新北市推動都更再+1「微型都更」方案介紹 近年來政府積極推動危老重建與都市更新政策，且隨著各項獎勵政策的搭配鼓勵且看到重建後房價翻倍的實案，民眾對於都更已從亦步亦趨到引頸期盼，但據內政部統計，全國屋齡超過30年的老屋約有500萬戶，占總體住宅一半以上，要在短期內全面更新重建，不切實際，也緩不濟急，故除了傳統都更外，新北市亦有簡易都更方案可供參考。 什麼是微型都更？ 自內政部2017年起推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，提供容積獎勵、稅賦減免及融資優惠後，各縣市政府也自行制定相關的獎勵規範(例如:新北市的簡易都更、台北市防災都更等)，許多屋主與投資者開始關注「微型都更」模式。安新建經北二區張雲維經理說明微型都更（微型都市更新=簡易都更）是一種針對小型基地或單棟建築進行的都市更新模式，主要目的是改善老舊建築的安全性、耐震能力與居住品質，適用於基地面積較小、住戶數較少的社區或獨立建築。相較於傳統的都市更新，微型都更的規模較小、程序較為簡化，更適合那些難以達成大規模整合的區域。 ※微型都更（簡易都更）vs 傳統都更主要差異 項目 微型都更(簡易都更) 傳統都更 適用範圍 小基地（如單棟建築、公寓） 大面積基地（如整個街廓、社區） 參與住戶 住戶數少，協商較容易 住戶數多，意見分歧可能較大 推動方式 可由單一建物所有權人或少數住戶發起 需整合較多住戶，通常由建商、政府或專業整合團隊主導 審核程序 程序較簡化，申請流程較快 需經過較繁瑣的法規審查 改建彈性 主要以單棟建築或小型社區為單位， 改建彈性高 規模較大，可能涉及都市計畫調整 施工時間 施工期較短，影響範圍較小 需長期規劃，施工期較長 政府補助 可能享有較小規模的補助 通常有較大規模的獎勵與補助 常見案例 老舊公寓加強耐震、外牆翻新、增設電梯 全面拆除重建、容積獎勵、街區再造 微型都更的優勢與申請進行方式（以新北市簡易都更為例）？ 微型都更的推動免除了強拆的爭議，大幅減少了推動的困難度，另也具備以下三大優勢條件，因此整體申請門檻較低，適合給想都更但目前遇到整合困難的民眾做參考，張經理也一併告訴大家想申請的民眾應該要從何著手 ※3大優勢條件： 整合門檻較低：不需要大規模整合土地，單棟建築也能申請。 住戶協商簡單：住戶較少，意見統一...
東森房屋桃園桃鶯加盟店店長楊淼淼。 圖／楊淼淼提供
台灣地狹人稠，且颱風、地震等天災頻繁，成屋市場中有不少老舊物件，這些物件的價格與使用面積通常性價比高，因此有不少民眾想入手，但擔心房屋老化，屋況變差及後續修繕成本等問題。本篇特別邀請深耕房仲業服務超過7年的東森房屋桃園桃鶯加盟店店長楊淼淼，來為大家深入解析老屋。
什麼樣的房子算老屋呢？老屋廣泛定義是指建築年限較長、結構、設施和使用功能相對老舊的房子。在台灣，通常是指屋齡有一定年份以上的房子。楊淼淼說，一般認為屋齡超過30年就算老屋了，因為有許多老屋的建築材料或結構的壽命大約落在30年左右，加上早期政府對建築與建材的相關法規不如現今嚴謹，台灣又位處於地震帶，屋齡大的房子都歷經過不少地震，為求居住安全，建議一定年份以上的物件，可透過專業第三方的驗屋公司、結構技師或先找從事水電的親友進行評估過後再居住。
那麼，幾年以上的房子就不適合居住呢？楊淼淼表示，以台灣的建築工法，基本上只要屋齡不超過55年都還是適合居住的範圍，但需要留意房屋的結構及耐震係數。另外，台灣有不少連棟的集合式住宅，要注意是否有因鄰損造成結構性損壞。
因為屋齡是評估房價的一環，有不少民眾因為老屋總價優勢而入手，關於老屋的好，楊淼淼說明並點出其缺點供購屋者參考。
▌優點
1.房屋總價低：購屋成本下降，較好入手。
2.使用空間實在：早期房子的公設比低，購買同樣坪數的房子，老屋實際室內空間較新屋更大。
3.管理費低：因公設比低，需維護的公共空間較少，清潔、管理等費用也降低，節省持有成本。
4.生活機能便利：老屋通常地點好，周邊生活機能成熟。
5.未來增值性高：老屋持分的土地面積大，倘若未來進入重建，將可取得面積較大的新屋持分。
▌缺點
1.居住年限限縮：屋齡高，居住年限相對也短。
2.設備老化損耗：水電管線達到使用上限應更換、牆面經年累月的裂痕可能造成滲漏水問題。
3.無專人管理：公共區域及環境無人看管維護，可能較為髒亂，出入控管的安全性也較低。
4.建築技術保證：許多老屋建商已不存在，對於建商的信譽及眾多前屋主使用狀況都無法知曉。
5.貸款限制：房貸年限的基本公式是貸款年限+貸款人年紀<75、屋齡加貸款年限=耐用年限+7年，也就是說當屋齡越高，貸款時間就越短。另外，屋齡也會影響房屋折舊，進而影響貸款金額。
*實際貸款核准內容，應以各銀行標準及依個人條件審核結果為準
其實，政府有針對需修繕的老舊住宅提供的補助方案，如「修繕住宅貸款利息補貼」、「自主更新老屋重建」、「都市更新整建與維護工程補助」、「危老重建補助」等，此外，各地方政府也有自行推出的補助項目。以桃園市為例，2024年5月針對桃園舊城區推出「桃園舊城區、楊梅富岡火車站及中壢火車站前站周邊老屋再生活化補助計畫」，讓具有歷史意義的老舊建築可以重新翻修，補助金額最高$40萬/棟，上限為總工程款的50%；此外，也有針對市內中低收入老人住屋修繕補助，提供每戶不同補助項目，三年內最高$10萬的補助。
楊店長表示，仲介服務就是要提供客戶專業的評估與把關，以確保買賣方交易無疑，回憶曾銷售一屋齡26年的物件，當時店長在銷售過程中就注意到隔間牆敲起來聲音空空的，經過驗屋檢查，發現裝潢的板材已被白蟻蛀空。儘管如此，因為地點非常好，最終通過履保價金折讓的磋商，讓本次買賣順利成交。
楊店長給欲購入老屋的您基本檢查建議：
1. 木做裝潢：老屋的木作裝潢部分都要敲一敲，聽聲音是否扎實，若不扎實應提出要求檢查。
2. 廁所隔間牆：確認廁所隔間牆面角落的狀況，以防止浴廁滲水到隔間牆外。
3. 廁所上方維修孔：查看管線是否有水珠，避免漏水問題。
楊淼淼觀察，近期有買方特別從北部到桃園購屋，尤其在地段交通便利的區域，像桃園後站捷運附近的公寓大樓就非常熱門。面對市場火熱情況，民眾購屋不像從前可猶豫多天後再來決定。因此，建議有剛性需求的民眾，看到喜歡的物件，即便是老屋住宅，透過多方檢查確認房子沒問題的話，也是一種成家的產品選擇。
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