安新建經法律小學堂 & 活動專欄

​ 東森房屋桃園桃鶯加盟店店長楊淼淼。 圖／楊淼淼提供 台灣地狹人稠，且颱風、地震等天災頻繁，成屋市場中有不少老舊物件，這些物件的價格與使用面積通常性價比高，因此有不少民眾想入手，但擔心房屋老化，屋況變差及後續修繕成本等問題。本篇特別邀請深耕房仲業服務超過7年的東森房屋桃園桃鶯加盟店店長楊淼淼，來為大家深入解析老屋。 什麼樣的房子算老屋呢？老屋廣泛定義是指建築年限較長、結構、設施和使用功能相對老舊的房子。在台灣，通常是指屋齡有一定年份以上的房子。楊淼淼說，一般認為屋齡超過30年就算老屋了，因為有許多老屋的建築材料或結構的壽命大約落在30年左右，加上早期政府對建築與建材的相關法規不如現今嚴謹，台灣又位處於地震帶，屋齡大的房子都歷經過不少地震，為求居住安全，建議一定年份以上的物件，可透過專業第三方的驗屋公司、結構技師或先找從事水電的親友進行評估過後再居住。 那麼，幾年以上的房子就不適合居住呢？楊淼淼表示，以台灣的建築工法，基本上只要屋齡不超過55年都還是適合居住的範圍，但需要留意房屋的結構及耐震係數。另外，台灣有不少連棟的集合式住宅，要注意是否有因鄰損造成結構性損壞。 因為屋齡是評估房價的一環，有不少民眾因為老屋總價優勢而入手，關於老屋的好，楊淼淼說明並點出其缺點供購屋者參考。 ▌優點 1.房屋總價低：購屋成本下降，較好入手。 2.使用空間實在：早期房子的公設比低，購買同樣坪數的房子，老屋實際室內空間較新屋更大。 3.管理費低：因公設比低，需維護的公共空間較少，清潔、管理等費用也降低，節省持有成本。 4.生活機能便利：老屋通常地點好，周邊生活機能成熟。 5.未來增值性高：老屋持分的土地面積大，倘若未來進入重建，將可取得面積較大的新屋持分。 ▌缺點 1.居住年限限縮：屋齡高，居住年限相對也短。 2.設備老化損耗：水電管線達到使用上限應更換、牆面經年累月的裂痕可能造成滲漏水問題。 3.無專人管理：公共區域及環境無人看管維護，可能較為髒亂，出入控管的安全性也較低。 4.建築技術保證：許多老屋建商已不存在，對於建商的信譽及眾多前屋主使用狀況都無法知曉。 5.貸款限制：房貸年限的基本公式是貸款年限+貸款人年紀<75、屋齡加貸款年限=耐用年限+7年，也就是說當屋齡越高，貸款時間就越短。另外，屋齡也會影響房屋折舊，進而影響貸款金額。 *實際貸款核准內容，應以各銀行標準及依個...

  安新建經法務經理魏禮表示，對於「房市小白」而言，應避免貿然合資，先行累積知識與經驗，切勿急於進場(圖/安新建經) 大通膨時代，不少人希望透過買房持有硬資產保值。然而，台灣房價已處高點，許多人為降低資金門檻、分散風險，開始與親朋好友合資買房。專家提醒，合資買房容易衍生各種糾紛，事前溝通商議愈清楚愈好，最好立合約以保障權益。 在台灣，「有土斯有財」的觀念根深蒂固，房地產一直是熱門投資標的。疫情後全球經濟進入大通膨時代，更加速了置產保值的需求。面對高房價，民眾透過合資方式集結親友財力購房的現象日益普遍。安新建經法務經理魏禮表示，合資買房通常涉及夫妻、情侶、朋友或親戚，主要面臨兩類糾紛：一是貸款由一人申請，利息等費用由兩人共同承擔，最終在賣房時出資額與獲利分配常出現歧異；二是登記在單一名下，未經協議或公證，導致另一人無法干預房屋處置。 魏禮指出，合資買房可分為共同登記與單獨登記。