新北市不動產仲介公會輔導理事長、住商不動產大蘆洲團隊總經理張榮隆。 圖／張榮隆提供 房市景氣急凍，何時才能破冰？安新建經與賣厝阿明邀請新北市不動產 仲介 公會輔導理事長、住商不動產大蘆洲團隊總經理張榮隆位民眾解析，張理事長表示，受調控政策衝擊，近期市場走勢如雲霄飛車般震盪，如今只剩口袋夠深的剛性買盤在撐盤，預期後續市況將呈現「價穩量縮」格局，對於有自住或置產需求的購屋者來說，不失為擇優進場的好時機。 入行已37年，在新北市的蘆洲、三重地區擁有九家仲介店頭的張榮隆，對市場波動掌握度極高，他比喻，台灣房市的景氣走勢過往一直如同「摩天輪」，大約七年一個循環、高低起伏可預期，原本景氣正往下走了，卻碰上 新青安 政策，讓市況瞬間猛烈上衝，近期又因 央行 調控，瞬間反轉向下，走勢之震盪好比「雲霄飛車」。 ▌實價登錄已從「樓地板」變「天花板」 張榮隆觀察，上半年的市場交投超級熱絡，亦推升房價上揚，當時的實價登錄可說是「樓地板」，交易價不斷創高，但如今市況轉差，實價登錄也成了「天花板」；不過，房價也不至於大跌，主因是仍有不少自住或置產買方正蓄勢待發、準備進場看屋，他預期，市況將從原本的「過熱」慢慢恢復成「常溫」，房價也會趨於合理。 景氣變動之際， 房仲 市場也必定歷經洗牌。張榮隆指出，如今台灣房仲店頭已破萬家，預期這一波關店潮會淘汰掉兩成的業者，若想生存，唯有變強，他建議經紀人們得掌握「信任、親切、專業」三原則，經營者們則莫忘「正派經營」的鐵律。 ▌外號「九店王子」，拿下房仲業奧斯卡 因為旗下有九家店，張榮隆在業界有「九店王子」的封號，他曾獲得金仲獎的不動產經紀業冠軍，該獎項又有「房仲業奧斯卡」美譽。他坦言，自己之所以投身不動產業，是為了脫貧，父親在他六歲時就過世了，母親靠著替人洗衣服，辛苦拉拔家中六個孩子長大；當完兵後，他看到軍中學長做了房仲，很快就賺錢、買車，便決定也試試，希望能賺錢照顧家人。 剛入行時，張榮隆自認不善言辭，為了練口條，他每天都看電視新聞，一句句地學主播說話，還會在西裝口袋內放錄音筆，錄下自己跟客戶的對話，回家後重播來聽，從內容到語調逐句檢討，思考該如何優化改進。同時，他也努力提升專業知識，很快就晉升為超級業務員。 ▌做好人才培育，提供內部創業的機會 張榮隆回想，在入行一年多後，有一次他到天母陌生開發，意外發現有物件求售，當下他立刻按門鈴，起初， 屋主
住商不動產鳳山文化店黃俊銘店長。 圖／黃俊銘提供
陽台可以外推嗎？買陽台外推的房子有哪些注意事項？又有哪些潛在風險？安新建經與賣厝阿明特別邀請住商不動產鳳山文化店店長黃俊銘來為大家解惑，黃俊銘還將分享市場買方對於居住空間的看法與心態。
台灣地狹人稠、寸土寸金，為了多爭取一些室內使用坪數，在過去有很多屋主會將自家房屋的陽台外推，讓居家空間稍微寬敞一點，雖看似室內變大是一件好事，但經整體評估來說其實是「弊大於利」。
陽台承重度較低，建築結構存隱憂
他分析，陽台外推的房子有五大主要缺點。首先，是建築安全上的考量，一般來說，建築物在設計時，陽台區域的載重比跟室內樓地板是無法相比的，換言之，陽台的承重度沒那麼好；外推不僅會影響到原本結構的可能性，後續增建的鋁框、玻璃，以及利用這塊空間所堆放的家具、物品等等也都會增加陽台的載重。
第二，人身安全亦有疑慮，黃俊銘說，多數人為了防盜，陽台外推時大多是整個封起來、或採用鐵窗，而鐵窗也多半是上鎖的，萬一有緊急事件如火災，可能會出現逃生不易的情況。
緊急情況逃生不易，也容易滲漏水
第三，有滲漏水之風險，在實務上，外推之新增結構與陽台本身原有結構的接縫處，畢竟是不同材質，而且又暴露在戶外，使用久了極有可能會漏水，黃俊銘就曾碰過這樣的案例，賣方為此還花了不少錢維修，才處理好漏水情況。
第四，會影響通風、採光，黃俊銘說，通常外推的手法，是把陽台包起來，納入室內空間，無論具體來說是如何施作，大多還是會影響室內空間的通風與採光，降低居住品質。
最後一點也是最重要的，就法律層面來看，陽台外推毫無疑問就是違建，畢竟不在原先的設計建築平面圖中，屬於二次加建，有可能被舉報後就得拆除，或是建管處發現後認定有安全疑慮而貼單拆除。
實際上就是違建，看屋時需留意平面圖
該如何辨識想購買的物件是否有陽台外推？黃俊銘建議，可以請仲介或賣方去地政處調閱建築平面圖，如果原本是有陽台的，上面通常一定會標示，如果現場看屋時，發現原本標示處的空間並沒有陽台，那就是有外推的情況。
假如相中的物件有陽台外推現象，但還是很想買，不妨將「恢復原狀」也納入選項。黃俊銘說，有些人會有迷思，認為陽台外推是利多因素，能為物件加分，但其實現在人的觀念正在慢慢轉變，多數人更重視通風與採光，也很在乎建築安全，陽台外推已經不見得是加分因素了。
此外，如今有不少人嚮往高品質、有氛圍的居家空間，若能妥善打點陽台，運用一些植栽、裝飾，布置出適合休憩的悠閒天地，反而能讓房屋本身更具賣相，不失為一個好選擇。
謝謝住商不動產鳳山文化店黃俊銘店長的知識分享，對買屋、賣屋還有任何的疑問，歡迎私訊住商不動產鳳山文化店粉專à https://www.facebook.com/JUHONG2020
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