算？想買兩套房，再把空間打通來住，可以嗎？隔壁的房子要賣，要不要買下來之後打通？打通之後的房子能買賣嗎？對房價是否會有影響？關於房屋打通的種種問題，阿明邀請全國不動產萬華店店東黃坤洋來幫大家解惑，從法律、稅務、建築安全到後續走勢全面解析。 #牆壁打通 #房屋結構 #地價稅 台灣地狹人稠，尤其在都會區中， 小宅產品 是相當普遍，為了增加居住空間，有些人會選擇購入兩戶後打通。有些人在購買預售或 新成屋 時，便事先規劃打通；有時候則是意料之外、順勢而為，例如因為家庭成員增加，隔壁戶的房屋又剛好要賣，就買下並與原本的房屋打通，增加居住使用的空間。 ▌建議依法申請，並請專家評估安全性 黃坤洋表示，兩戶打通涉及兩大關鍵：合法性與安全性。首先，要依循法律，根據現行法規，打通房屋需要委託 建築師 申請變更使用執照，未經申請許可擅自動工敲除分戶牆打通空間，將違反《建築法》，可依法將處以6萬元以上、30萬元以下的罰緩。 其次，要留意安全性，為了確保房屋結構不受損，相關工程需要由專業結構技師評估，黃坤洋說，承重牆的改動最具風險，會影響穩定性，樑柱、牆體的改動也都得慎重評估；打通後因為 格局 改變，消防安全和逃生路線亦須重新規劃，特別是消防設備或逃生出口都要符合現行規範，也得要重新申請消防安全合格證。至於兩戶房子在打通之後，其產權登記跟分戶，需自行向主管機關申請合併成一戶。 ▌轉售出價格是否受影響？視情況而定 黃坤洋特別提醒，打通後的房屋若未經合法申請程序，未來假如要賣掉，可能會影響房屋出售價格；而有通過合法申請打通的物件，在出售時也需要在不動產說明書上誠實告知，將打通與變更過的情況載明，否則可能會被視為瑕疵的一部分。 從業多年的黃坤洋分享，曾經處理過一種已經打通、但分戶銷售的物件，因為原本兩戶之間的隔間牆還在，只打了一個通道，後來就施工復原、把洞填滿就好，免去重新測量，這算是相對單純。另一種可能的情況，是打通後的物件格局較特殊，一般市場的接受度比較沒那麼高，就需要特別留心。 ▌打通後自住，也適用千分之2自用稅率 在稅務方面，依照土地稅法的規定，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率（千分之2）來課徵地價稅，以一處為限
東森房屋桃園桃鶯加盟店店長楊淼淼。 圖／楊淼淼提供 台灣地狹人稠，且颱風、地震等天災頻繁，成屋市場中有不少老舊物件，這些物件的價格與使用面積通常性價比高，因此有不少民眾想入手，但擔心房屋老化，屋況變差及後續修繕成本等問題。本篇特別邀請深耕房仲業服務超過7年的東森房屋桃園桃鶯加盟店店長楊淼淼，來為大家深入解析老屋。 什麼樣的房子算老屋呢？老屋廣泛定義是指建築年限較長、結構、設施和使用功能相對老舊的房子。在台灣，通常是指屋齡有一定年份以上的房子。楊淼淼說，一般認為屋齡超過30年就算老屋了，因為有許多老屋的建築材料或結構的壽命大約落在30年左右，加上早期政府對建築與建材的相關法規不如現今嚴謹，台灣又位處於地震帶，屋齡大的房子都歷經過不少地震，為求居住安全，建議一定年份以上的物件，可透過專業第三方的驗屋公司、結構技師或先找從事水電的親友進行評估過後再居住。 那麼，幾年以上的房子就不適合居住呢？楊淼淼表示，以台灣的建築工法，基本上只要屋齡不超過55年都還是適合居住的範圍，但需要留意房屋的結構及耐震係數。另外，台灣有不少連棟的集合式住宅，要注意是否有因鄰損造成結構性損壞。 因為屋齡是評估房價的一環，有不少民眾因為老屋總價優勢而入手，關於老屋的好，楊淼淼說明並點出其缺點供購屋者參考。 ▌優點 1.房屋總價低：購屋成本下降，較好入手。 2.使用空間實在：早期房子的公設比低，購買同樣坪數的房子，老屋實際室內空間較新屋更大。 3.管理費低：因公設比低，需維護的公共空間較少，清潔、管理等費用也降低，節省持有成本。 4.生活機能便利：老屋通常地點好，周邊生活機能成熟。 5.未來增值性高：老屋持分的土地面積大，倘若未來進入重建，將可取得面積較大的新屋持分。 ▌缺點 1.居住年限限縮：屋齡高，居住年限相對也短。 2.設備老化損耗：水電管線達到使用上限應更換、牆面經年累月的裂痕可能造成滲漏水問題。 3.無專人管理：公共區域及環境無人看管維護，可能較為髒亂，出入控管的安全性也較低。 4.建築技術保證：許多老屋建商已不存在，對於建商的信譽及眾多前屋主使用狀況都無法知曉。 5.貸款限制：房貸年限的基本公式是貸款年限+貸款人年紀<75、屋齡加貸款年限=耐用年限+7年，也就是說當屋齡越高，貸款時間就越短。另外，屋齡也會影響房屋折舊，進而影響貸款金額。 *實際貸款核准內容，應以各銀行標準及依個