單獨登記即所有權登記在一人名下，其他出資者透過借名登記協議、預告登記或信託登記保護權益；共同登記則所有出資者名字登記在權狀上，雖保障較多，但考量稅務、貸款、投資配置等因素，仍有不少人選擇單獨登記。 無論哪種方式，魏禮強調，合資者應事前詳細協議並立合約，最好請專業律師協助並公證。雖律師費用從幾千到幾萬不等，看似昂貴，但相較於未來可能發生的糾紛，這筆費用相對值得。事前做好保護措施總比事後補救來得好，例如借名登記後掛名者偷賣房屋，縱使打官司判決還錢，也可能僅取得債權憑證，保障有限。因此，事前協議詳盡最為可靠。 魏禮建議，合資買房應充分了解不動產市場行情與交易運作，熟悉法律，以降低風險。對於「房市小白」而言，應避免貿然合資，先行累積知識與經驗，切勿急於進場。若有合資買房需求時，最好選擇有經驗的房產經紀人協助，由專業房產經紀人能提供市場分析、房產評估及法律諮詢等服務，對於合資者來說，比次都能增加一份保障。 完整新聞內容→ 想合資買房？   專家建議先做「這件事」才有保障

  ​ 太平洋房屋泰山加盟店的店長傅景暉。 圖／傅景暉提供 囤房稅2.0今年7月上路，不少多屋族的房屋稅將會加重，但對於僅持有單一自用住宅的民眾負擔將會減輕，還有不少住宅可以免房屋稅，新政策引發不少民眾對稅制的關注。為此，阿明邀請到太平洋房屋泰山加盟店的店長傅景暉來為大家解析房屋稅大小事。 ▌房屋稅誰要繳納 依房屋稅條例第4條規定，房屋稅是向房屋所有人徵收之；以土地設定地上權之使用權房屋，向該使用權人徵收之；設有典權者，向典權人徵收之。如果是共有房屋則向共有人徵收，由共有人推定一人繳納，如果不為推定，就由現在住在裡面的人或使用人來代繳。 傅景暉表示，房屋稅通常是由所有權人繳納，不能轉嫁到別人身上，但可以使用他人帳戶代扣繳。由於稅收是向房屋所有人課徵，故建議民眾最好自己繳納，以免碰到不必要的糾紛。 ▌違章建築也要繳房屋稅 許多民眾認為違章建築沒有使用執照且不合法規，可能隨時被拆除，就無須課徵房屋稅，但依房屋稅條例第4條規定，未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之；無使用執照者，向建造執照所載起造人徵收之；無建造執照者，向現住人或管理人徵收之。傅景暉解釋道，即便是違章建築，政府也會根據實際使用情況課徵房屋稅。 他舉例說明，有些路邊的鐵皮屋，所有人持有土地但在上面蓋了水泥房子，經政府核定人員現場勘查後確定有水泥磚造，則會列入房屋稅課徵範圍，計算方式與合法建築相同。但是即便繳納了違章建築的房屋稅，也僅是行使納稅義務，並不代表繳完後此違章建築就變成可以合法的喔！ ▌沒繳房屋稅會怎麼樣 傅景暉強調，未繳納房屋稅是會加徵滯納金的。根據稅捐稽徵法規定，房屋稅逾期滯納金的算法為「每逾3日按應繳稅額加徵1%滯納金，最高加徵至10%；如逾30日仍未繳納者，移送法務部行政執行署強制執行」，強制執行意思是指透過政府的力量，強制債務人清償債務，故避免荷包失血，盡早繳稅才是最好的選擇。 ▌房屋稅如何計算 房屋稅的計算依據房屋的課稅現值和適用稅率。計算公式為：應納稅額＝房屋課稅現值×稅率。 ※ 房屋課稅現值 = 核定單價×面積×（1 -折舊率×折舊年數）×房屋街路等級調整率（路段率） ※ 核定單價 = 標準單價 ×（1 ± 各加減項之加減率）± 樓層高度之超高或偏低價 ◎如為新建、增建、改建之房屋，則按月比例計算課徵，未滿 1 個月者不計。 民眾...

