房市示意圖。記者游智文攝影 隨著去年下半年急轉直下的房市降溫，不少人開始關注不動產投資，期望在此波冷靜期能買到更易入手的產品做進場投資，透過房產增值或租金收益累積被動收入。 然而，對於投資新手而言，如何從選對好標的、衡量貸款能力到成功出租，仍是一大挑戰。專家指出，只要掌握幾個關鍵方向與市場脈動，新手也能在房市中穩健佈局，爭取獲得長期報酬空間。 第一階段：挑選合適的投資標的 成功的房產投資始於正確的選房策略。 太平洋房屋桃園京懋店郭筱琳店長指出，新手投資者第一個要有的觀念是：「觀察投資區塊的特質—人口與活動組成結構，來挑選匹配的物件」。 例如若是在大學院校附近就建議選擇小套房當主力出租產品，來符合學生客群；而若是選中純住宅區，則就考慮30坪上下的家庭宅。 她提醒，了解區域內的目標客群，才能投其所好、帶來穩定的承租報酬。 值得一提的是，郭店長擁有12年房地產資歷，歷經雷曼兄弟金融風暴、COVID-19疫情等市場波動期，對房市脈動有深厚觀察。 她指出，目前在限貸令實施、加上國際局勢不穩（如川普上任後主張關稅制裁）等多重影響下，大環境雖顯動盪，但對有心投資的人來說，反而是進場的好時機。 「當市場熱絡時，屋主往往自認房價高、議價空間少；但在現在這種觀望氛圍濃厚的時候，買方更容易與屋主談判，取得讓利空間，用合理價格大膽買到心儀物件，」郭店長分析。 地點建議：關注重劃區與學區人口紅利 在地點選擇方面，郭筱琳推薦兩個當前具備成長潛力、租售皆宜的投資區域： 桃園中路重劃區 ：被視為桃園最具生活品質的住宅環境之一，不僅交通便利、南來北往快速可達，距離機場也僅約20分鐘車程，是自住與置產兼具的優質選擇。 新北三峽北大特區 ：鄰近台北大學，租屋需求穩定。區域內學校林立，吸引單身、剛結婚的年輕小家庭，且套房出租幾乎常年滿租，空置率極低。 郭店長補充，該區因鄰近機場與台北市，又有就學與就業雙重需求支撐，未來轉手也深受市場青睞。 她進一步建議，投資新手可考慮鎖定 「兩房產品」 ，面向學區或小家庭客層，不僅易租、也具備未來轉售彈性。 以北大三峽為例，因鄰近大學與科技園區，有明確的租屋族群，房源幾乎供不應求。 中路重劃區亦同，區域發展穩健，屋源一釋出常迅速去化，再加上距離土城工業區不遠、又有高速公路與公車可連結，吸引大量工業區通勤人口進駐，居住需求穩定。 新手選房四大原則 以下幾點選房原則，提供新手...
東森房屋桃園桃鶯加盟店店長楊淼淼。 圖／楊淼淼提供 台灣地狹人稠，且颱風、地震等天災頻繁，成屋市場中有不少老舊物件，這些物件的價格與使用面積通常性價比高，因此有不少民眾想入手，但擔心房屋老化，屋況變差及後續修繕成本等問題。本篇特別邀請深耕房仲業服務超過7年的東森房屋桃園桃鶯加盟店店長楊淼淼，來為大家深入解析老屋。 什麼樣的房子算老屋呢？老屋廣泛定義是指建築年限較長、結構、設施和使用功能相對老舊的房子。在台灣，通常是指屋齡有一定年份以上的房子。楊淼淼說，一般認為屋齡超過30年就算老屋了，因為有許多老屋的建築材料或結構的壽命大約落在30年左右，加上早期政府對建築與建材的相關法規不如現今嚴謹，台灣又位處於地震帶，屋齡大的房子都歷經過不少地震，為求居住安全，建議一定年份以上的物件，可透過專業第三方的驗屋公司、結構技師或先找從事水電的親友進行評估過後再居住。 那麼，幾年以上的房子就不適合居住呢？楊淼淼表示，以台灣的建築工法，基本上只要屋齡不超過55年都還是適合居住的範圍，但需要留意房屋的結構及耐震係數。另外，台灣有不少連棟的集合式住宅，要注意是否有因鄰損造成結構性損壞。 因為屋齡是評估房價的一環，有不少民眾因為老屋總價優勢而入手，關於老屋的好，楊淼淼說明並點出其缺點供購屋者參考。 ▌優點 1.房屋總價低：購屋成本下降，較好入手。 2.使用空間實在：早期房子的公設比低，購買同樣坪數的房子，老屋實際室內空間較新屋更大。 3.管理費低：因公設比低，需維護的公共空間較少，清潔、管理等費用也降低，節省持有成本。 4.生活機能便利：老屋通常地點好，周邊生活機能成熟。 5.未來增值性高：老屋持分的土地面積大，倘若未來進入重建，將可取得面積較大的新屋持分。 ▌缺點 1.居住年限限縮：屋齡高，居住年限相對也短。 2.設備老化損耗：水電管線達到使用上限應更換、牆面經年累月的裂痕可能造成滲漏水問題。 3.無專人管理：公共區域及環境無人看管維護，可能較為髒亂，出入控管的安全性也較低。 4.建築技術保證：許多老屋建商已不存在，對於建商的信譽及眾多前屋主使用狀況都無法知曉。 5.貸款限制：房貸年限的基本公式是貸款年限+貸款人年紀<75、屋齡加貸款年限=耐用年限+7年，也就是說當屋齡越高，貸款時間就越短。另外，屋齡也會影響房屋折舊，進而影響貸款金額。 *實際貸款核准內容，應以各銀行標準及依個...