黃坤洋 | 空間不夠 把隔壁買下之後打通好嗎？專家提醒2件事【M傳媒】 兩戶打通合法嗎？安全嗎？稅率又該怎麼算？想買兩套房，再把空間打通來住，可以嗎？隔壁的房子要賣，要不要買下來之後打通？打通之後的房子能買賣嗎？對房價是否會有影響？關於房屋打通的種種問題，阿明邀請全國不動產萬華店店東黃坤洋來幫大家解惑，從法律、稅務、建築安全到後續走勢全面解析。 #牆壁打通 #房屋結構 #地價稅 台灣地狹人稠，尤其在都會區中， 小宅產品 是相當普遍，為了增加居住空間，有些人會選擇購入兩戶後打通。有些人在購買預售或 新成屋 時，便事先規劃打通；有時候則是意料之外、順勢而為，例如因為家庭成員增加，隔壁戶的房屋又剛好要賣，就買下並與原本的房屋打通，增加居住使用的空間。 ▌建議依法申請，並請專家評估安全性 黃坤洋表示，兩戶打通涉及兩大關鍵：合法性與安全性。首先，要依循法律，根據現行法規，打通房屋需要委託 建築師 申請變更使用執照，未經申請許可擅自動工敲除分戶牆打通空間，將違反《建築法》，可依法將處以6萬元以上、30萬元以下的罰緩。 其次，要留意安全性，為了確保房屋結構不受損，相關工程需要由專業結構技師評估，黃坤洋說，承重牆的改動最具風險，會影響穩定性，樑柱、牆體的改動也都得慎重評估；打通後因為 格局 改變，消防安全和逃生路線亦須重新規劃，特別是消防設備或逃生出口都要符合現行規範，也得要重新申請消防安全合格證。至於兩戶房子在打通之後，其產權登記跟分戶，需自行向主管機關申請合併成一戶。 ▌轉售出價格是否受影響？視情況而定 黃坤洋特別提醒，打通後的房屋若未經合法申請程序，未來假如要賣掉，可能會影響房屋出售價格；而有通過合法申請打通的物件，在出售時也需要在不動產說明書上誠實告知，將打通與變更過的情況載明，否則可能會被視為瑕疵的一部分。 從業多年的黃坤洋分享，曾經處理過一種已經打通、但分戶銷售的物件，因為原本兩戶之間的隔間牆還在，只打了一個通道，後來就施工復原、把洞填滿就好，免去重新測量，這算是相對單純。另一種可能的情況，是打通後的物件格局較特殊，一般市場的接受度比較沒那麼高，就需要特別留心。 ▌打通後自住，也適用千分之2自用稅率 在稅務方面，依照土地稅法的規定，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率（千分之2）來課徵地價稅，以一處為限
住商不動產南港經貿加盟店莊志价店東。 圖／莊志价提供 近幾年來小宅已成為市場主流產品，因入手門檻低與「新青安」力道加持，吸引小資首購族群入市，首次購屋的民眾要如何評估該購入怎麼樣的物件？資金要準備多少？自身的貸款額度如何預估？整體資金如何準備與規劃才不會開大槓桿？安新建經與賣厝阿明邀請住商不動產 [ 南港經貿加盟店 ] 莊志价 店東來教大家為自己設定購屋目標，並且養出好的信用體質，順利買到人生的第一間房。 首先要怎麼知道該存到多少錢才有能力買房呢？所謂的購屋力可分成「買得起的錢」＋「養得起的錢」，配合現行政府大力推行的新青安貸款政策，加上若自身信用與還款條件良好，莊志价分享可以「 335 原則」做參考，準備 3 成自備款，每月房貸繳款金額不超過家庭所得的 1/3 ，購屋總價以家庭年收入的 5 倍內最為合適，避免壓力山大，維持現有生活品質，安穩成家才是長久之計。若已有鎖定的物件，可以到住商不動產提供的計算器工具做試算，填入相對應的各項條件，即會帶出建議結果： https://www.hbhousing.com.tw/ICanGo/ 。 莊店東表示，在與初次接洽的客戶服務時都會與客戶先喝咖啡純聊天 1~2 小時，主要是能好好了解客戶的預算、期待區域、居住成員、交通工具 … 等現階段的居住需求，並且確認未來 5 到 10 年間的生活藍圖與計畫，例如：這間首購房打算住多久，未來是否有要換屋，房子的出售條件 … 等，進行以上綜合評估後再給予專業的買房建議。 小資族群好不容易存下積蓄當頭期款，再來能不能買到房就要看銀行的借款條件，所以如何提升信用評分，培養出好的信用體質，莊志价提供以下幾項重要評估給大家參照： 1. 申請信用卡並規律使用： 電話費、油錢、生活必需品都可刷，養成 長期與固定的有借有還紀錄，有助提升信用評分。 2. 準時繳納信用卡費：卡費 要選擇 繳納應繳總額，若僅繳最低應繳金額會啟動循環利息， 表示有以債養債的不好習慣，會嚴重減分。 3. 提高信用卡額度：培養一張持續消費並正常繳款的信用卡，維持信用往來超過半年，持卡人在用卡半年後可致電客服提出永久提額申請。 4. 不當月光族：每次消費不超過信用額度的 50 ％，展現有謹慎理財的觀念。 5. 貸款時在現任職公司超過半年：讓銀行知道有一份穩定的工作，有固定收入與還款能力。 6. 減少負債與筆