  ​ 住商不動產新竹關埔加盟店店東曾文慶（左）。 圖／曾文慶提供 最近有影視作品以房仲工作為主題，加入凶宅元素，讓凶宅相關話題又引發討論，不少網友熱議。究竟凶宅的定義是什麼？凶宅是能合法買賣的嗎？到底有誰敢買兇宅呢？ 安新建經與賣厝 阿明邀請到房市達人住商不動產新竹關埔加盟店店東 曾文慶 來為大家解惑。 凶宅聽起來雖然可怕，但就是有人看上它便宜，在房價比天高的現在，仍有其吸引力，每當有凶宅求售的訊息、或有成交資訊公開時，總會引發市場討論。 到底何為凶宅呢？曾文慶說，凶宅通常是指曾發生枉死、他殺、含冤或恨而自殺等非自然死亡事件，其實在法院條文中，並沒有「凶宅」這兩個字的相關名詞定義，以靈學角度來說，這些都是因兇殺案、災難不甘而死的冤魂想要報復、抓交替、留戀人間或不甘心等各種不可知的理由。此類建築物通常令住戶心生畏怖，有所忌諱，而業界通常使用的詞是「非自然身故」；在內政部的函釋中有幾個關鍵視為主要考量，「建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為 ，惟內政部的函釋與法院實務見解大相逕庭，就以下情事法院仍會認定為凶宅，一、在房屋的專有部分曾發生兇殺或自殺致死之情事，即便發生時間不在賣方持有期間，二、在房屋的專有部分遭兇殺而陳屍他處。故仍建議還是要以法務實務見解最為保險，並於買賣過程保持資訊透明為最佳上策。 要有明確的「自殺」或「兇殺」才算 值得一提的是，凶宅的認定還頗嚴格，曾文慶說，一般而言，要在屋裡發生明確的「自殺」或「兇殺」才算，自殺還要求死意圖明確的，例如上吊、割腕成功並確認死於建築物內，假如是用藥過量後送醫，不容易被認定是凶宅。至於在屋內病死、或是陳屍很久沒被發現，一般也不會被法院認定是凶宅。 那凶宅是可以交易買賣的嗎？曾文慶說，就台灣的市場習慣，凶宅是可以買賣的物件，只要在買賣合約書上載明並與交易流程中，秉持著「如實告知」的原則，注意資訊透明公正公開，在合約中加註相關說明就不會發生後續的買賣糾紛。 交易過程中，需秉持著「如實告知」的原則 假如買方是在不知情的情況下買了凶宅，屋主或仲介就有刻意詐欺之嫌...

  雄信不動產副總經理陳詩凱（中）。 圖／陳詩凱提供 房價天花板越來越高，想要一圓買屋夢，彷彿也越來越難，加上最近的房市景氣比天氣還熱，過往較少民眾關注的法拍屋，近來也頗受青睞，希望能從法拍市場撿便宜，不過，法拍屋的 「水很深」，要出手前可得做足功課，安新建經與賣厝阿明今天請來 深耕法拍代標多年的雄信不動產副總經理陳詩凱，教大家私房絕招。陳副總表示光是今年，雄信不動產已服務法拍案成交逾 75 件，堪稱南台灣法拍專家。 陳詩凱說，很多人一聽到法拍屋，直覺反應是 「 很便宜 」 ，卻不了解隱藏在其中的風險，他建議，若想碰法拍屋，首先要瞭解法拍屋的整體流程。   掌握法拍 4 步驟，留心公告資訊 一般來說，法拍有四個步驟，分別是 「 公告、拍賣、繳款、點交 」 。陳詩凱說，各個地方法院都會揭露拍賣資訊，通常公告後半個月到 1 個月後，就展開拍賣，想出手的人，要準備好底價的 2 成保證金，帶現金支票到現場去投標。 如果沒標到，法院會把支票還給投標者；如果標到了， 7 天內就要繳清尾款，法院才會給予權利移轉證書，拍定人再拿著去地政事務所辦理過戶，並配合法院執行點交。另外，也有不點交的案子，也就是法院不做最後的結案交屋，就讓拍定人跟原屋主自己去談。 陳詩凱直言，若想透過法拍，買到喜歡的房子，得花很多心力，所以很多民眾會請代標業者來幫忙，他也分享自己從業至今的 3 大心法，給對法拍屋有興趣者參考。   出價看地段也看景氣，蛋黃區趨近市價 ▌第一 ，價格的判斷，需視地段、景氣等時空環境而定。很多人聽到法拍屋，就覺得一定能撿便宜，不過隨著房市多頭氣盛、房價不斷走揚，如今蛋黃區的法拍屋大多符合區域行情，甚至還可能更貴，要往外進到蛋殼區才可能比較便宜。 陳詩凱說，通常法院若第一拍沒拍出，第二拍會打八折，又沒拍出的話，第三拍還會再打八折，以此類推，但因為公告到拍賣的時間很短，有時沒人出手，只是因為大家還沒發現有這個案件，等到發現了，若想標得，仍得出個符合行情的價格才有機會。 他舉例，高雄明誠四路的商辦，去年的價格約莫每坪 26 萬，今年初則約 33 萬， 6 月時此地段有法拍案站上每坪 34 萬，創新高；前陣子，也有科工館附近的一樓公寓拍出 950 萬，還有鳳山的物件拍出 1200 多萬，全都跟上市價。 ...

