楊淼淼X賣厝阿明X安新建經:老屋買賣攻略 房仲店長的實戰經驗分享

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東森房屋桃園桃鶯加盟店店長楊淼淼。 圖／楊淼淼提供

台灣地狹人稠，且颱風、地震等天災頻繁，成屋市場中有不少老舊物件，這些物件的價格與使用面積通常性價比高，因此有不少民眾想入手，但擔心房屋老化，屋況變差及後續修繕成本等問題。本篇特別邀請深耕房仲業服務超過7年的東森房屋桃園桃鶯加盟店店長楊淼淼，來為大家深入解析老屋。

什麼樣的房子算老屋呢？老屋廣泛定義是指建築年限較長、結構、設施和使用功能相對老舊的房子。在台灣，通常是指屋齡有一定年份以上的房子。楊淼淼說，一般認為屋齡超過30年就算老屋了，因為有許多老屋的建築材料或結構的壽命大約落在30年左右，加上早期政府對建築與建材的相關法規不如現今嚴謹，台灣又位處於地震帶，屋齡大的房子都歷經過不少地震，為求居住安全，建議一定年份以上的物件，可透過專業第三方的驗屋公司、結構技師或先找從事水電的親友進行評估過後再居住。

那麼，幾年以上的房子就不適合居住呢？楊淼淼表示，以台灣的建築工法，基本上只要屋齡不超過55年都還是適合居住的範圍，但需要留意房屋的結構及耐震係數。另外，台灣有不少連棟的集合式住宅，要注意是否有因鄰損造成結構性損壞。

因為屋齡是評估房價的一環，有不少民眾因為老屋總價優勢而入手，關於老屋的好，楊淼淼說明並點出其缺點供購屋者參考。

▌優點

1.房屋總價低：購屋成本下降，較好入手。

2.使用空間實在：早期房子的公設比低，購買同樣坪數的房子，老屋實際室內空間較新屋更大。

3.管理費低：因公設比低，需維護的公共空間較少，清潔、管理等費用也降低，節省持有成本。

4.生活機能便利：老屋通常地點好，周邊生活機能成熟。

5.未來增值性高：老屋持分的土地面積大，倘若未來進入重建，將可取得面積較大的新屋持分。

▌缺點

1.居住年限限縮：屋齡高，居住年限相對也短。

2.設備老化損耗：水電管線達到使用上限應更換、牆面經年累月的裂痕可能造成滲漏水問題。

3.無專人管理：公共區域及環境無人看管維護，可能較為髒亂，出入控管的安全性也較低。

4.建築技術保證：許多老屋建商已不存在，對於建商的信譽及眾多前屋主使用狀況都無法知曉。

5.貸款限制：房貸年限的基本公式是貸款年限+貸款人年紀<75、屋齡加貸款年限=耐用年限+7年，也就是說當屋齡越高，貸款時間就越短。另外，屋齡也會影響房屋折舊，進而影響貸款金額。

*實際貸款核准內容，應以各銀行標準及依個人條件審核結果為準

其實，政府有針對需修繕的老舊住宅提供的補助方案，如「修繕住宅貸款利息補貼」、「自主更新老屋重建」、「都市更新整建與維護工程補助」、「危老重建補助」等，此外，各地方政府也有自行推出的補助項目。以桃園市為例，2024年5月針對桃園舊城區推出「桃園舊城區、楊梅富岡火車站及中壢火車站前站周邊老屋再生活化補助計畫」，讓具有歷史意義的老舊建築可以重新翻修，補助金額最高$40萬/棟，上限為總工程款的50%；此外，也有針對市內中低收入老人住屋修繕補助，提供每戶不同補助項目，三年內最高$10萬的補助。

楊店長表示，仲介服務就是要提供客戶專業的評估與把關，以確保買賣方交易無疑，回憶曾銷售一屋齡26年的物件，當時店長在銷售過程中就注意到隔間牆敲起來聲音空空的，經過驗屋檢查，發現裝潢的板材已被白蟻蛀空。儘管如此，因為地點非常好，最終通過履保價金折讓的磋商，讓本次買賣順利成交。

楊店長給欲購入老屋的您基本檢查建議：

1. 木做裝潢：老屋的木作裝潢部分都要敲一敲，聽聲音是否扎實，若不扎實應提出要求檢查。

2. 廁所隔間牆：確認廁所隔間牆面角落的狀況，以防止浴廁滲水到隔間牆外。

3. 廁所上方維修孔：查看管線是否有水珠，避免漏水問題。

楊淼淼觀察，近期有買方特別從北部到桃園購屋，尤其在地段交通便利的區域，像桃園後站捷運附近的公寓大樓就非常熱門。面對市場火熱情況，民眾購屋不像從前可猶豫多天後再來決定。因此，建議有剛性需求的民眾，看到喜歡的物件，即便是老屋住宅，透過多方檢查確認房子沒問題的話，也是一種成家的產品選擇。

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