​ 住商不動產北投捷運加盟店的店長潘麒安。 圖／潘麒安提供 房市熱翻天，各區域頻傳秒殺案、屢創新天價，難道台灣房價沒有天花板嗎？快要到傳統上禁忌的鬼月了，後續市況到底會怎麼走，安新建經與賣厝阿明今天來請教住商不動產北投捷運加盟店的店長潘麒安。 近日雖然政府接連出手，先有中央銀行祭出第六波房市管制，八大地區第二戶限貸六成，另財政部也出面宣示，強調嚴控新青安貸款，僅限自用、不可炒房，不過，台灣各地房市市況似乎仍持續燒燙燙。 即將到來的農曆七月，房市是否會受到民俗月的影響，而有機會略為降温呢？就潘店長這幾年對市場的觀察，店長表示：如今似乎只有較年長的長輩客戶會介意鬼月相關禁忌，多數客戶只會在鬼月時避免開工動土、裝潢動工、搬家入厝等重大儀式，一般的看屋、簽約等活動大多照常進行。 多數人鬼月照看屋買房，僅避開動工與入厝 過往，鬼月總給人諸事不宜的感覺，尤其是房地產交易事關重大，一到鬼月總直接暫停，可以說是傳統淡季，但潘店長觀察這些年來，大家已經越來越不介意農曆民俗月了，多數客戶會照樣看屋、簽約、交屋，只有動工跟入厝儀式比較會避開，也有些客戶一樣會搬家，只是床不擺正，等到鬼月過了再擺正、拜拜，進行入厝儀式。 潘店長分享，曾遇過一位媽媽，要買房給小孩，看中一個物件後，因為遇到鬼月，就想等到鬼月過了再來簽約，但屋主無法接受，結果，該物件一個星期後就以更好的價格賣出。 「這位媽媽後來又看了兩、三年的房子才找到合意的物件，最後買到與當年錯過的物件坪數相似的房子，但房子總價較錯過的物件高了兩、三百萬！」潘店長說，台灣房價這20年來，一路上漲，只在中間有些短期震盪，越晚買、房價似乎越高。 四個因素，讓房價欲跌不易 潘店長提到下半年在幾個因素影響下，房市應該還是會維持熱鬧的氣氛。第一個因素就是黃仁勳旋風的持續延燒。店長說，如今台灣科技業大好，只要跟「科」字輩相關的，似乎都會跟著被帶動。 潘店長舉例，北投士林科技園區去年每坪價格還不到百萬元，如今開價普遍在140萬元左右，成交價也站上120萬元了。此區未來預估能帶進4萬個工作機會，後續還有輕軌的規劃，隨著周邊建設不斷成形、生活機能逐步到位，房價似乎沒有跌價的理由。 第二個因素是大通膨時代的來臨，潘店長分析，台灣本就地狹人稠、寸土寸金，如今土地價格漲，建材、工資等也都不斷提升，加上建商要繳的稅也增加，甚至還要注意ESG等面向，種種因素都讓建築造...

  ​ 群義房屋忠明博館加盟店店東張天威。 圖／張天威提供 隨著城市發展步伐的加快，台灣許多建築物已經歷經數十年的風雨及地震侵害，為了解決老屋居住安全疑慮，改善居住環境並提升城市品質，政府推動危老重建並祭出相關獎勵加速推動老屋重建。然而，誰可以申請進行危老重建？該如何申請？改建過程稅金要如何計算？有哪些獎勵呢？阿明邀請到群義房屋忠明博館加盟店店東張天威來為大家說明。 張天威解釋，依照《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，「危老」指的是年久失修、具安全隱患且符合政府鑑定標準的建物。這些建築物可能會因年久失修、結構老化或地震等因素，存在倒塌風險，根據規定，需經過專業鑑定，被確認為危險建築或具有重大結構安全隱患後，才會列入危老建築的範疇。 針對危老建築的重建申請需符合特定條件，首先要對建物進行鑑定，確認其是否符合危老標準。張天威說明，30年以上的建物可以申請，若建物有電梯則需進行更詳細的結構安全性評估，如果建物耐震力不足或存在其他安全問題，就有可能符合危老標準。 一、危老條例適用對象須符合以下三點： 1.位於都市計畫地區之建築物。 2.非歷史建築，也就是不具文化歷史紀念藝術價值須保存。 3.危險或老舊的合法建築。 二、適用危老之情況說明： 1.房屋有危險性 ．經建築主管機關依法通知期限拆除、逕予強制拆除之海砂屋、震損屋。 ．經結構安全性能評估結果未達最低等級者。 2.房屋老舊 ．屋齡 30 年以上，無電梯，耐震能評估未達一定標準者。 ．屋齡 30 年以上，有電梯，經耐震能力評估未達一定標準，且詳細評估判定改善不具效益者。 在申請過程中，建物所有者需要向當地主管機關提交相關文件，包括建物鑑測報告和重建計畫書。經過審核，符合條件的建物將獲得政府的補助，如稅務減免、重建期間享地價稅、房屋稅、土增稅減免等，其中房屋稅減半徵收期間最長可達12年，這些優惠措施大大減輕了重建的經濟負擔。不過張天威提醒應留意重建完成期限、重建計畫面積、所有權再轉移…等，避免優稅項目看得到卻不能使用。 危老重建與都市更新雖然目的相似，都是為了提升建築安全性與使用效率，不過兩者在實施對象與細節程序都有所不同。張天威說明，危老重建主要針對單棟建物或有安全隱憂的建物，而都更則通常涉及更大範圍的社區或區域性改造，兩者可申請的容積獎勵和相關政府補助都有不同規範，因此，針對符合危老重建的建物，民眾可以在政...

  ​ 太平洋房屋-泰山十八甲店副店長莊子賢。 圖／莊子賢提供 在現今社會，配偶之間互贈房產和土地是一種常見方式。然而，這類贈與行為雖免贈與稅，但仍要注意正確程序與其中可能產生的其它稅金。阿明邀請深耕新北市泰山區已將近 10 幾年並服務成交五股區約 5 百多戶的太平洋房屋 - 泰山十八甲店副店長莊子賢為民眾提供清晰明瞭的指引，確保在贈與過程中能夠合法合規，避免不必要的稅務負擔。 配偶間贈與免稅仍需申報 根據《遺產及贈與稅法》第 20 條的規定，配偶相互贈與之財產不計入贈與總額。此外，自 2022 年起，贈與免稅額度從每人每年 220 萬元提高至 244 萬元。然而，這僅適用於贈與稅部分，其他稅項如契稅等仍需依規定繳納。莊子賢強調，夫妻間贈與免課贈與稅，但仍需辦理產權移轉登記事宜，向國稅局完成申報程序。 不動產贈與有土地要注意土增稅 根據《土地稅法》第 28 條之 2 規定，配偶間互贈土地可以申請不課徵土地增值稅。然而，申請不課徵土地增值稅， 並非實質免稅，只是延後繳納。 莊子賢說贈與不動產過程中含有土地，就要確認持有土地年限和土地公告現值，若贈與當下的公告現值大於前次移轉金額，則可能被課徵土地增值稅，雖然可申請不課徵土地增值稅，但將來本筆土地若要移轉第三人時， 還是必須合併夫妻持有期間土地公告現值的漲價總額來課徵土地增值稅。 夫妻間贈與無限額度 根據莊子賢的說法，夫妻之間贈與財產無限額度，無論是現金或房地產都不會有贈與稅，且不計入 244 萬元的贈與額度。這使得配偶間的資產配置變得更加靈活和方便。例如，夫妻雙方贈與給小孩的現金或房地產，如果現金都在太太身上，而太太一年可贈與給小孩的額度是 244 萬元，這時候可以利用夫妻贈與免稅的部分。太太將現金贈與給先生，然後先生再用自己的免稅額度贈與給小孩，當年度孩子就可以受贈 488 萬元。 莊子賢分享了一個有趣的案例，說明夫妻間贈與免稅策略的實際應用。一對夫妻在同一社區買了兩間房子，一間登記在先生名下，配有兩個車位，另一間登記在太太名下，沒有車位。當時需要賣出先生名下的房屋，但希望保留一個車位。莊子賢協助他們通過夫妻間贈與免贈與稅的辦法，將先生名下的一個車位贈與給太太，完成土地增值稅和契稅的繳納後，順利完成移轉。 不動產贈與必繳納契稅 贈與不動產時，需注意契稅的繳納。根據《契稅條例》第 2 條規定，不動產的買賣、...